محاسن ومساوئ شراء العقارات على الخارطة
بدأ الناس وبشكل متزايد بشراء العقارات على الخارطة بدلاً من شراء فيلا أو شقة مبنية وجاهزة للانتقال إليها. فكيف تتم هذه العمليات غالباً؟
يشير الشراء على الخارطة إلى عملية شراء عقارات استناداً الى رسومات ومقترحات مقدمة من قبل المطور قبل أن يبدأ العمل بها. ومع أنه هناك العديد من المزايا للشراء على الخارطة، إلا ان الأمر لا يخلو من سلبيات محتملة. وفيما يلي نظرة على مزايا ومخاطر هذا النوع من عمليات الشراء.
تعززت عمليات البيع على الخارطة للعقارات في الإمارات العربية المتحدة في السنوات الأخيرة وقد حصل أن بيعت بعض المشاريع الجديدة في غضون 48 ساعة من إعلانها. وفي كثير من الأحيان لاحظ مشترو العقارات على الخارطة ارتفاع أسعار عقاراتهم حتى قبل تسلمها. ولكن مع هذا العدد الكبير من المشاريع الجديدة في الإمارات المعروضة الآن وفي السنوات المقبلة، هل لا يزال الشراء المبكر فكرة جيدة وماذا يجب على المشترين أن يأخذوا بعين الإعتبار قبل إقبالهم على الشراء؟
محاسن الشراء على الخارطة
ترى بيلي راوتينباخ، مديرة العمليات في ”بتر هومز”، إن أكبر ميزة للشراء على الخارطة هو أن ينخرط المشترون في المشروع بشكل مبكر. إضافة إلى أن أسعار العقارات ستكون عندها أقل وخصوصا عند الشراء في مرحلة الإطلاق”.
وأضافت راوتينباخ بأن المشترين على الخارطة يمكن أن يستفيدوا من خطط الدفعات الميسرة لأنه ليس عليهم دفع كامل ثمن العقار مقدماً. وفي العادة يطلب من المشترين دفعة مقدمة بين 5-20% مع إمكانية دفع المبلغ المتبقي خلال فترة مدتها سبع سنوات.
وفي بعض الحالات، يقدم المطورون حوافز خاصة لتشجيع الزبائن على الشراء على الخارطة. فعلى سبيل المثال، أطلقت داماك العقارية مؤخراً حملة ترويجية تخول المشترين لأي عقار يزيد على 35.000 درهم بدخول السحب للفوز بسيارة فخمة.
ويمكن للمشترين الأوائل الاختيار بين الوحدات المتاحة، ولكن على خلاف العديد من الأسواق العالمية الأخرى لا يملك مشتروا العقار على الخارطة خيار تغيير مواصفات العقارات أثناء مراحل التخطيط أو البناء. وتعتبر راوتينباخ هذا الأمر من سلبيات السوق هنا.
وبنتيجه ذلك، كثيراً ما ينتهي الزبائن بإنفاق أموال إضافية على عقاراتهم عندما يسكنونها بسبب عدم رضاهم عن بعض اللمسات الأخيرة. ووفقًا لراوتينباخ من المرجح أن يتغير هذا في المستقبل حيث سيتوجب على المطورين بأن يصبحوا أكثر مرونة عندما يتم تسليم العقارات ويهدأالسوق.
وفي معظم الحالات يستطيع المشترون بيع العقارات حتى قبل بنائها (مقابل أرباح بسيطة في كثير من الأحيان) ولكن يتعين عليهم الحصول على موافقة المطور العقاري. ويشترط كثير من المطورين على المشترين دفع 25% على الأقل من سعر العقار قبل إعطائهم الضوء الأخضر لبيعه. وإذا دفع المشتري أقل من ذلك المبلغ فإنه يتوجب على مالكي العقار دفع رسم إداري من 1-3% من ثمن الشراء.
وقد تم تنظيم الشراء على الخارطة للعقارات في دبي بشكل أكبر في شهر يونيو الماضي عندما أصدرت دبي قانون جديد يضمن أن تستخدم الأقساط التي يدفعها المشترون لبناء المشروع الذي استثمروا فيه وأن يتم الوصول للمراحل المتفق عليها قبل حلول موعد الدفعات المستقبلية. وسيطبق القانون الجديد على جميع المشاريع الحالية والمستقبلية قيد الإنشاء. وقالت راوتينباخ: “شكل قانون الضمان الجديد في دبي عاملاً حاسماً لحماية مصالح المستثمرين في العقارات. ويمكن للمشترين أن يطمئنوا إلى أن أموالهم آمنة لأنها توجد لدى مصرف يمثل طرفاً ثالثاً في هذه المعادلة”.
مساوئ الشراء على الخارطة
ما هي الجوانب السلبية للشراء على الخارطة؟ يشيع التأخير في تسليم المنتج النهائي مما يعني أن المشترين قد لا يكونوا قادرين على الانتقال لعقاراتهم الجديدة حسب خططهم. وقد يخلق هذا الأمر مشاكل التدفق النقدي للمشتري.
ويعتبر الشراء المبكر خطرا أيضا لأنك لا تستطيع مشاهدة ما ستحصل عليه وعلى المشترين أن يبنوا قرار الشراء على كلمة وسمعة وتاريخ المطور مقارنة بمشاهدة المنتج السابق له.
ونوهت راوتينباخ بأن لدى المشترين المبكرين خيارات أقل للتمويل لأن شركات التمويل عادة ما تتردد في تمويل عقارات ما لم تكن موجودة. وفي بعض الحالات وقع عدد من المطورين اتفاقيات مع بنوك لتقديم خدمات التمويل العقاري بشكل حصري لمشاريع محددة. ولكن لا تقدم كل المشاريع هذا الخيار. وإذا ما وقع المطور اتفاقية حصرية مع بنك لتقديم التمويل العقاري يجد المشتري نفسه مجبرا على التعامل مع هذا البنك ولا يستطيع التخير للحصول على فوائد أفضل وخيارات الدفع المقدم.
المطلوب والمحظور في الشراء على الخارطة
تقول راوتينباخ: “القاعدة الأولى للشراء على الخارطة هي جعل المشتري على حذر.” يجب على المشترين أن يفعلوا واجباتهم قبل الشراء بما في قراءة جميع الوثائق وخصوصا اتفاق البيع والشراء والذي يتضمن معلومات هامة عن إثبات الملكية، وقيود إعادة البيع والشروط الجزائية وغرامات التأخير في البناء. وينبغي على المشترين أن يكونوا على دراية بتفاصيل كل من هذه الأحكام”.
وأضافت راوتينباخ: “لبعض المشترون القادمون من روسيا وأوروبا الكثير من النقد وهم في عجلة من أمرهم ويريدون إنهاء الصفقة في غضون بضعة أيام. وبذلك فهم يجازفون بشكل كبير من خلال عدم إعطاء أنفسهم أي وقت لإجراء البحوث على الممتلكات التي يشترونها”.
ومن الأخطاء الشائعة التي يرتكبها المشترون دخولهم في اتفاقيات الحجز التي تجبرهم على التوقيع على وثائق عمليات البيع والشراء حتى لو لم تكن مكتوبة حتى الآن.
ومن المهم التأكد من أن الوثائق واضحة لمعرفة ما إذا كانت ملكية العقار حرة. وعلاوة على ذلك ينبغي على الناس الذين يشترون الممتلكات بنية الحصول على تأشيرة الإقامة أن يتأكدوا من الحصول على الفيزا مع العقار والوقوف على كل الخطوات التي ينبغي اتخاذها للحصول عليها.
وينبغي على المشترين أن يدرسواالمطور قدر المستطاع. وأوضحت راوتينباخ أن بعض المطورين قدموا مشاريع استثنائية كان لها وقع جيد في سوق إعادة البيع في حين قدم مطورون آخرون مشاريع ذات نوعية رديئة لم يكن لها وقع حسن في السوق.
لا تفترض أن أسماء المطورين الكبيرة هي الوحيدة الجيدة. إذ يوجد بعض من المطورين الأقل شهرة مثل “الفتان” و”إي.تي.أي. ستار” التي قدمت ومنذ 20 عامًا مشاريع عقارية ذات نوعية جيدة. ومن المفيد معرفة ما إذا كان هناك ثمة مطور رئيسي. ففي بعض الأحيان يفرض المطور الرئيسي بعض السيطرة على المطور الثانوي.
واختتمت راوتينباخ ناصحة المشترين بالتعامل مع المطور ذو السمعة الجيدة حيث يمكن أن تكون الوثائق معقدة وصعبة القراءة لا سيما إذا ما كانت اللغة العربية أو الإنجليزية ليست اللغة الأم لديك. وقد يساعد المحامي أيضًا في مثل هذه الحالات وقد أصبح المحامون أكثر شيوعًا خلال عمليات الشراء ولكن فائدتهم محدودة بعض الشيء لأنه ليس هناك سوى القليل للتفاوض معهم حوله.