شائعات الانخفاض تحرك سوق الإيجارات في دبي الجديدة

في بداية العام 2008، انتقل أحمد إبراهيم، وهو مهندس مصري في العشرينات من العمر، يعمل لدى شركة خاصة في جبل علي، للسكن في شقة مؤلفة من غرفة وصالة في منطقة «حدائق ديسكفري» في دبي، اعتقاداً منه بأنه أصبح قادراً على تحمل إيجارها الشهري البالغ 5000 درهم (يضاف إليه مبلغ 200 درهم كرسوم صيانة – أي ما إجماليه 62400 درهم سنوياً)، ومقارنة بمبلغ 1100 درهم كان يدفعه إيجاراً لاستوديو في إمارة الشارقة خلال العام 2007.

إبراهيم أقدم على هذه الخطوة بعد تلقيه زيادة على راتبه الشهري في نهاية العام 2007، إلا أن ما لم يحسب له حساباً، هو أن تقوم شركته بخفض راتبه بقيمة الزيادة ذاتها بعد تأثر أعمالها بتداعيات الأزمة العالمية، كما يقول، حيث أصبح راتبه 10 آلاف درهم بعد خصم الزيادة، وفي ظل هذا الوضع الجديد، يجد إبراهيم نفسه اليوم أمام خيارين: فإما العودة إلى العيش في استوديو، وهذا صعب بعد أن استقدم عائلته إلى البلاد، وأيضاً لأن الانتقال من الشقة قبل انتهاء عقده السنوي فيها يعني دفع الإيجار لمدة شهرين مقدماً كغرامة فسخ العقد، مع تعهده كذلك بإيجاد مستأجر آخر يحل محله؛ وإما حزم حقائبه والعودة إلى بلده، وهو الخيار الذي يقول إنه بات مرجحاً اليوم أكثر من ذي قبل،«إيجاد مستأجر آخر وبالسعر ذاته، يعتبر شرطاً تعجيزياً في ظل الظروف الراهنة، لذلك سأغادر البلاد على الأرجح»، يقول إبراهيم.

حال إبراهيم، ليس أفضل من حال الكثيرين ممن وقعوا عقود إيجارات في منطقة «حدائق ديسكفري» قبل انخفاضها الأخير، فإيجار الاستوديو وصل في أدنى مستوياته إلى 23 ألف درهم سنوياً، والشقة المؤلفة من غرفة وصالة إلى 40 ألف درهم سنوياً، لكن الأسعار نفسها ليست ثابتة على ما يبدو، إذ تتفاوت كثيراً في هذه المنطقة بالذات، تبعاً للجهة التي تعرض الوحدات السكنية للإيجار.

خلال السنوات الأخيرة الماضية، استقطبت «حدائق ديسكفري» في جبل علي عدداً كبيراً من المستأجرين الباحثين عن شقق في بنايات جديدة ذات تكييف مركزي وبأسعار جيدة، لاسيما أولئك الذين تقع أماكن عملهم في «نيو دبي» (أو دبي الجديدة)، ما يساعدهم على تفادي

زحمة السير.

كما يؤكد وسطاء عقاريون، فإن جاذبية «حدائق ديسكفري» للمستأجرين مازالت جيدة، إلا أن الوحدات المعروضة بدأت تزيد على الطلب، الأمر الذي يدفع اليوم بالمستأجرين للبحث عن «فرص ذهبية» تتمثل في الحصول على مستويات إيجارات أدنى مما هو سائد في السوق، وما يساعد على تعزيز التوجه نفسه لدى المستأجرين، الشائعات التي تروج لاحتمال تزايد حدة تراجع أسعار الإيجارات في السوق خلال الفترة المقبلة، تلك الشائعات التي تطال الكثير من المناطق السكنية في دبي، ومنها منطقة «حدائق ديسكفري» التي طورتها شركة «نخيل» في جبل علي، والتي تتكون من 26 ألف شقة سكنية على مساحة تبلغ 26 مليون قدم مربعة بخيارات متعددة لأحجام الشقق.

تفاوت الأسعار

«لا أحد يمكنه اليوم معرفة الاتجاه الحقيقي لأسعار العقارات والإيجارات في المناطق السكنية الجديدة في دبي»، هذا ما يقوله أحد الوسطاء العقاريين، الذي فضل عدم الكشف عن اسمه، ويوضح أن الأفراد يكتفون بأخذ معلوماتهم عن السوق من الشائعات التي تنتشر فيما بينهم، والتي ترجح بشكل عام حصول مزيد من الانخفاض، ويتابع الوسيط أن هناك تفاوتاً في أسعار العقارات المعروضة، سواء تلك التي وضعتها الشركة المطورة «نخيل»، أو شركات الوساطة العقارية أو السماسرة، علماً أن أسعار «نخيل» تقترب إلى حد كبير من المستويات التي تحددها الوكالات العقارية التي تنشر إعلاناتها في الصحف اليومية، فإذا كان إيجار الاستوديو السنوي يتراوح بين 40 و60 ألف درهم لدى هذه الوكالات، فإن «نخيل» تعرضه بما يتراوح بين 45 و40 ألف درهم، فيما يعرضه وسطاء غير تابعين لوكالات عقارية بسعر أقل قد يصل إلى 32 ألف درهم، ويرجع سبب التفاوت نفسه إلى نسبة العمولة التي يحصل عليها المندوبون العقاريون.

وفي السياق نفسه، يتوقع وسطاء عقاريون أن تشهد المناطق السكنية الجديدة في دبي تراجعاً في قيمة الإيجارات خلال الفترة المقبلة، لا سيما إيجارات الوحدات المملوكة من قبل أفراد يواجهون مشكلات تتعلق بالتزاماتهم المالية والبنكية.

يقول أحد مسوقي العقارات، إن هناك الكثير من الملاك الذين وجدوا أنفسهم فجأة مضطرين لتسديد دفعات للبنوك عن تمويلات حصلوا عليها سابقاً، وهذا يدفعهم إلى خفض إيجارات وحداتهم للحصول على سيولة مالية تشتد حاجتهم إليها، وهذا على عكس ملاك آخرين، متمولين لا يعانون من ضغوط على الصعيد نفسه، وبالتالي يرفضون خفض الأسعار، ويوضح أنه خلال الأشهر الثلاثة الأخيرة تمكن من تأجير ثلاثة استديوهات لثلاثة ملاك مختلفين في «حدائق ديسكفري»، الأول خلال شهر مايو بإيجار سنوي قدره 38 ألف درهم، والثاني في بداية يونيو بإيجار سنوي قدره 35 ألف درهم، والأخير أواخر يونيو بـ32 ألف درهم، وقد حصل مقابل ذلك على عمولة تتعدى نسبة 5 بالمئة المتعارف عليها، بعد أن أقنع الملاك بخفض الأسعار مقابل أن يقوم المستأجرون بدفع إيجار ثلاثة أشهر كدفعة مسبقة، إضافة إلى ثلاثة شيكات لكل وحدة للفترة المتبقية، يقول الوسيط نفسه، إن ملاك هذه الشقق قاموا بشرائها في نهاية العام2007 عن طريق تمويلات بنكية، وتسلموها خلال 2008، وقد وجدوا أنفسهم مؤخراً عاجزين عن تأجيرها أو بيعها.

20 ألفاً في «حدائق ديسكفري»

يتجاوز العدد الحالي لسكان المجمع السكني «حدائق ديسكفري» 20 ألف نسمة، وذلك حسب ما صرح به مصدر مسؤول في شركة «نخيل» المطورة للمشروع.

وكانت الشركة أعلنت قبل أسابيع عن خفض رسوم الخدمات في المشروع نفسه بعد إجراء دراسات ومراجعات مكثفة، حيث توصلت إلى اتفاق مع «هيئة التنظيم العقاري» في دبي على صيغة جديدة لخفض كلفة رسوم الخدمات للمالكين بنسبة 5 دراهم لكل قدم مربعة.

وكشف المصدر أن رسوم الخدمات الجديدة المعدلة تصل إلى نحو 14 درهماً للقدم المربعة، أي بنسبة انخفاض تقدر بـ25 بالمئة عن الرسوم السابقة، وبما يتماشى مع رسوم الخدمات في المشاريع المشابهة في دبي.

وقال «عندما حددنا رسوم خدمات التشغيل لمشروع (حدائق ديسكفري)، وضعنا القيمة اعتماداً على تقييمنا الأفضل لهذا المشروع الجديد التابع لـ(نخيل)، وبعد مراجعة مطولة، قمنا بتقديم هذا التوفير في التكلفة لكل ملاك المنازل في المشروع».

وعن عدد الوحدات التي تم بيعها حتى الآن قال «يتكون مشروع (حدائق ديسكفري) من 245 مبنى، وقد تم بيع معظم هذه المباني إلى ملاك من أطراف ثالثة».

الخبر من الرؤية الاقتصادية