قال مشترو منازل ووحدات تجارية في عدد من مدن دولة الإمارات أن ثقتهم تتراجع تدريجيا بسوق العقارات رغم العوائد الجيدة في حال بيعها . واشتكى هؤلاء ومعظمهم من فئات المستخدمين النهائيين للعقار من ظواهر عدة، أبرزها: تأخر تسليم المشاريع، وفروق المساحات، ونوعية التشطيبات لما هو متفق عليه في عقود البيع والشراء في حال العقارات المستلمة، وكذلك سوء الخدمات في الوحدات السكنية المعدة للإيجار خاصة التكييف وخدمات الصرف الصحي.
وشرح بعضهم في أحاديث لـ”الأسواق.نت” كيف أن “البائعين يقدمون وعودًا زائفة بخصوص الحصول على تأشيرة إقامة دائمة في حال شراء العقار، وتبين أن كل ذلك وهم، فيما لم تبذل الحكومة أي جهد لمحاسبة هؤلاء الذين كانت إعلاناتهم تملأ الصحف الرسمية ولوحات الطرق”.
ورأى هؤلاء “أن على دائرة الأراضي والأملاك والجهات المعنية الأخرى أن لا تحمي مصالح المستثمرين فحسب، بل عليها أن تقر تشريعات وأنظمة تحد من التلاعبات في المقاسات ونوعية التشطيبات، وتوضح موقفها بشكل صريح من موضوع تأشيرات الإقامة”.
وسنت حكومة دبي منذ عام 2002 وحتى الآن مجموعة من القوانين هدفها ضبط السوق العقارية ومنع التلاعبات. لكن بوادر حقيقة باتت تظهر مع تسليم عدد من المشاريع من شأن استفحالها إحداث تصدع في السوق العقارية كما يرى مراقبون.
ضد منح تأشيرة دائمة
ويؤكد الخبير الاقتصادي، أحمد البنا “أنه لا يوجد أي بند في قوانين دولة الإمارات العربية المتحدة ينص صراحة على منح مشتري العقارات إقامات دائمة”.
ويقول في حديث خاص لموقع الأسواق.نت “إنه على الرغم من عدم وجود أضرار كبيرة لمنح الإقامات، فإنني أقف في الضد لأنه لا يوجد دولة في العالم تفعل كذلك”.
وكان المطورون العقاريون البارزون ربطوا شراء العقار تسويقيا بالحصول على إقامة، وبالفعل كانت دعاياتهم واضحة وتتم أمام مرأى السلطات، لكن ما حدث أن المششترين تفاجؤوا أن الحصول على إقامة دائمة غير قانوني أساسا”.
ويضيف البنا “أن هذا كان في بداية الطفرة قبل وجود مؤسسات عقارية رسمية مثل مؤسسة التنظيم العقاري، وبنضوج ملامح التشريعات والقوانين أصبح واضحا أن شراء العقار لا يمنح الحق المطلق بالحصول على إقامة دائمة”.
واقترح البنا “أن يحصل مشترو العقارات على إقامات سارية المفعول لمدة 3 سنوات يتم تجديدها بوجود أسباب منطقية”.
الأعين حين تقرأ
ويوضح بند في أحد عقود الشراء، اطلعت عليه الأسواق.نت “أن الشخص عندما يشتري وحدة عقارية ويستخدمها بتوصيل الماء والكهرباء والهاتف وتسجل باسمه في دائرة الأراضي والأملاك يحق له التقدم لإدارة الهجرة والجوازات للحصول على إقامة بكفالة المطور الرئيس، يمكن تجديد هذه الإقامة، لكنها لا تخول صاحبها العمل لأنها ليست إقامة عمل”.
وفي تعليقه على المشكلة الوليدة قال المدير العام لشركة ماغ العقارية محمد النمر”إن ما حدث كان تضليلا للعامة، سبق ونصحنا المطورين ألا يعلنوا عن منح إقامات دائمة لمشتري العقارات لأنه لا يوجد قانون صريح بذلك أكثر مما هو واضح في عقود البيع والشراء”.
وبالفعل لم تنص عقود أخرى أطلع عليها موقعنا بحصول المشتري على “إقامة دائمة” لكن يتضح من إعلانات الشركات في الصحف الرسمية أنها كانت تلوح بجزرة الإقامة الدائمة.
ويؤكد النمر “حدوث ما يسميه بالتحايل الإعلاني في موضوع الإقامة” ويقول “إن شركته مثلا كانت حريصة منذ اليوم الأول أن تتحدث بما جاء في العقد مع المشترين”.
ردود المشترين
ويرى مشترون في عدد من إمارات الدولة، أن توضيحات القانون والحديث عن عدم وجود إقامة دائمة جاء متأخرا، وأنه يشكل مؤشرا آخر على فوضى السوق العقارية، ويقضي على آمالهم بالإقامة في الإمارات والهدف من شراء العقار”.
وكانت مؤسسة التنظيم العقاري في دبي كشفت عن مقترح يوصي بمنح المستثمرين العقاريين تأشيرة زيارة تمكنهم من الدخول والخروج من وإلى الدولة لمتابعة مصالحهم الاستثمارية في السوق العقاري”.
ووفقا لما نشرته جريدة “البيان” نقلا عن مدير المؤسسة مروان بن غليطة، أن التأشيرة المقترحة ستكون على أنواع بمزايا مختلفة وتمنح وفقا لحجم استثمارات المستثمر، وتنتهي صلاحيتها بانتهاء ملكية المستثمر للعقار في حالة بيعه.
وحول مصير من حصلوا على إقامة سابقا قال في حال إقرار التأشيرة الجديدة سيجري تعديل أوضاعهم، ونصح بن غليطة المستثمرين بضرورة التعامل مع العقار بوصفه قناة استثمارية تدر عائداً جيداً، لا على أنه وسيلة للحصول على الإقامة. وقال يجب على المستثمرين أن يفهموا بأن الحصول على الإقامة لا تشترط أن يكونوا مالكين لعقار بدبي. ناصحا إياهم بعدم الانجرار خلف الإعلانات التي تروج لبيع الشقق مقابل الحصول على إقامة.
التشطيبات والخدمات
وهناك كثير من المنغصات الأخرى في السوق العقارية بدبي تؤثر على الأقل في نفسية المتعاملين من مشترين ومستأجرين وتؤثر في سمعة السوق.
ويروي (م ،ع) أنه استأجر شقة بمبلغ 50 ألف درهم (الدولار يعادل 3.67 درهم) في برج بجانب مصرف أبو ظبي الإسلامي في الشارقة يعود لأحد الشخصيات المتنفذة، وبعد انتقاله إليه تبين أن التكييف في شقته معطل وظهرت مشاكل في الصرف الصحي، وبعد اتصالات عدة مع ممثلي المالك دون جدوى، تقدم بشكوى إلى لجنة فض المنازعات الإيجارية، لكنه فوجئ أن الشكوى اختفت في البلدية، بعدها مباشرة اتصل به قائمون على البرج محاولين إرضائه بإصلاح الأعطال.
ومن المشاكل الأخرى تأخر إنجاز المشاريع؛ حيث يروي مراد من الجنسية الجزائرية أنه اشترى استوديو في مشروع بقرية الجميرا جنوب، كان من المفترض أن يستلمه بداية عام 2009. وبزيارة ميدانية برفقته إلى أرض المشروع تبين أن الأعمال الإنشائية لم تبدأ بعد”.
والشركة التي اشترى منها مراد تطور مشاريع أخرى وأعلنت عن مشاريع تفوق قيمتها 10 مليارات درهم.
lما في مشكلة النخلة بتيع الشركة علي صغر المستثمرن (اكتتاب)
احلى شئ بعد ما باعوا الزبدة من العقارات قالوا لن يعطوا اقامات دائمة ..
لكن سؤال هل باعت نخيل مشروعها فى واجهة دبى البحرية للمستثمرين ؟؟
اصلاً المتابع للاحداث في الفترة الماضية وهيه تدوير اكثرمن 2 مليار درهم في العقار فقط من محفظة البووم الى عبد القادر الى المحافظ الاخرى ولقد تم شفط هذه الاموال في جيوب من قام بتصريف العقارات وهنياً مراياً عليهم حيث ان على اخر تصريح ذكر ان محفظة البوم فقط لا تتجاوز 15% من قيمة المطالبات المالية
تم بيع الوهم للأجانب بأقامة 99 سنة وتملك انته في دبي ومن لم يعيش في دبي لن يعيش في العالم هههههه المهم تم تصريف العقارات على الاجانب الشقة غرفة وصالة فوق 2 مليون درهم بحجة الاقامة مع ان الشارقة تبعد فقط 5 كيلو متر عن دبي والعقار بها اقل من النص مع الارض المهم تم التنكر لهم وتعليقهم في العالي ولم يقتصر الامر على هذه بل تم تأخير تسليم المشاريع
تم بيع العقارات من ورق الى ورق والى المورقون وحتى الان المشاريع لم تسلم وبعض المشاريع في الهواء الطلق وما عجبني هو صورة للسيد موفق القداح امام احد مشاريعه ويؤكد تسليم الماشريع في وقتها هههههه
ظهور مشكلة التركيبة السكانية والصياح والنواح في الاعلام وكافة الوسائل المرأية والمسموع منها والمخفي وكان المشكلة جديدة والغريب ان الامر اتى بعد بيع جميع الشقق والعقارات وتصريفها والغاء كافة التعهدات الموجبة من الملاك للمشترين
امور كثيرة ووعود اكثر ذهبت ادراج الرياح مع تفاقم التركيبة السكانية وسماع دقات ناقوس الخطر الذي يهدد المجتمع كله ادت الى ظهور مشاكل اخرى سوف تتضح الرؤية بها في القريب العاجل
ارباب
بقلم جيسون بنهام في يوم الأربعاء, 03 سبتمبر 2008
كان لجهود دبي التي حظيت بتغطية إعلامية واسعة لتطهير سوق العقارات أثرها على ثقة المستثمرين بل ودفعت بأسهم الشركات العقارية للانخفاض بشدة إلا أنها ستعمل على الأرجح على تعزيز ثقة المستثمرين في الأجل الطويل.
ففي الأشهر الأخيرة اتبعت اللوائح الجديدة لبيع المباني وهي مازالت في مرحلة التخطيط الهندسي قواعد أشد صرامة فيما يتعلق بالقروض العقارية وقيودا أوضح على شركات التطوير في عرض تأشيرات الإقامة على مبيعات المساكن وكلها جهود ترمي فيما يبدو للحد من المضاربة.
وقالت محللة بالمجموعة المالية هيرميس “في الأجل القصير يبدو أن لها أثر سلبي على الناس في السوق لأنهم قد يعتقدون أن هذه هي نهاية أوقات الرخاء.”
وأضافت “لكن في الأجل المتوسط إلى الطويل سيدرك الناس أن هذه المبادرات ستوفر الشفافية والثقة للسوق.”
وشهدت أسهم القطاع العقاري هبوطا شديدا وانخفض سهم شركة إعمار أكثر من 13 في المائة في أغسطس/آب مع انسحاب المستثمرين خوفا من الخطوة التالية للسلطات.
وكانت أسعار العقارات في دبي ارتفعت بشدة بعد أن فتحت الإمارة أبوابها أمام المستثمرين الاجانب عام 2002 مع إقبال الوافدين على السوق العقارية تغريهم مكانة دبي وأضواؤها وما تتمتع به من أمان ووضعها كملاذ ضريبي.
والصورة البادية للغريب هي أن كل شيء يسير بسلاسة في الإمارة الخلابة بناطحات السحاب ومنتجعاتها ومركز مغطى للتزلج على الجليد وبفندقها الشهير برج العرب المبني على شكل شراع.
لكن المشهد العقاري في دبي ليس بهذه السلاسة. فكثيرا ما تتحطم آمال المستثمرين لتأخر أعمال البناء أو إلغائها في حين تواجه الأسر المؤجرين وطلباتهم بزيادة الإيجار أو إخلاء العقار من دون رادع.
وعلى الرغم من أن هذه التحركات الجديدة تحمل في طياتها تهديدا للبعض فإنها للمستثمر بعيد النظر إجراءات تحظى بالترحيب لتخفيف الضغوط على السوق وتحقيق استقراره.
كما كان تأسيس مؤسسة التنظيم العقاري في العام الماضي تطورا كبيرا لتحقيق التنظيم المركزي للقطاع.
وفي الوقت الذي تحاول فيه حكومة دبي الحد من المضاربات التي يقول الكثيرون أنها السبب في الارتفاع الصاروخي للأسعار فإنها تضيق الخناق أيضا على الفساد. فقد حظي التحقيق في مخالفات مالية مزعومة بتغطية إعلامية كبيرة واحتل عناوين الصحف هذا العام.
وفي الشهر الماضي قالت شركة نخيل التي أقامت جزرا على شكل النخل في الخليج إنه يجري التحقيق مع موظف سابق للاشتباه في قبوله رشى. ويجري أيضا التحقيق مع الرئيس التنفيذي السابق ورئيس الاستثمارات السابق بشركة تمويل للإقراض العقاري.
وفي ابريل/نيسان استقال زاك شاهين الرئيس التنفيذي السابق لشركة ديار العقارية بعد أن احتجزته الشرطة.
وقال اليكسيس وولر الشريك بشركة كلايد وشركاه للاستشارات القانونية في دبي “في السنوات الثلاث الأخيرة حدث تطور بسن قوانين جديدة ولوائح جديدة…وخلال الثمانية عشر شهرا الأخيرة بصفة خاصة حدثت دفعة حقيقية.”
من ناحية أخرى يطالب المستثمرون بمزيد من القواعد التنظيمية والشفافية بينما تستمر سلسلة التحقيقات في الفساد لتظهر استمرار الجهود بلا هوادة.
وقالت المحللة بالمجموعة المالية هيرميس “لدى دائرة الأراضي والأملاك معلومات عن مختلف الصفقات ومن المتوقع أن تسجل كل الصفقات قريبا. لكن هذه المعلومات يجب أيضا أن تتاح بلا مقابل للجمهور.”
هل ستنفجر الفقــــــــــــــــــــــاعة الكبرى ؟؟