السلام عليكم ورحمة الله وبركاتة نرجو من جميع الاعضاء اللتزام بقوانين المنتدى وعدم نشر برنامج او فلم او اغنية او اي شئ له حقوق ملكية كما يمنع نشر السيريالات والكراكات للبرامج ومن يخالف تلك التعليمات سيتم حظر حسابة للابد والسلام عليكم ورحمة الله

ما الذي يجب على إتباعه من خطوات عند شراء شقة تمليك؟

0 تصويتات
سُئل أكتوبر 3، 2015 في تصنيف مواضيع عامة بواسطة هتان (157,840 نقاط)

5 إجابة

0 تصويتات
تم الرد عليه أكتوبر 21، 2015 بواسطة عنود (162,340 نقاط)
 
أفضل إجابة
اولا تتاكد من العقد المسجل سند الملكيه واسم صاحب رخصه البناء وعداد الكهرباء والمياة ثم تحررعقد بيع ابتدائى مع البائع ثم تقوم بعمل توكيل خاص فى الشهر العقارى
للبيع للشقه ثم تتقدم بطلب شهر عقارى وذلك فى مكتب الشهر العقارى التابع لمكان الشقه وتسجل الشقه باسمك
كيف تشترى عقار بمستند ملكية صحيح
تعتبر مستندات الملكية المقوم الرئيسي عند بيع وشراء العقارات بمختلف أنواعها
ومن المعروف أن معظم أصحاب العقارات بمصر لا يقومون بإنهاء إجراءات التسجيل كاملة عند شراء العقارات ومنهم من يكتفي بالعقد الابتدائي أو بالحصول علي حكم بصحة البيع ونفاذه أو حكم بصحة التوقيع علي عقد البيع
وهو ما يؤدي إلي أن يقع العديد من المشترين في حيرة عند شراء العقار وربما يتعرض آخرين للوقوع ضحايا لعمليات نصب نتيجة عدم وجود الخبرة في معرفة المستندات او اكتشافهم بان العقد الذي تم الشراء به غير كافي
وينقصه العديد من البنود
وقد رأيت طرح هذا الموضوع للمناقشة حتي يتسني لأعضاء المتندي معرفة أنواع مستندات الملكية وأهمية كل مستند وماهي الأوراق التي تكون مطلوبة من البائع
وابدأ من هنا بأنواع العقود وهي إما عقود بيع مسجلة أو عقود بيع ابتدائية
عقد البيع المسجل بالشهر العقار
وهذا العقد هو الأساس الذي يجب أن يكون موجود تحت يد البائع ويكون اصل العقد موجود بالشهر العقاري بحيث إذا فقد في اى وقت فمن الممكن استخراج صور رسمية منه ويكون هذا العقد محتويا علي رقم شهر وتاريخه ولا
يحتاج عند وجوده إلا إجراء بسيط من قبل المشترى وهو التأكد من صحة العقد بالشهر العقاري وهو إجراء لا يستغرق سوى يوم واحد
عقد البيع الابتدائي
وهو يكون محرر بين طرفين بائع ومشترى وله ثلاثة أشكال :
- إما أن يكون حاصل علي حكم بصحة ونفاذ العقد وهنا يلحق هذا العقد في قوته بالعقد المسجل من حيث الأمان للمشترى
- أو أن يكون محكوم بصحة التوقيع عليه وهنا يجب أن يكون بجانب هذا العقد تسلسل عقود الملكية وهي سلسلة العقود السابقة عليه حتى نصل إلي اقرب عقد مسجل للعقار مع التأكد من صحة تلك العقود
- والشكل الأخير وهو يكون مجرد عقد ابتدائي بين طرفين ولم يحصل علي أي أحكام وتكمن هنا خطورة هذا العقد لان اى شخص يستطيع اصطناع العقد ووضع التاريخ والبيانات التي يريدها مدعيا انه عقد صحيح
وفي حاله وجود عقد بهذا الشكل فيجب التأكد من صحته من خلال سؤال البائع او سلسة البائعين حتي الوصول إلي اقرب بيع تم بالعقد المسجل أو حكم صحة ونفاذ رغم وجود العديد من العقارات مباعة بعقود ابتدائية بهذا
الشكل ولم يتم عمل إجراءات للعقد بسبب تراخي المشترى إلا انه في حالات أخري تكون هذه العقود مصطنعة مما يوقع بالمشترى كضحية نصب .
البيانات الهامة التي يجب ان تكون مدرجة بعقود البيع :-
1- اسم المشترى والبائع كاملا - رقم البطاقة ( ويفضل حصول كل طرف علي صورة بطاقة الآخر ) - عنوان محل الإقامة كاملا
2- بيان تفصيلي بالمبيع ( سواء شقة - ارض فضاء - محل - عقار كامل ) وبيان مساحته بالتحديد ( العقد يكون مرفوض بالشهر العقاري في حالة وجود عجز او زيادة بالمساحة المكتوبة بالعقد اعلي من نسبة 10% )
3- بيان عنوان العقار محل البيع بشكل كامل طبقا لرقم العقار بالحي التابع له واسم الشارع والمنطقة والمحافظة ثم بيان عن قطعة الارض ويشمل رقم القطعة والمربع والحوض من واقع البيانات المساحية ( بالنسبة
للشقق والمحلات يتم تحديد قطعة الأرض المقام عليها البناء
4- بيان الثمن وكيفية دفعه بشكل واضح ( وانصح دائما بذكر الثمن الأصلي حتي يضمن المشترى حقوقه في حاله حدوث أي شيء
5- بيان بشرح وافي عن كيفية تملك البائع للعقار المبيع وذكر كافة العقود المتسلسلة حتي الوصول الي رقم العقد المسجل القديم للعقار ( وفي حالة وجود ورثة ذكر رقم وتاريخ اعلام الوراثة والمحكمة التي أصدرته )
بالإضافة إلي ذلك يجب ان يتسلم المشترى كافة عقود الملكية السابقة من البائع ( وفي حاله شراء شقة او محل من مالك عمارة او برج ونظرا لتعذر تسليم تلك المستندات حيث ان المالك يقوم بالبيع لآخرين – يتم الحصول
علي صورة من كافة عقود البيع الخاصة بأرض العقار من المالك ويقوم المالك بالتوقيع علي كل ورقة من الصور بانها صورة طبق من العقد )
6- يجب ان يشتمل العقد علي حدود ووصف ومعالم كاملة للعقار من حيث الاتجاهات وكذا اتجاه مدخل العقار ووصف الدور في حاله بيع شقة - وكذا وصف اى معالم مميزة وأسماء جيران ملاصقة إن أمكن
7 – يجب اشتمال العقد علي بند صريح بإقرار البائع بانه لم يسبق له التصرف في العين او ترتيب اى حقوق عليها للغير – وكذا ان البائع يضمن عدم تعرضه هو او الغير للمشترى في العين موضوع البيع
8- ذكر رقم وتاريخ رخصة البناء في حالة بيع الشقق ولمحلات
9- يجب وجود بند صريح بان المالك يضمن العيوب الخفية ضمانا كاملا وإقرار بالمسئولية في حاله ظهور اى عيب خفي بالعقار سواء كان العيب ماديا او قانونيا
هذا بالإضافة إلي باقي البنود العادية من ضمان عدم وجود استحقاقات مادية للدوله علي العقار من ضرائب او مياة او كهرباء سابقة علي تاريخ عقد البيع .
احترس من مقوله ( العقار به عقد اخضر )
استكمالا لعرض اشكال العقود وخاصة التي تشكل خطرا علي المشترى او علي الاقلتسبب له فهم خاطيء بانه اشترى عقار مسجل علي غير الحقيقة نعرض لهذا الموضوع حيثيتردد كثيرا في سوق العقارات مقوله ( العقار به عقد
اخضر - للايهام بانه مسجل )
والعقد الاخضر هو ورقة خضراء خاليه تباع بالشهرالعقاري كنموزج لتحريره بالبيانات الخاصة بالعقار لتسجيله - تباع هذه الورقةالخضراء بخمسة جنيهات سعر رسمي - وقد اعتاد البعض علي شراء هذه الورقة وتحريرالعقود
الابتدائية عليها او يكون هناك حكم بصحة التوقيع يتم الحصول علي صورة رسميةمنه وتكون مكتوبة علي هذه الورقة الخضراء ( علما بانه قد صدر قرار من وزارة العدلفي العام الماضي بمنع الحصول علي صور رسمية من
الاحكام علي الورقة الخضراء لمنعالتلاعب بالمشترين - ولكن هذا لايمنع وجود الاف العقود بهذا الشكل سابقة علي صدورالقرار)
والنصيحة للمشترى في حالة مصادفة هذا العقد ان يقوم بالاتي حتي يتأكد هل هومسجل او مجرد حالة من الحالات السابقة:-
اولا : مكتوب علي الهامش الايسر بالعقد بشكل عرضي ( ليس لهذا العقد قيمة حتي بين طرفية الا اذا تم شهره )
ثانيا : علي الهامش الايمن يوجد مربع مكتوب فيه رقم الشهر والتاريخ اذا وجدهذا المربع دون وجود رقم للشهر فهذا معناة ان العقد لم يشهر وليس له قيمه
ثالثا : يجب ان يحتوي العقد علي البيانات المساحية للعقار من واقع كشف التحديد المساحي المكتوب بمعرفة مكتب المساحة التابع له العقار ويختم ذلك بختم يشبه زهرة اللوتس مكتوب فيه صالح للتسجيل
رابعا : يؤشر علي العقد برقم مشروع وتاريخة وساعته ويكون مختوم ايضا
خامسا : يلحق بالعقد محضر تصديق موثق من الشهر العقاربان البائع والمشترى قاما بالتوقيع امامه
اذا لم تتوافرالخمسة نقاط السابقة في العقد المعروض عليه فهذا العقد يكون غير مسجل ويكون مجرد عقد اخضر يجب ان تتعامل معه كعقد بيع ابتدائي فقط وليس عقد مسجل واحترس !!!!
مستندات للشهر العقاري:
أولا..يتقدم أحد الطرفين البائع أو المشترى بطلب شهر عقارى.
   وذلك بمأمورية الشهر العقارى الكائن بها العقار..
ثانيا..المستندات,,
1.عقد سند الملكية.
2.عقد البيع الابتدائى بين الطرفين.
3.شهادة مكلفة عقاريةمن{الضرائب العقارية}اذا كان العقار قديم.
4.رخصة المبانى اذا كان العقار حديث.
وهناك أجراءات تعرفها تباعاً من خلال الشهرالعقارى.كتحرير كشف التحديد أو استمارة التغيير......
الرسوم,
هاااااااااااااااااااااااااااااااااااااااااااااااام
أهم النصائح:
- لا تشترى باى حال من الاحوال شقة غير موجوده فعلا او لم تنشاء ولم تشاهدها على الطبيعه
2- لا تشترى على الرسم فقد اشتريت شقة على مقاييس الرسم والمقاييس الفعلية بعد التنفيذ للاسف كانت فى حدود النصف
3- قيس مقاس شقتك بنفسك شاهدت شقة 140متر اتضح ان الصافى حوالى 90 متر فخذ معك متر واحسب مقاس الشقة ثم اضف فى اقصى حد 20 فى المائة للخدمات
4- لا تشترى فى دور مخالف غير وارد فى الرخصة باى حال من الاحوال
5- اذهب الى مكان الشقة والشارع مره فى النهار ومره ليلا لتتعرف على المنطقة جيدا مثلا هناك مناطق هادئة فى الصبح وفى الليل يكون هناك مقهى تحت البيت تسبب قلق شديد ومعاكسات للسكان
6- عند شراء شقة فى دور علوى بدون اساسنسير لا تتخذ قرارك بسرعه فكر فى يوم تكون لا قدر الله مريض او راجع تعبان ومعاك مشتريات كثير او تحمل اولادك لانهم نائمين او تحتاج النزول لاكثر من مره فى فتره
قليلة
7- ابحث كثيرا ولا تتعجل فكلما بحثت وجدت الافضل
8- لا تدع فرصة لسمسار او مالك يوهمك ان الشقة لقطه يجب ان تشتريها الان حتى لا تضيع خذ وقتك واسائل جيدا
9- اذا اخذك سمار لشقة اذهب مره اخرى بدونه واسال فى المنطقة عن متوسط الاسعار من البوابين والسماسره واذا اعجبتك اتفق عليها واعط السمسار حقة
10- عند التفاوض على السعر تفاوض مع المالك وليس السمسار لان بعض السماسره يزيد ويتشدد اكثر من المالك لان نسبته تزيد من المالك اذا اتى بسعر جيد للمالك
11- احذر من شراء شقة بدون عداد
12- س
0 تصويتات
تم الرد عليه أكتوبر 6، 2015 بواسطة عنود (162,340 نقاط)
تقدر تتصفح موقع شوف عقار وتقوم ببحث متقدم عن الشقق المعروضة للبيع فى فى اى مكان انت عاوزه ويمكنك تحديد المنطقة اللى انت عاوزهاا , أعتقد ان الموقع ده من افضل
مواقع التسويق العقارى للعقارات فى مصر
0 تصويتات
تم الرد عليه أكتوبر 25، 2015 بواسطة هيا (150,900 نقاط)
اذا كنت تحتاج للإجابة راسلني علي الإيميل
0 تصويتات
تم الرد عليه أكتوبر 31، 2015 بواسطة نورا (161,080 نقاط)
التاكد من العقد
قبل شراء الشقة اى تتاكد انها مسجلة بالشهر العقارى
باسم البائع
و بعد الشراءاما تسجلها او تقوم بعمل صحة توقيع او صحة و نفاذ
يمكنك الاستفادة هنا
http://www.aqaari.net/‏
0 تصويتات
تم الرد عليه نوفمبر 2، 2015 بواسطة شربل (152,460 نقاط)
شقق للبيع بمقدم 5000ج للاستفسار أ/اميروصفى ‎0168803330    أ/ حسام مصطفى 0168803331
شركة انماء للتنمية والاستثمار العقارى   تقدم اكبر واكازيون للعقارات خلال هذه الفترة صدق او لا تصدق مقدم وحدة سكنية بيدا من 5000 جـــ وقسط شهرى يبدا من 467 جــ وهذا العرض لفترة محدودة مع تحيات
اسرة شركة انماء للتنمية والاستثمار العقارى .
شقة للبيع 135م بمقدم 47000جـ  وقسط شهرى 1727 جـ  تتكون من 3غرف +3حمام+رسيبشن 2قطعة +تراس نصف تشطيب  للاستفسار
أ/حسام مصطفى 0168803331
أ/امير وصفى 0168803330
www.enmaaegypt.net
شركة انماء للتنمية والاستثمار العقارى  تقدم لعملائها   شقة 95م للبيع بالتقسيط بمقدم 28000جــ  وقسط على 60 شهر بالتسهيلات  
للاستفسار
أ/حسام مصطفى 0168803331
أ/امير وصفى 0168803330
تقدم شركة انماء للتنمية والاستثمار العقارى اقوى العروض لعملائها
شقة مساحة 189 م بمدينة الشروق  استلام فورى 50%  تعاقد  واستلام  والباقى  على 36 شهر  بدون اى دفعات اخرى
ادارة المبيعات
أ/ حسام مصطفى 0168803331
أ/امير وصفى 0168803330
www.enmaaegypt.net
تقدم شركة انماء للتنمية والاستثمار العقارى اقوى العروض لعملائها
شقة  مساحة 179 م بمدينة الشروق استلام فورى 50%  تعاقد  واستلام  والباقى  على 36 شهر  بدون اى دفعات اخرى
تقدم شركة انماء للتنمية والاستثمار العقارى اقوى العروض لعملائها
شقة  مساحة 176 م بمدينة الشروق على الواجهة  بمقدم 74850 جــ   وقسط شهرى 2735 جـــ  على 60 شهر
تقدم شركة انماء للتنمية والاستثمار العقارى اقوى العروض لعملائها
شقة مساحة 160 م بمدينة الشروق بمقدم 114880ج وقسط شهرى 2872 ج  على 50 شهر
تقدم شركة انماء للتنمية والاستثمار العقارى اقوى العروض لعملائها
شقة مساحة 153م بمدينة الشروق  بمقدم 105876 ج وقسط شهرى 2647 ج  على 50 شهر
تقدم شركة انماء للتنمية والاستثمار العقارى اقوى العروض لعملائها
شقة مساحة 182م  بمدينة الشروق  بمقدم 81673 ج وقسط  شهرى 2995 ج على 60 شهر
تقدم شركة انماء للتنمية والاستثمار العقارى اقوى العروض لعملائها
شقة مساحة 191 بمدينة الشروق  بمقدم 80938ج وقسط شهرى  2968 ج على 60 شهر
تقدم شركة انماء للتنمية والاستثمار العقارى اقوى العروض لعملائها
شقة مساحة 181 بمدينة الشروق  بمقدم 83562ج وقسط شهرى  3064 ج على 60 شهر
تقدم شركة انماء للتنمية والاستثمار العقارى اقوى العروض لعملائها
شقة مساحة 170 بمدينة الشروق  بمقدم 67788ج وقسط شهرى  2486 ج على 60 شهر
تقدم شركة انماء للتنمية والاستثمار العقارى اقوى العروض لعملائها
شقة مساحة 65 م بمدينة بدر بجوار الجامعة الروسية وجهاز المدينة  بمقدم 18750 وقسط شهرى 625ج على 66 شهر
تقدم شركة انماء للتنمية والاستثمار العقارى اقوى العروض لعملائها
شقة مساحة 61 م بمدينة بدر بجوار الجامعة الروسية وجهاز المدينة  بمقدم 16250 وقسط شهرى 542ج على 66 شهر
تقدم شركة انماء للتنمية والاستثمار العقارى اقوى العروض لعملائها
شقة مساحة 52 م بمدينة بدر بجوار الجامعة الروسية وجهاز المدينة  بمقدم 14000 وقسط شهرى 467ج على 66 شهر
تقدم شركة انماء للتنمية والاستثمار العقارى اقوى العروض لعملائها
شقة مساحة 95 م بمدينة بدر بجوار الجامعة الروسية وجهاز المدينة  بمقدم 28000 وقسط شهرى 1045ج على60شهر
تقدم شركة انماء للتنمية والاستثمار العقارى اقوى العروض لعملائها
شقة مساحة 96 م بمدينة بدر بجوار الجامعة الروسية وجهاز المدينة  بمقدم 31200 وقسط شهرى 1144ج على60شهر
تقدم شركة انماء للتنمية والاستثمار العقارى اقوى العروض لعملائها
شقة مساحة 115 م بمدينة الفسطاط بمقدم 110000 ج وقسط شهرى 4000 على 25 شهرى
تقدم شركة انماء للتنمية والاستثمار العقارى اقوى العروض لعملائها
شقة مساحة 112 م بمدينة الفسطاط بمقدم 100000 ج وقسط شهرى 4000 على 25 شهرى
ادارة المبيعات
أ/ حسام مصطفى 0168803331
أ/امير وصفى 0168803330
www.enmaaegypt.net‏
...