الخميس 17 أغسطس 2006م، 24 رجب 1427 هـ
http://www.alarabiya.net/Articles/2006/08/17/26690.htm
مع إتاحة 20 الف عقار جديد للسكن
خبراء: اسعار الإيجارات في دبي تتجه نحو الانخفاض مع نهاية 2006
دبي- صلاح صبح
توقع خبراء عقاريون أن تتبدل الأحوال في السوق العقارية في دبي ويجد مستأجرو الشقق السكنية أنفسهم في وضع قوي يسمح لهم بمطالبة الملاك بتخفيض الايجارات بدلا من الزيادة التي دأب الفريق الأخير علي فرضها في السنوات الثلاث الماضية استغلالا للنقص الكبير في المعروض من الوحدات السكنية مع الطفرة الاقتصادية التي شهدتها الامارة.
وجاءت هذه التوقعات مع قرب الانتهاء من تنفيذ المشروعات السكنية الضخمة المتوقع اتاحتها للسكن قبل نهاية عام 2006 الأمر الذي يؤدي إلى تغيير موازين القوي في السوق بنزع السيادة من اصحاب العقارات ومنحها للمستأجرين وربما يطلب الفريق الأخير مستقبلا تخفيض سعر الايجار والا يترك المسكن الي اخر أرخص!!
ومن المتوقع وفقا لما نشرته صحيفة “سفن دايز” (الأيام السبعة) في عددها الصادر الخميس 17-8-2006 بناء علي مسح أجرته أن يزيد المعروض العقاري علي الطلب خلال الأشهر القليلة المقبلة وأن تستقر الايجارات, واعتبرت ان هذه النتيجة ربما تكون بمثابة الصدمة لهؤلاء الذين وصلت قدرتهم علي تحمل الايجارات ومطالب اصحاب العقارات لحدها الاقصي.
وتم بناء هذه النتيجة اعتمادا علي الزيادة المتوقعة في عدد سكان دبي حتي نهاية العام الجاري والمقدر لها ان تبلغ نحو 45 الف شخص وفي الوقت نفسه فإن المشروعات العقارية المزمع الانتهاء منها خلال نفس الفترة توفر سكن لنحو 56 ألف شخص من خلال نحو 20 الف عقار(فلل ووحدات سكنية متنوعة ) جديد تستحوذ الشركات الثلاث الكبري “اعمار” و”نخيل” و” دبي للعقارات” علي نحو 17.5 الف منها بواقع 1750 عقار لـ”إعمار” و9750 لـ”نخيل” و6 آلاف لـ”دبي للعقارات” أما باقي الوحدات السكنية فسيتم تشييدها من خلال مستثمري القطاع الخاص والافراد.
ويبلغ المتوسط المرجح للمقيمين في كل وحدة سكنية في دبي نحو 2.8 شخص ولذا فعند دخول الـ 20 الف عقار الجدد للخدمة فسوف يتاح نحو 56 الف سرير جديد أي بفائض يزيد بنحو 20% عما هو مطلوب. ولا تأخذ الفرضية السابقة في الحسبان مئات الفيلات والأبراج السكنية التي يجري تشييدها في المناطق غير المسموح للأجانب بالتملك فيها وسيشغلها المواطنون الاماراتيون عبر الاستئجار أو التملك.
السوق بدأت في النضج
وقال مدير مكتب “شيروودز للاستشارات العقارية” ستيفن ريتشت إن “السوق الأن بدأت في النضج.. وفي القريب العاجل سوف يغرق كثير من العقارات الجديدة السوق وأبرز الأمثلة علي ذلك مشروع الانترناشيونال سيتي وأبراج بحيرة جميرا وبالطبع سيؤدي ذلك الي تراجع الأسعار فالطلب “المسعور” علي المسكن خلال السنوات القليلة الماضية لن يصبح موجودا بعد الآن.
وتوقع ريتشت أن تصل نسبة امتلاك شاغلي الوحدات السكنية للشقق التي يقيمون فيها بمشروع الـ “انترناشيونال سيتي” الي مابين 50 الي 60% وهو ما يعني أن السوق سيتحكم فيه الطلب الحقيقي بعيدا عن الطلب الزائد الناتج عن شراء مستثمرين لعدد كبير من الوحدات السكنية ثم عرضها للايجار وبذلك فإن السوق يتجه نحو النضج بفضل عمليات التمليك للمستخدم النهائي والتي ستحد كثيرا من الطلب الوهمي وتؤدي بالتالي الي استقرار الأسعار.
وفي نفس السياق أكد المستشار المالي في مؤسسة هالبورن “جرهام ولفيرسون” ان الأمر قد يستغرق بعض الوقت (حتي تتراجع أسعار الإيجارات) عندما يواجه أصحاب العقارات صعوبة في تأجير ما يملكونه من وحدات سكنية.
وقال انه “مع تزايد العقارات المتاحة للإيجار عند نهاية العام الجاري سوف تتجه الأسعار نحو الاستقرار في المدي المتوسط وربما تتراجع في المستقبل.
WAMINO
سلام عليك عزيزي المستثمر .. شكلك ودرت الأسهم ورحت على العقارات :075: .. بعد أحسن ..
:habeet:
هلا باخي الكريم اكسجين اعمار
هذة اول مرة اسمع ان العقار يالس ينزل في عجمان….!!!
بس على العموم….من الممكن:
انك شاري البناية و عمرها قديم….في هذة الحالة ماتكون مرغوبة مثل البنايات الجديدة اللي تطلع كل يوم…اللي يصير عملية تبادلية….الاخوة العرب و الوافدين ينتقلون الى البنايات الجديدة كل 3 الى 5 سنوات….و يحل محلهم الاخوة الهنود…..و هنا مربط الفرس من ناحية الرغبة في السكن و مقدرة المالك على رفع الايجار…..
اذا البناية عمرها قديم….يتم تفعيل حساب الاستهلاك…..عموما…..يعتبر اي بناء بعمر 20 سنة مستهلك 100%
على العموم…..انا ضد شراء بناية جاهزة
السبب:
انك عندما تشتري البناية جاهزة من المالك…يكون الخير اللي فيها قد ذهب الى الشخص اللي بناها و باعك اياها على سعر او حساب او معادلة ان قيمة البناية = الدخل السنوي مضروب في 10 (اي 10 سنوات)
عندما ابني بناية في عجمان (ارضي +6 طوابق + رووف), هذا ما اتطلع الية:
سعر شراء الارض: 1.5 مليون درهم
قيمة الانشاء: 7.0 مليون درهم
تكلفة اجمالية: 8.5 مليون درهم
فترة الانشاء: 13 شهر (تقريبا)
الدخل المتوق: 1.7 مليون درهم سنويا
بعد ان يتم البناء…..اقوم ببيع البناية….و على حساب ال10% سنويا…..يكون سعر البناء حوالي 16.5 مليون تقريبا
و بطرح سعر التكلفة: 8.5 مليون
من
القيمة السوقية للبناء: 16.5 مليون
يكون صافي الربح: 8.0 مليون درهم في فترة 13 شهرا….و هذا هو خير البناء
و موب ضروري ان تملك كامل قيمة المشروع….كل ما عليك هو ان تملك 30% من قيمة المشروع….و باقي ال70% تمويل من احد المصارف….و تبيع البناية و تسدد قيمة التمويل قبل ان تبداء في تسديد الاقساط…..
باختصار….خلقت ربح من لا شيء
اما الذي شرا البناية جاهزة….فشراها بدون خيرها……و سيحتاج 10 سنوات كي يرد قيمتها…..
و علية ان ينتظر 3 سنوات كي يتمكن من رفع الايجارات….و بعد فترة ال3 سنوات….يكون الاخوة العرب و الوافدين قد تركوا البناية و ذهبوا الى بناية اجدد…..و يحل محلهم الاخوة الهنود و الاسيويين…و هنا….لن تتمكن من رفع الايجار كما يجب
و الله المستعان
مداخلتي اعلاة لا تمنع اني مقتنع ان سوق العقار في تشبع و سيبداء في اخذ ترند معاكس…ولكن خلسة و دون ان يشعر بة احد
و الله المستعان
من هم الملاك ؟ إنها الحكومه (إعمار، دبى العقاريه، ……الخ) الملاك الافراد لا يمثلون ثقل أبدا ولو كانت بيدهم لعدلوا الايجارات كما كان الحال فى السابق.
أتمنى التمعن فيما يحدث بدل العاطفه. إن الله أحيانا إلى ما بعد 5 سنوات سترى الاسعار مثل اوروبا ونيوورك.
أتمنى أنك”تفتح مخك” وتقرا التقرير مرة أخرى ,ألا تظن بأن بعض الملاك سوف يخلي الشقة التي كان يستأجرها ويذهب إلى شقته “الملك”الجديدة,مما يعني زيادة العرض.
شربلك كاسة حليب نيدو وتوكل على الله
Wamino انا شاري بنايه في عجمان في النعيميه وكل سنه ينقص سعرهاااا
ولا اعرف ابيعهاااا مادري شوه ها الحاااله
حد يفيدناا يا هل العقار
هلا باخي الكريم اكسجين اعمار
هذة اول مرة اسمع ان العقار يالس ينزل في عجمان….!!!
بس على العموم….من الممكن:
انك شاري البناية و عمرها قديم….في هذة الحالة ماتكون مرغوبة مثل البنايات الجديدة اللي تطلع كل يوم…اللي يصير عملية تبادلية….الاخوة العرب و الوافدين ينتقلون الى البنايات الجديدة كل 3 الى 5 سنوات….و يحل محلهم الاخوة الهنود…..و هنا مربط الفرس من ناحية الرغبة في السكن و مقدرة المالك على رفع الايجار…..
اذا البناية عمرها قديم….يتم تفعيل حساب الاستهلاك…..عموما…..يعتبر اي بناء بعمر 20 سنة مستهلك 100%
على العموم…..انا ضد شراء بناية جاهزة
السبب:
انك عندما تشتري البناية جاهزة من المالك…يكون الخير اللي فيها قد ذهب الى الشخص اللي بناها و باعك اياها على سعر او حساب او معادلة ان قيمة البناية = الدخل السنوي مضروب في 10 (اي 10 سنوات)
عندما ابني بناية في عجمان (ارضي +6 طوابق + رووف), هذا ما اتطلع الية:
سعر شراء الارض: 1.5 مليون درهم
قيمة الانشاء: 7.0 مليون درهم
تكلفة اجمالية: 8.5 مليون درهم
فترة الانشاء: 13 شهر (تقريبا)
الدخل المتوق: 1.7 مليون درهم سنويا
بعد ان يتم البناء…..اقوم ببيع البناية….و على حساب ال10% سنويا…..يكون سعر البناء حوالي 16.5 مليون تقريبا
و بطرح سعر التكلفة: 8.5 مليون
من
القيمة السوقية للبناء: 16.5 مليون
يكون صافي الربح: 8.0 مليون درهم في فترة 13 شهرا….و هذا هو خير البناء
و موب ضروري ان تملك كامل قيمة المشروع….كل ما عليك هو ان تملك 30% من قيمة المشروع….و باقي ال70% تمويل من احد المصارف….و تبيع البناية و تسدد قيمة التمويل قبل ان تبداء في تسديد الاقساط…..
باختصار….خلقت ربح من لا شيء
اما الذي شرا البناية جاهزة….فشراها بدون خيرها……و سيحتاج 10 سنوات كي يرد قيمتها…..
و علية ان ينتظر 3 سنوات كي يتمكن من رفع الايجارات….و بعد فترة ال3 سنوات….يكون الاخوة العرب و الوافدين قد تركوا البناية و ذهبوا الى بناية اجدد…..و يحل محلهم الاخوة الهنود و الاسيويين…و هنا….لن تتمكن من رفع الايجار كما يجب
و الله المستعان
ما مدى تأثير هذا الخبر على نتائج اعمار 2007 ؟! أم أن اعمار ستغطي هذه الخساره عبر مشاريعها الخارجيه ؟! …