مقومات كافية لاستعادة النشاط في النصف الأول 2009
“أراضي دبي” تضع 10 نقاط على حروف المعادلة العقارية آخر تحديث:الأحد ,21/12/2008
الدلائل والثوابت تؤكد ارتداد السوق قريباً
دبي ملحم الزبيدي:
1/1
توقع سلطان بطي بن مجرن مدير عام دائرة الأراضي والأملاك بدبي، أن يشهد السوق العقاري بدبي انتعاشا جديدا خلال النصف الأول من العام المقبل، مشيرا الى أن السوق المحلي بالإمارة يمتلك المقومات الكثيرة التي ترشحه وتدعمه لاستعادة حركة النشاط من جديد وفي وقت أسرع بكثير من أي سوق آخر وإن لم يكن بنفس القوة التي شهدها القطاع في العام الحالي . وأكد ابن مجرن في تصريحات خاصة ل”الخليج” أن دبي قادت الطفرة العقارية والاقتصادية في المنطقة وأثرت في الأسواق المحيطة بها للازدهار، كما أن خطوات التنظيم العقاري التي اتخذتها الجهات المعنية قد أسهمت بشكل كبير في زيادة ثقة المستثمرين بالقطاع .
وأكد مدير عام دائرة الأراضي والأملاك، أن الدراسات والبيانات التي خرجت بها بعض الشركات أو
الجهات حول السوق العقاري في الإمارة أثبتت أنها بعيدة عن الصحة والواقعية، وقال “أنا أهيب بهذه الجهات أن توضح للمستثمرين طريقة التوصل لهذه الاستنتاجات بطريقة علمية تضمن الاستفادة منها، ودائرة الأراضي والأملاك بدورها عمدت الى توفير جميع البيانات العقارية الخاصة بالسوق على موقع www .dubaifocous .com” .
وطالب ابن مجرن منظمي المعارض العقارية بالبدء بالتفكير بتطوير معارضهم من معارض عقارية تقتصر على الترويج والعرض الى معارض استثمارية تتجاوب مع المرحلة الحالية وتساهم بدعم العملية التطويرية والاستثمارية وتفيد العاملين في هذا القطاع، مع عدم الاكتفاء بعرض المشاريع من دون وجود المنتجات والفرص الاستثمارية الجديدة والمحفزة لتنشيط السوق .
يرى ابن مجرن في عام 2009 نقطة ارتداد حقيقية للسوق العقاري وذلك بالارتكاز على عدد من الدلائل والثوابت أهمها:
أولاً: ستبدأ الآثار الناتجة عن تداعيات الأزمة المالية بالوضوح لدى أطراف العملية الاستثمارية في هذا القطاع، الأمر الذي سيساهم في إلغاء أو تخفيف حالة التخوف والترقب من الدخول الى السوق وطرح أية أفكار أو منتجات استثمارية، والتي تكونت لديهم في الفترة القليلة الماضية، ليعاودوا عندها الدخول الى السوق واسترداد مواقعهم الاستثمارية .
ثانياً: ستحاول البنوك العودة ودخول قضية التمويل العقاري من جديد مع الأخذ في الاعتبار إعادة جدولة كل المتطلبات المتعلقة بذلك حسب خطة معينة دقيقة ومدروسة، فالسوق بحاجة ماسة للتمويل ويعتمد العاملون في السوق عليه بشكل رئيسي في أعمالهم .
ثالثاً: لم نشهد لغاية الآن تراجعاً في أسعار الإيجارات في أي من مناطق أو أحياء دبي، حيث يعتبر العائد الاستثماري للايجارات مضموناً حتى لو انخفض الى مستويات ال 8% .
رابعاً: الدائرة لا تزال لغاية الآن تقوم بعمليات تسجيل يومية لعقود الرهن والتمويل، تصل قيم بعضها الى نحو 500 مليون درهم .
خامساً: تراجع أسعار بعض أنواع العقارات في عدد من المناطق الاستثمارية في دبي الجديدة خاصة، لم يصل لغاية الآن الى مستويات القوة ليؤثر في القيمة الفعلية للعقار، وهذا التراجع اقتصر فقط على فروقات الأسعار (Premium) لهذه العقارات .
واعتبر ابن مجرن أن الحركة التي ينتهجها السوق في الوقت الراهن صحية، فنزول وارتفاع الأسعار عملية طبيعية ومفيدة لأطراف عملية التطوير . مع العلم أن العديد من المشاريع والأماكن الاستثمارية بدبي “من المستحيل” أن تتأثر أسعارها كالعقار الجاهز مثلاً .
سادساً: الكثير من الملاك والمستثمرين ليس لديهم أي استعداد لبيع وحداتهم بأسعار أقل من المستويات الطبيعية التي حددوها، حيث إن التحدي الذي يعانون منه في الفترة الحالية هو فقط تجاوز حاجز الخوف الذي تكون لديهم .
سابعاً: سيؤكد السوق العقاري بدبي مكانته كأفضل الوجهات الاستثمارية والملاذ الآمن للاستثمار في 2009، على الرغم من غياب حالة النشاط والقوة نفسها التي شهدناها في العام الحالي، الا أن من أهم النواحي الايجابية للمرحلة المقبلة هو ثبات المشاريع والالتزام بتنفيذها في ظل تراجع تكلفة التنفيذ جراء الانخفاض الكبير الذي شهدته أسعار مواد البناء مؤخراً، وهذا يضيف أمراً ايجابياً لمصلحة المطورين وقطاع المقاولات .
ثامناً: العقار استثمار طويل الأمد، فأي مستثمر يتجه للعمل والاستثمار في العقارات يجب أن يضع نصب عينيه ويركز على اتخاذ موقعه بين أطراف معادلة العقار كمستثمر طويل الأمد وليس مضارباً، فلا يجوز أن أشتري العقار اليوم لأبيعه في الغد، ولكن الاستثمار العقاري يجب أن يكون لفترات طويلة قد تصل في أقل التقديرات الى 10 سنوات .
تاسعاً: أكثر الناس الذين تضرروا هم المضاربون الذين ليست لديهم قيمة العقار، ويضاربون بشراء أكثر من عقار، والظروف الحالية أجبرتهم على الاختفاء من بين أطراف معادلة العقار أو اتجهوا الى تغطية مراكزهم في أماكن استثمارية أخرى، بينما أقل المتضررين هم المستثمرون الذين يعون معنى الدورة الاقتصادية للقطاع ويثقون بأن النشاط العقاري لا رجعة فيه، بل نحن واثقون بأن العودة قريبة .
عاشراً: لا وجود لإلغاء مشاريع عقارية في دبي، ولكن ما يجري حاليا هو اعادة جدولة من حيث العامل الزمني، فالمشروع الذي كان من المفترض أن يكتمل في سنتين، يمكننا أن نقول سيستغرق انجازه 5 سنوات مثلاً ._
سوف نعود للتعليق على بعض النقاط بتروي والموضوع للتعليق من الجميع كون هذه الرد ياتي من مسؤول ومختص ومتابع للوضع العقاري في امارة دبي
آخــــر نكته اصلا تم حد يصدق هل قرارات العشوائيه!
اقامه دائمه – اقامه لمدة 3 سنوات – بعدين قالوا لا زيارة.
و في البداية هم بداؤ يبيعون قالوا ع الخرائط.
و من صارت المنافسه قالوا فقط اعمار و النخيل يحق لهم يسون اقامات دائمه..و سبحااان الله اول شركة فلست النخيل!!
و اليوم بعد ما فلسوا ..طلعوا قرار يديد..
ماشي فايده..
يحليلة … يونس
فا ليودلي …. كل من يشاء بدلوه .. لقدر أخترسنا من جراء كثرة ما تحتويه هذه الدلاء !!!
صحيفة: مستثمرون في دبي يطالبون بوضع آلية للتخارج من العقارات التي تم شراؤها من قبل مستثمرين وأصبحوا غير قادرين على السداد
أرقام 21/12/2008
طالب محللون ومستثمرون من السلطات في دبي وشركات التطوير العقاري وضع آلية تمكن المشترين للعقارات والوحدات السكنية بالتخارج من العقارات التي اشتروها بعد أن أصبحوا غير قادرين على الاحتفاظ بها.
وأقدم مضاربون خلال السنوات القليلة الماضية على شراء عدة عقارات في آن واحد بغرض الاستفادة من ارتفاع الأسعار، وتم الشراء في حالات كثيرة عبر تمويل عمليات الشراء من قبل البنوك وشركات التمويل، غير أن الهبوط المفاجئ للاسعار وعدم قدرتهم على دفع الاقساط المترتبة على عمليات الشراء هذه، دفعهم للحل الوحيد للتخارج من هذه الاستثمارات العقارية وهو البيع بأي سعر مما اضاف ضغوطا على أسعار العقارات للأسفل.
وقال أحد المحللين لم يشأ الإفصاح عن اسمه لصحيفة “الخليج تايمز” ان من شأن قيام الحكومة بإعادة النظر في مسألة منح فيزا اقامة لبعض المشترين قد يؤدي إلى دعم عمليات الشراء بغرض التملك وليس المضاربة وهو الشئ الذي من شأنه دعم الاسعار أو على الأقل ايقاف سلسلة التراجعات.
وكان الطلب على العقارات في دبي ومناطق اخرى من الإمارات شهد نموا محموما خلال السنوات القليلة الماضية بعد أن أوهمت بعض شركات التطوير العقاري المشترين الاجانب أن بامكانهم الحصول على إقامة دائمة في الامارات بمجرد شراءهم لعقار هناك، وهو الشئ الذي نفته السلطات قبل عدة اشهر، ما ادى بدوره إلى تراجع الطلب على العقارات.
وقال مستثمر أجنبي للجريدة أن قيام الحكومة وشركات التطوير العقاري بايجاد طريقة للتخارج لهؤلاء المستثمرين ستكون أفضل من ترك هؤلاء المستثمرين يبيعون عقاراتهم باسعار متدنية تؤدي إلى مزيد من التراجع للعقارات وفقدان الثقة بالكامل في القطاع العقاري بالامارات وتاخير انتعاشه لسنوات عديدة قادمة.
ويقول مستثمر آخر إنه يمكن أيضا تقليل غرامة إنهاء عقود الشراء على المستثمرين الراغبين في إلغاء عقودهم إلى 5 % بدلا من 25 % حاليا، على أن تقوم شركات التطوير العقاري التي ستعيد تملك العقارات المباعة بتعويض المشترين مقابل ما دفعوه (بعد خصم الغرامة) بسندات مستحقة خلال 3 أو 4 سنوات إذا لم يتوافر النقد لديها.
يذكر أن أسعار العقارات في دبي هوت خلال الاشهر الثلاثة الماضية جراء الازمة المالية العالمية وعجز العديد من المشترين عن اكمال دفع أقساطهم المستحقة بسبب تردد البنوك في تمويلهم كما كانت تفعل سابقا وسط شح للسيولة. وادى ذلك إلى تراجع الطلب بشكل كامل في الوقت الذي ينتظر أن تدخل عشرات الآلاف من الوحدات السكنية والتجارية السوق خلال العامين القادمين.
By Senior Writer Jody Clarke Feb 07, 2008
This feature is part of our FREE daily Money Morning email. If you’d like to sign up, please click here: Sign up for Money Morning
When a property developer starts handing out free BMWs and Bentleys with every apartment sale, you can be sure that a property bubble isn’t far off popping.
DAMAC, a Dubai based property firm is giving away a free car with every commitment to purchase an apartment over the next three weeks. And according to Mohammed Ouhitt at its Mayfair office, you won’t just get any car. A studio or one-bed apartment, starting from £120,000, comes with a BMW 1-Series, while if you nab one of its signature penthouses you’ll be driving home in a Bentley.
It seems crass and desperate, but you can understand DAMAC’s logic. Sentiment is beginning to turn against the city’s property sector, as visitors to the city begin to realise that a building site-cum-beach, ski and shopping destination, where Blackberry-touting, sharp-suited corporate lawyers mix freely in hotel bars with Bermuda short-wearing 40 somethings, isn’t exactly an ideal tourist destination.
Or a place to buy a holiday apartment…
‘A bubble just waiting to burst’
Indeed, according to almost half the respondents in the latest arabianbusiness.com survey, the Dubai property market, which soared 19% last year, is a “bubble just waiting to burst”. Another 25% said that the market does not offer any real long-term value, and is “obviously going to decline.”
According to Global Property Guide, Dubai is swamped with new properties to be delivered in 2008 and 2008. “A slump in demand from international buyers due to a global economic slowdown could exacerbate the problem. The speculative nature of its housing market makes Dubai highly susceptible.”
“There is a confused feel about the place” says even the famously bullish Stuart Law, of property company Assetz, where “families on holiday mix with businessmen in suits. I was stuck there on a dusty street, waiting for a taxi with building going on everywhere, thinking, why on earth would anyone want to come here on holiday? There’s a million other places you could go.”
Why Hong Kong property looks much healthier
And if you’ve got a spare few bob, Hong Kong should offer a lot more value than the dry windswept streets of Dubai. Housing transactions are soaring, as mortgage rates in the former British colony go negative. They are now below the rate of inflation at 3.8%, as the city-state is forced to slash rates almost in line with the US Federal Reserve. This is because its currency is pegged with the US Dollar. And although Bernanke and Co. over in Washington are surely fuelling another almighty global asset bubble, this is one which shouldn’t burst just yet.
‘Mass market property prices are still 35-40 percent below their peak in 1997,’ after which they dropped 65%, says Nicholas Kwan, Asian head of research at Standard Chartered Bank on Reuters. ‘So even if they rise 30-40 percent, prices would only be what they were 10 years ago,’ he said. ‘It’s hard to argue that would be a bubble.’
الاخ المتين محتد زيادة عن اللزوم ويدافع بصورة مستميتة وشرسة بس للأسف باسلوب ووقائع هشة وسطحية.
عمي……اذا الامور برة ما اتحسنت إنسى الموضوع وخذلك إجازة وروح نام وإذا إتحسنت وصارت 110% الامور بالعقار عندنا بتتنفس شوية بس لا يمكن ترجع مثل قبل بأيام الهبل.
فقاعة العقار على سبيل المثال بهونغ كونغ ايام 1997 – 1998 واللي انفجرت الجماعة ما وصلوا لمستويات أسعارها مع كل الطفرات والفقاعات اللي صارت بهالعشر سنوات لغاية الان وحتى بنهاية ال2007 وايام القمم التاريخية العالمية للاصول وهي ملاصقة لاسرع الاقتصاديات العالمية نموا.