من يترقب تراجع سوق العقارات سيصاب بخيبة أمل كبرى

(الذي يحمل المعول ويوظف ارتال العمالة الماهرة ويملك رافعات البناء هو من يمسك برقبة المشاريع في السوق العقارية، أما المطور العقاري فهو ليس بأكثر من شخص يستحق لقب – مسكين- ولا يملك غير أن يراقب بعيون أرهقها القلق أعمال البناء المتباطئة في مشروعه دون أن تنبس شفتيه بكلمة غضب أو حتى عتب بوجه المقاول.

فالمالك في هذه الأيام لا يملك خيار أو قرار التعجيل بموعد استلام المشروع في موعده الذي نقله المقاول إلى علم الغيب). بهذه الجرأة والوضوح رسم فرحان فريدوني رئيس مجلس إدارة سما دبي العضو بدبي القابضة أسباب تأخر إنجاز المشاريع وعلى الرغم من أن فريدوني دس علناً رسالة تبريرية مفادها بأن (المطور العقاري بريء من دم) التأخير كونه المتضرر الأول من ذلك التأخير متهماً المقاولين بالتقاعس حيناً وبعدم الكفاءة حيناً آخر إلا أن فريدوني كان حريصاً على ضخ كمية مناسبة من (الأدرينالين) في الهواء الطلق علّه ينجح في تحفيز الجهات المعنية باتجاه التحرك السريع لخلق أدوات مراقبة تكبح جماح (دلال) المقاولين وتنظمهم وتصنفهم وتنذرهم وتحاسبهم إذا لزم الأمر.

هرم التطوير

لقد انقلب هرم السلطة في صناعة العقار – كما يقول فريدوني- فبعد أن كان المطور في أعلى الهرم ويملك الكنترول على المقاول والاستشاري أصبح اليوم في أسفل الهرم وبات هو من يتحرك بالريموت كونترول الذي يمسك به المقاول.

فالمقاولون والاستشاريون من وجهة نظر فريدوني باتوا اليوم على غير عادتهم بالأمس عندما كانوا (يتقاتلون) على تنفيذ فيلا سكنية هنا أو مبنى بأربعة طوابق هناك فأصبحوا اليوم وبسبب قلة أعدادهم من جهة وكثرة المشاريع من جهة أخرى لا يتوانون عن إرسال ردود اعتذار جافة للمطورين بسبب عدم امتلاكهم (الوقت) لتنفيذ ناطحة السحاب هذه أو المدينة السكنية تلك حتى لو رفع المطور تكلفة التنفيذ إلى الضعف..!!

تكتل واضح

يقول فريدوني (أنا لا أستبعد تكتل المقاولين وكذا الاستشاريين لتمرير سيناريوهاتهم الجشعة في السوق فهم على دراية بأن هناك نقصا كبيرا في عدد مقاولي الباطن لذا فإنهم يفرضون على المطور المستعجل أسعاراً لا تمثل استحقاقاتهم ومن جهة أخرى فهم تمادوا على صعيد التقدم لتنفيذ مشاريع تفوق طاقتهم.

فأصبحوا يلبسون ثوباً لا يتناسب مع مقاساتهم وإذا ما تأخروا في التنفيذ فهم واثقون من أن المطور أو مالك المشروع لا حول له ولا قوة وسيقع بين نارين إذا ما أراد تطبيق الغرامات بحقهم لأن المطور هنا يغامر بسمعته إذا ما تأخر عن الانجاز بسبب فسخ عقده مع المقاول والتعاقد مع مقاول آخر.

واقع الحال

سألت فريدوني وسط ما وصفها بـ (أكوام الأنانية التي خلفها المقاولون)..هل تأتي كل هذه التوضيحات في سياق تبرير التأخير الذي رافق إنجاز مشروع الخيران الذي تطوره سما دبي؟

فأجاب «ومن هو المطور الذي لم يعان ولا يعاني من التأخير؟

وسرعان ما أمطر أسبابه الموضوعية والتي هي في إطارها العام خارجة تماما عن يده، وقال أولاً: مشروع الخيران ليس مجرد بناية من 7 طوابق، بل مشروع ضخم لن تجد له مثيلاً لا في دبي ولا في غيرها وكما يعلم الجميع فإن المشاريع النوعية يجب أن تنطلق بشكل صحيح لأن أي خطأ مهما كان حجمه سيؤدي إلى نتائج لا ترضي أحداً ولا تتناسب مع السمعة العالمية التي حققتها دبي لذلك فإن عملية تطويره ليست سهلة.

كما أنها ليست متاحة لأي مقاول بل إلى فريق عمل ضخم يبدأ بسما دبي نفسها ويمر بإدارة المشروع مروراً بالاستشاري انتهاءً بالمقاول الرئيس ورتل مقاولي الباطن، والحمد لله جاءت النتائج على صعيد الجودة مفرحة .

ولكن الكبوة الوحيدة إن صح التعبير أو الثغرة الوحيدة لم تظهر إلا في التأخير العام الذي رافق المشروع وهذه ليست سبة بحق سما دبي بقدر ما تكون ميزة لأنها تحملت مرارة التأخير من أجل تحقيق الجودة، ونحن نؤمن بأن لا خير في مشروع يجري انجازه على حساب الجودة.

وعاد فريدوني للوراء قليلاً وهو يستذكر عملية الشروع بالتطوير باستعارات بليغة بقوله عندما قمنا ببناء فريق من سما دبي لتطوير الخيران كنا حريصين على ضم أناس يحبون الفوز ويعشقون ترك بصماتهم في العمل الذي يؤدونه، وعندما لم يكن الحظ يحالفنا في العثور على كل الذين نريدهم معنا.

فقد كنا نبحث عن أناس يكرهون الهزيمة وفي كلتا الحالتين لا تريد سما دبي أن تبني سمعتها على عجالة وعلى أكتاف أي فريق عمل بل على موارد بشرية تمتلك من المؤهلات بما يتناسب مع حجم التحديات التي أصبحت نتيجة طبيعية مع وجود ما لا يقل عن 800 مطور عقاري في دبي وحدها فأصبحت تلك التحديات تجد طريقها إلى سوق ينمو بطريقة مذهلة.

شائعات

قلت لفرحان فريدوني «لكن مع هذه السجل الحافل من الإنجازات أو الخارطة المستقبلية للإنجازات، أصبحتم اليوم هدفاً سهلاً للشائعات وربما أقواها ما نشرته صحيفة محلية تحدثت بصريح العبارة حول نقل مشروع الخيران إلى مطور آخر غير سما دبي بسبب تعثر الأخيرة في الإنجاز وغير ذلك من الأسباب التي سوقتها الصحيفة».

فأجاب فريدوني قائلاً: «صدقني من لا يعمل لا تطاله الشائعات والأقاويل وما ذكرته تلك الصحيفة خطأ فادح بحق قرائها لأنها لم تراع المصداقية ولم تتحر الدقة في نقل المعلومة ويبدو أنها مولعة بنقل أحاديث المقاهي مع أن الأمانة المهنية تقتضي منها أن تستقي الخبر من مصدره وعلى أية حال انقل عني بكل معنى الكلمة من أن مشروع الخيران سيبقى في عهدة سما دبي وهي من تطوره وتقوم بتشييده وفق أعلى وأرقى المواصفات العالمية وغير المسبوقة في العالم أيضاً….

قلت لفريدوني: طيب بعيداً عن الشائعات وقريباً جداً من الحقيقة هناك من يتحدث عن قيامكم بدراسة فرص شراكة في مشروع الخيران ذاته ومع إعمار نفسها فما مدى دقة هذه المعلومة مع أننا لن نفاجأ لو تحدثت عن الشراكة في سما دبي لأنها سياستكم منذ أن انطلقت الشركة وهي استراتيجية متبعة لديكم منذ زمن.

فأجاب: هذا صحيح … نحن من مؤيدي الشراكات الاستراتيجية حتى قبل أن تكبر موجتها مؤخرا، وفيما يتعلق بدراستنا لعروض شراكة في مشروع الخيران فهو صحيح أيضا ولكن ينبغي الإشارة إلى أننا ندرس 3 خيارات بينها شراكة مع اعمار العقارية وأخرى مع مطور عقاري عالمي تلقينا عرضاً منه بهذا الصدد، ولأن الأمر لا يزال قيد الدراسة فأنا لا أستطيع الكشف عن المزيد من المعلومات وأكتفي بالإشارة إلى أن اتفاقية الشراكة ستعلن قريباً جداً.

شراكة : 3

قال فرحان فريدوني «نحن نؤيد الشراكات الاستراتيجية وفيما يتعلق بدراستنا لعروض شراكة في مشروع الخيران فهو صحيح أيضا ولكن ينبغي الإشارة إلى أننا ندرس 3 خيارات بينها شراكة مع اعمار العقارية وأخرى مع مطور عقاري عالمي تلقينا عرضاً منه بهذا الصدد، ولفت الى ان اتفاقية الشراكة ستعلن قريباً جداً».

المطور الثانوي

حول المطورين الثانويين في مشروع الخيران قلت لفريدوني «هناك من يشكو عدم تأجيل دفعاته على الرغم من التزامه وهناك من يريد بيع أرضه فهل تسمحون له بذلك» فأجاب «بالنسبة للشق الأول من سؤالك فنحن ندعم المطورين ولا نستطيع تأجيل دفعات أي كان إذ ليس من المعقول أن نعامل مشترٍ بمئات المليارات بمن يشتري بعشرات الملايين وفي كل الأحوال سما دبي تدرس كل حالة بحالتها وتتوخى الشفافية والعدالة مع الجميع لكن الإطار العام لهذه المسألة هي عدم تأجيل الدفعات.

أما فيما يتعلق بالشق الثاني من سؤالك فأنا أؤكد بأن سما دبي تلزم المطورين بعدم بيع أراضيهم إلا بعد تطويرها ولو سألتني لماذا؟ فسأخبرك بأن تلك الأراضي جرى الإنفاق عليها وعلى تطوير بنيتها التحتية ومن ثم هناك إنفاق لاحق في إطار الصيانة أي أنه من غير المعقول أن نجمد تلك الأراضي لان المطور يريد الانتظار وبيعها لاحقا بسعر أعلى.

وما أن سألته عن أحوال السوق حتى بادر «السوق العقاري بدبي بألف خير ومن يترقب تراجعه سيصاب بخيبة أمل كبرى» وأضاف «تراجع السوق وانهيار أسعاره حلم وردي يخامر المتشائمين والمتأخرين عن الالتحاق بركب الملاك الجدد».

حوار ـ مشرق علي حيدر