اسمحولي ادلوا بدلوي في موضوع العقار
المتابع لاي اقتصاد يعرف جيدا انه يمر بعدة مراحل تشمل الانتعاش والركود او بمعنى اخر الارتفاع والهبوط
فالاقتصاد حاله حال الحصان الذي يركض على حلبة السباق
وبالطبع اي حصان او حتى حمار يحتاج الى فترة راحة قد يسميها البعض استراحة محارب
وهي من بديهيات الاقتصاد
ومما لا شك فيه ان اقتصاد المنطقة والدولة بشكل خاص قد خاض سباق ومعركة حامية الوطيس حان معها اخذ قسط من الراحة وتناول الكيت كات الاحمر
اذن لماذا الان سوف يهبط العقار .
قرب اكتمال جزء كبير المشاريع مع بداية عام 2009
قانون الفيزا الجديد الذي سيعمل بشكل ايجابي في الحد من تدفق العمالة المهاجرة
ارتفاع تكاليف المعيشة ومصاريف الخدمات الحكومية الى حد جعل الكثير يفكر بالعودة الى بلاده
الانخفاض العالمي لاغلب اسواق العقار العالمي
انخفاض نسبي للنفط
احتمال اقرار قانون يمنع منح فيزا اقامة دائمة واستبدالها بفيزا مستثمر
في انتظار المزيد من مشاركاتكم وتعليقاتكم………..
الأربعاء 28 ذو القعدة 1429هـ – 26 نوفمبر2008م
مستهلكون يأملون أن يلحق بقطاع التملك الحر
مطورو دبي العقاريون يلجأون إلى سوق التأجير للهروب من الركود
دبي- جمعة عكاش
أدخل مطورون عقاريون يعملون في دبي، تعديلات أساسية على خططهم المستقبلية، تقوم ركيزتها على التوجه نحو سوق التأجير مضمون العوائد، وذلك على خلفية التصحيح الراهن الذي تشهده مبيعات العقارات المعدة “للتملك الحر” بنسب تصل إلى 40%.
وتستعد شركات على غرار “إعمار” والاتحاد العقارية لطرح برامج تمويلية مرنة تتيح للعملاء تملك العقار بعد استئجاره لمدد زمنية متفق عليها مسبقًا، كما أن شركات أخرى بلورت وجهة نظر واقعية حينما عدلت من خطط المستقبل للتحول إلى قطاع التأجير مستديم الطلب.
ومما يثير استياء مقيمين في دولة الإمارات أن أسعار الإيجارات لا تهبط على غرار أسعار العقارات المعدة للبيع، وإن كانت هذه المشاعر مضرة بالشق الآخر وهم المستثمرون الذين تضرر مصالحهم في حالات التصحيحات السعرية الحادة كما يحدث حاليًا، إلا أن السكان مرهقون من القيم الإيجارية التي “تحرق” حسب تقدير كثيرين منهم ما بين 30 و 45% من قيمة رواتبهم شهريًا.
الاتحاد العقارية تراهن على الإيجار
وفي قراءة الرئيس التنفيذي لشركة الإتحاد العقارية سيمون عزام لاتجاهات السوق للفترة المقبلة ستحاول الشركات التخلص من انكماش المبيعات بإعادة النظر في سياسات التسعير، وأيضًا بالتوسع تدريجيًا صوب قطاع التأجير الذي يضمن أرباحه الطلب المستمر.
ويقول سيمون عزام من تجربة شركته لـ”الأسواق.نت” عبر الهاتف “أداء إنجاز المشاريع جيد، لكن المبيعات تراجعت، يساعدنا في هذا الظرف مشاريعنا المؤجرة، عوائدها ثابتة ولا مخاطر عليها”.
وتطرح الاتحاد حاليًا مشاريع للإيجار تنتهي بالتملك خلال عام أو عامين تحتسب بعدها القيمة الإيجارية من قيمة عقد البيع والشراء، وهي في ذلك تؤجر وتربح، وتتيح للمؤجر فرصة امتلاك المنزل أيضًا”.
ويضيف عزام “أن شركات عقارية عدة ستتجه تدريجيًا نحو قطاع التأجير؛ لأن الطلب على خدمات هذا القطاع لا يمكن أن تتوقف مع استمرار توافد الآلاف للعمل والإقامة والسياحة في الإمارة”.
اتجاهات جديدة
ومع أنه يفهم من كلام سيمون أن الإيجار يتصدر قائمة أفضل القطاعات العقارية استثماريًا لكن الخبير العقاري الدكتور عماد الجمل يرى أن العرض والطلب سيتوازنان في القريب العاجل”.
ويلقي الجمل في حديثه لـ”الأسواق.نت” الضوء على اتجاهات جديدة في السوق ويبدأ من الأفراد حيث يقول: “المستثمرون الأفراد يعرضون المنازل التي يمتلكونها للإيجار بعد أن وجدوا أن بيعها بالأسعار الحالية المتراجعة غير ذي جدوى، وكذلك المطورون الحريصون على تحقيق أعلى نسبة ربحية ممكنة يفضلون تأجير المشاريع حتى تنقشع سحابة الأزمة المالية العالمية فيبيعونها من جديد بأسعار قد تكون مقبولة حينها”.
ويضيف”هذه السياسات الجديدة، إذا اتبعتها أعدادٌ كبيرة من الأفراد والشركات، سيميل سوق الإيجارات إلى الاستقرار، وقد تتراجع القيم الإيجارية مع وجود وحدات كافية للجميع”.
المستهلِك المستَهلََـك
ويرى المستهلك أو المستؤجر أنه استهلك واستؤجر من قبل مالكي المباني السكنية والتجارية والصناعية، فجزء كبير من عائده الشهري أو راتبه تحرقه القيم الإيجارية عالية التكلفة، ويطالب بحلول منذ أعوام لكن دون جدوى.
وفي اتصالاتٍ هاتفية مع عينة من المستؤجرين الأفراد للمنازل وأصحاب بعض المحال الصغيرة التجارية والصناعية توضح بالنسبة للعائلات أن الإيجارات تحصد 35 إلى 45% من مدخولها الشهري، بينما أصحاب المحال بدو أكثر تذمرًا لكنهم اتفقوا أيضًا أن الإيجارات قلصت أرباحهم السنوية وهددت مصيرهم كأصحاب وِرش ومحال صغيرة.
التقاء مصالح المالك والمستأجر
ومع اختفاء المشتري من السوق -أهم اللاعبين خلال الفترة الماضية- تظهر مصلحة مشتركة بين المالك والمستأجر، حيث على الطرف الأول في المشاريع الجديدة أن يهيئها للإيجار، وفي المشاريع الجاهزة أن يوفر أسعارًا وبرامجَ مناسبة للتأجير.
في المقابل يأمل المستأجرون وعيونهم على هبوط في سوق الإيجارات أن تدخل الوحدات الجديدة “رحيمة” كما يصفونها على جيوبهم المكتوية بنار الأعوام السابقة، ويصل الأمر ببعضهم حين يسمع أي سؤال عن الإيجارات إلى الدعاء على مالكي المنازل والمحال التجارية.
.. واختلافهما في قيم الإيجار
لكن الدكتور أحمد البنا الذي كان يتحدث لموقعنا عن مستقبل سوق الإيجارات قال: “إن السوق ستشهد خلال الفترة المقبلة نوعًا من الاستقرار بحيث لن نلاحظ زيادات سعرية في الوحدات التي يعاد استئجارها أو تدخل السوق لأول مرة”.
وتابع البنا “أي تعديل في الأسعار سيستلزم من 6 إلى 18 شهرًا، لأن تأثيرات الأزمة العالمية غير مباشرة على القطاع، وربما تدعمه لجهة أن توقف البيوعات وانكماش حجمها يعزز موقع الإيجار في نظرية العرض والطلب”.
وتوقع البنا في ختام حديثه أن تشهد معدلات التضخم تراجعًا، وكذلك تراجع معدلات النمو في إمارة دبي إلى 6 أو 7% مقارنةً بـ13 و14 15% خلال الأعوام الماضية.
رد بسيط جدا … بما أنك لا تملك أحصائيات يمكن الوثوق فيها لتفنيد أدعائك .. أنصحك تقراء عن Domino Effect و Systemic Risk .. لكي تبني تصور لعمق أزمة مثل الأزمة الحالية ومدى تأثيرها على أقتصاد يعتمد بنسبة قد تكون كبيرة على العقار !!
صدقني .. راح تصعق .. الله يستر وتعدي الأزمة على خير
نعم .. الأيجارات لم تنزل بعد … بس اذا أنهارت صوامع السوق العقارية .. تأكد أنك راح تسلم لي على الكوس !!! وعلى فكرة 20% .. اخوي انت غير مدرك لما يجري .. فلل في نخلة جميرا نزلت أكثر عن 40% من سعر القمة !!!!!!!!!!!!!!
اهم شئ ينزل سعر الشاى كرك و السمبوسة الى نصف درهم كما كان فى السابق ….
اذا الاسعار بتنزل كمان رح اشتري لي فيلا بنخلة الجميرا واقسمها غرف واترسها باتان
وعلى 500 شهري واشوف كم اجنبي رح يظل في الجميرا كلها مش بس نخلتها
طفرة العقار بدأت بعض طفرة الاسهم …… عام 2003 الى 2005 كانت طفرة الاسهم و بعد ذلك انهار
عام 2005 الى 2008 كانت طفرة العقار و بعد ذلك انهارت
عام 2009 الى عام 2012 سترجع الاسهم مره اخرى و فقاعة من نوع جديد
عام 2012 الى عام 2015 سترجع طفرة العقار .. عندها سيتم الانتهاء من بناء واجهة دبى البحرية و دبى لاند و معظم مشاريع الدار و جزيرة الريم
و فى النهاية سيخرج يأجوج و ماجوج و يهدموا كل شئ