تقرير لموقع إيلاف الاقتصادي عن اعمــــــار

فادي عاكوم من بيروت :

لا شك ان الحرية الاقتصادية في منطقة الخليج تعتبر من العوامل الاساسية لجذب اموال الاستثمارات و يظهر هذا الامر واضحًا و بشكل خاص في الامارات العربية المتحدة حيث الحرية في التحويلات المالية و تخليص البضائع و وفرة الوسائل التكنولوجية الحديثة .

و تتجه رؤوس الاموال بشكل كبير نحو الاستثمارات العقارية، حيث تشكل مثلا الاستثمارات العقارية في دولة الامارات العربية المتحدة 10% من الاقتصاد الاماراتي لكن هذا لا يعني ان لا تتخبط اسعار اسهم بعض الشركات كما يحصل حاليا مع شركة اعمار، حيث يسود جو من التخوف بين المستثمرين في الشركة من الوضع غير المستقر الذي سيؤدي ربما لانخفاض اسعار اسهم الشركة بعد تأجيل عقد الجمعية العمومية غير العادية، الى يوم السبت المقبل بسبب عدم اكتمال النصاب القانوني للمساهمين (75% على الاقل ).

و يرجح ان تنتعش اسعار اسهم اعمار اذا ما صدرت خلال هذا الاسبوع نتائج الارباح للربع الثاني و التي يتوقع ان تكون قوية ويرجح أن يستقر سهم ”إعمار” بين 50 و40 درهما للسهم في غضون الشهرين المقبلين.

ولوحظ الهدوء الذي لازم كبار المستثمرين ومديري المحافظ بعد إعلان العبار إلغاء عقد الجمعية بسبب عدم اكتمال النصاب القانوني على عكس المستثمرين الصغار الذين بانت علامات الخوف عليهم من هبوط للسهم مشككا بعضهم بصحة إلغاء عقد الجمعية، حيث اتهم بعضهم المسجلين التابعين ل” إعمار” بنصحهم عدم التسجيل والاتجاه للقاعة مباشرة بسبب اكتمال النصاب القانوني.

وانخفض امس سهم ”إعمار” الذي احتل المرتبة الأولى في قيمة وكمية الأسهم المتداولة بعد تداول 2157 مليون سهم بقيمة 92441 مليون درهم بنزول سعره بمقدار 170 ليقفل عند سعر 4250 درهما إماراتيا.

سبب التوتر

و كانت اعمار قد فاجأت المستثمرين في وقت سابق باعلانها أن علاوة الإصدار المقترحة لسهم الشركة الجديد ستكون بين أربعة وخمسة دراهم ليصبح سعر السهم في اكتتاب مضاعفة رأس المال بين خمسة وستة دراهم، بعد أن كانت السوق تتوقع علاوة إلى تسعة دراهم.
ورغم تخفيض العلاوة إلا أن محللين ماليين طالبوا بالاكتتاب في زيادة رأس المال على مراحل للحفاظ على السيولة النقدية في السوق. و كان من المتوقع ان يقدم مجلس الادارة اقتراحاً بذلك إلى الجمعية العمومية للشركة التي تاجلت لمناقشة زيادة رأس المال وإقرار علاوة الاصدار.

وقد اكدت الشركة في بياناتها السابقة أن مجلس الادارة وحرصاً على مصلحة المساهمين والشركة وحفاظاً على الثوابت الاقتصادية للسوق المالي خفض اقتراح مدققي الشركة الخارجيين الذين حددوا علاوة الإصدار بمبلغ 12.42 درهماً للسهم الواحد وفقاً للقرار الوزاري رقم 165 لسنة 2004 بشأن تحديد علاوة الإصدار. وقال البيان إن احتساب هذه العلاوة جاء من واقع البيانات المالية للشركة والقيم الاسمية والسوقية والدفترية لأسهم الشركة وفقاً لمقتضيات القرار الوزاري.

كما تم الاتصال بوزارة الاقتصاد والتخطيط بشأن زيادة رأسمالها بنسبة 100% من 2.835 مليار درهم إلى 5.671 مليارات عبر إصدار سهم واحد لكل سهم وباجمالي 500. 835. 2 سهم جديد بقيمة اسمية مقدارها درهما واحدا للسهم اضافة إلى علاوة إصدار .

اراء المحللين

وتباينت آراء المحلليين الماليين حول إعلان إعمار فبعضهم اعتبرها مناسبة وآخرون وصفوها بالمرتفعة للسهم لكنهم أجمعوا على أهمية حث الجمعية العمومية غير العادية على مطالبة مجلس الادارة بأن يكون الاكتتاب فى زيادة رأس المال على مراحل وليس مرة واحدة بهدف التخفيف عن المستثمرين.
كما توقع المحللون من واقع تجربة الجمعية العموية العادية الأخيرة للشركة أن يضغط المساهمون باتجاه تخفيض العلاوة إلى 4 دراهم، وان يستجيب مجلس الإدراة كما حدث عندما قام بتعديل توزيعات أرباح العام الماضى بناء على رغبة المساهمين. و يعتقد ان تكون علاوة الاصدار مناسبة شريطة ان يتم جمعها على ثلاثة اقساط على اعتبار ان رأسمال الشركة كبير ولابد من الحفاظ على السيولة للابقاء على حيوية السوق الثانوية.

أما زياد الدباس مدير دائرة الاسهم فى بنك ابوظبى الوطني فرأى علاوة الإصدار المقترحة «مرتفعة نسبيا».
واقترح ان تكون فى حدود 4 دراهم، موضحا ان علاوة اصدار تدور حول خمسة دراهم تعنى سحب سيولة من السوق تتراوح بين 15-18 مليار درهم الامر الذى سيؤثر سلبا على سوق الاسهم وسهم اعمار ذاته خصوصا وان السوق يتهيأ للاكتتاب فى اصدارات جديدة وزيادة رؤوس اموال شركات اخرى، ودعا الدباس مساهمي إعمار الى الدخول فى مناقشة عقلانية مع مجلس الادارة خلال اجتماع الجمعية العمومية بهدف التوصل الى قرار سليم فى مصلحة الشركة والمساهمين والسوق على السواء.

اما محمد علي ياسين مدير مركز الإمارات التجارى للأسهم الذي أوضح أيضا ان علاوة الاصدار المقترحة جاءت اعلى من القيمة الدفترية النقدية. واقترح ان تكون ثلاثة دراهم أو درهمين، وان يتم الاكتتاب على اكثر من مرحلة لتخفيف العبء على المستثمرين ، وقال ان الاهم ان يبادر المساهمون خلال الجمعية العمومية بمطالبة مجلس الادارة بتقديم تفسير لاسباب رفع رأس المال والعائد المتوقع على حقوق المساهمين والمشروعات التى ستدخل فيها الشركة وتحتاج الى سيولة، ويضيف أن إعمار من الشركات الكبيرة التى لاتحتاج فى تمويل مشروعاتها الى زيادة رأسمالها وأنه كان يمكنها الاقتراض من البنوك او اصدار سندات مثلما تفعل «طيران الامارات» التي يقل رأسمالها عن «اعمار» ولاتلجأ الى زيادة رأس المال.

يذكر أن سعر سهم «إعمار» سجل منذ اعلان مجلس الادارة مضاعفة رأسمال الشركة ارتفاعا بنسبة 47% حيث ارتفع من 33 درهما قبل اعلان قرار رفع رأس المال الى 50. 48 درهما.

وخلال الأيام الماضية حقق السهم أعلى حجم تداولات، وسجل الأسبوع الماضي نحو 7 مليارات درهم، وتخطت تداولاته فى أحد الايام حاجز ثلاثة مليارات.

نبذه عن شركة اعمار:

شركة اعمار شركة مساهمه تم تأسيسها في عام 1997 برأسمال وقدره 1000 مليون درهم بنسبة 45% للمؤسسين و 55% كمساهمه عامه وذلك عبر اصدار 100 مليون سهم بقيمه اسميه 10 درهم لكل سهمويتم تداول السهم في بورصة دبي للأوراق الماليه. تم رفع راس المال الى ( 2650 مليون درهم ) وذلك عن طريق الاكتتاب ب 165 مليون سهم جديد وتم دفع 25 درهما عن كل سهم جديد ليصبح عدد الاسهم 265 مليون سهم وقد حصلت حكومة دبي على الحصه الأكبر في هذا الاكتتاب.
حققت الشركه خلال سنواتها السبع نموا كبيرا غير مسبوق بين شركات المنطقه مما جعلها واحدة من اكبر شركات التطوير العقاري في العالم.

تمت التوصيه من قبل مجلس ادارة الشركه على تجزئة السهم الواحد الى عشرة اسهم ليصبح عدد الأسهم بعد تنفيذ هذا القرار 2650 مليون سهم بقيمة اسميه وقدرها درهم واحد لكل سهم

تبلغ أصول الشركه بما فيها الأراضي الممنوحه في الوقت الحاضر أكثر من 28 مليار درهم. قامت الشركه وتقوم حاليا بتطوير 13 مشروعا عقاريا ضخما في مراحل مختلفه من عملية التطوير مثل مرسى دبي والمرابع العربيه وتلال الامارات وحي السهول والينابيع والبحيرات والروضه وابراج اعمار في وسط مدينة دبي. كما ان الشركه بدأت في انشاء مشروعها العملاق برج دبي والذي يعتبر أطول برج في العالم فضلا عن دبي مول الذي يعتبر أكبر مركز تسوق في العالم.

توزع ملكية الأسهم الى ثلاثة أجزاء متساويه تقريبا على الشكل التالي:

1. حكومة دبي وتمتلك 33 % من اسهم الشركه.

2. المؤسسون ويمتلكون 34 % من اسهم الشركه.

3. باقي المساهمين (40 ألف مساهم) وبمتلكون 33 % من اسهم الشركه

بدأت الشركه بطرح باكورة مشاريعها عام 1999 وهو مشروع تلال الامارات ويمتد المشروع على مساحة وقدرها 2 مليون متر مربع تم تقسيمها الى أكثر من 600 قطعة أرض ويتم بيع الأراضي بسعر يتراوح بين 1050 الى 1600 درهم للمتر المربع الواحد ويتراوح مساحة القطعه الواحده بين 1100 و 4200 منر مربع. ويقوم المشترون ببناء مساكنهم على الأراضي المشتراه بالاختيار من بين 15 تصميما مختلفا تم اقتراحه من قبل الشركه. وقد قامت الشركه بتطوير الموقع بحيث يتضمن ملعبا للقولف وحدائق كبيره وبحيرات بالاضاقه الى جميع أعمال البنيه التحتيه.

وبالاضافه الى هذا المشروع توجد العديد من المشاريع في مراحل مختلفه من الانشاء والتطوير و من هذه المشاريع : الروضة ، الينابيع ، حي السهول ،البحيرات، هتان، أبراج اعمار، مرسى دبي، و المرابع ، سوق الذهب والماس، دبي مول ، برج دبي ،و ذي ريسيدنسز.

و قد حققت الشركه نموا متواصلا للأرباح منذ انشاءها حيث ارتفعت الارباح في كل سنة عن السنه التي قبلها وقفزت الأرباح المحققه خلال الأعوام الخمسه الأولى من 120.5 مليون درهم في عام 1998 الى 676.3 مليون درهم بنهاية عام 2003 أي بزياده مقدارها 461 %.

يبلغ عدد أسهم الشركه الأصليه 265 مليون سهم ولكن عدد الاسهم المرجح عامي 2002 و 2003 كان اقل بسبب اعادة شراء الأسهم.

أعلنت الشركه في شهر أبريل عام 2004 عن نتائجها للربع الاول من العام الحالي حيث زادت الايرادات من 513 مليون درهم الى 1118 مليون درهم بنسبة زياده وقدرها 118% بينما بلغت الارباح الصافيه للربع الأول 208 مليون درهم في مقابل 171 مليون درهم للفتره المقابله اي بزيادة وقدرها 22 %. وتتوقع الشركه أن يستمر هذا النمو الجيد خلال العام الحالي والقادم مدعوما بالطلب القوي على مشاريع الشركه سواءا للتملك والتأجير.

القيمة السوقيه العادله للأراضي المملوكه للشركه

قامت حكومة دبي التي تمتلك ثلث أسهم الشركه بمنح مجموعة أراضي لشركه اعمار في مناطق مهمه بمدينة دبي وخصوصا على شارع الشيخ زايد وقد قامت الشركه بتسجيل هذه الأراضي بسعر درهم واحد وبالتالي فان قوائم الشركه و حقوق المساهمين لا تعكس القيمه الفعليه لهذه الأراضي. وقد أجرت شركة الخياط العقاريه وشركة دي تي زد دبنهام تاي لوبنج وهما شركتان مستقلتان استشاريتان في تقييم العقارات تقييما لهذه الاراضي على أساس القيمه السوقيه العادله بأسعار السوق السائده في مدينة دبي وتم تقدير قيمة هذه الأراضي التي سيتم تطويرها مستقبلا ب 19.3 مليار درهم في نهاية عام 2003.

أهم هذه الأراضي الممنوحه هي الأرض التي سيقام عليها برج دبي (أعلى مبنى في العالم) وتبلغ مساحتها مليون وميئتين ألف متر مربع ويقدر قيمة المتر الواحد ب 6000 درهم لتصبح القيمه الاجماليه لأرض الموقع أكثر من 7 مليارات درهم. في حين تبلغ مساحة الأراضي الممنوحه الأخرى التي ستقام عليها مشاريع الشركه المستقبليه حوالي 10 ملايين متر مربع تبلغ قيمتها السوقيه أكثر من 12 مليار درهم.

النمو الاقتصادي والعقاري لمدينة دبي

تمتعت مدينة دبي بنمو سكاني عالي وصل الى 6% خلال السنوات العشر الماضيه ويبلغ عدد السكان مليون نسمه في الوقت الحاضر ويتوقع أن يزيد عدد السكان الى الضعف خلال السنوات الخمس القادمه حيث تشير الاحصاءات الحديثه الى أن دبي تسارع نموها السكاني في الوقت الحاضر الى أكثر من 12% سنويا مما يجعلها واحدة من أسرع المدن نموا في العالم. ويعود سبب النمو القوي الى أن دبي أصبحت مركزا أساسيا للتجاره والسياحه في المنطقه وقد اتخذت امارة دبي العديد من الخطوات التي من شأنها مواصلة النمو الاقتصادي نشيرفقط الى أحدها وهو انشاء مركز دبي المالي العالمي والذي ينتظر أن يعزز موقع المدينه التجاري والمالي.

وفضلا عن النمو السكاني فان امارة دبي تعتبرالرائده في المنطقه في السماح للأجانب بتملك العقارات لذلك فان الطلب على العقارات مستقبلا لن يقتصر على السكان المواطنين بل يتعدى ذلك الى مواطني دول مجلس دون التعاون الخليجي والمناطق المجاوره وباقي أنحاء العالم .

تجزئة أسهم الشركه

أقترح مجلس ادارة الشركه أن تقوم الشركة بتجزئة سهم الشركه بنسبة عشرة أسهم الى واحد وهذا يعني أن كل مالك لسهم واحد سيصبح لديه عشرة أسهم بدلا عنها وهذا سيخفض القيمه الاسميه والسوقيه للسهم بنسبة 10 الى 1 حين يتم اقرار التجزئه أي ان سعر السهم السوقي سينخفض في السوق الى 3.8 درهم بدلا عن السعر الحالي وهو 38 درهما لكل سهم وفي المقابل تزيد عدد الأسهم المملوكه لكل مساهم الى عشرة أضعاف. ورغم ان هذا القرار يعتبر شكليا من الناحيه الماليه ولكن نعتقد ان تداول سعر السهم في السوق بسعر 3.8 درهم وزيادة كميات الاسهم لكل مستثمر بنسبة 10 مرات سيجعل السهم مرغوبا من فئات كثيره من المستثمرين والمضاربين سواءا المحليين أو الخليجيين وسيزيد من كميات تداول الأسهم بشكل كبير مما يجعل اموالا كثيره في بورصة دبي تتجه للمضاربه على السهم وخصوصا من قبل المضاربين.

يتم تداول أسهم الشركات العقاريه السعوديه في السوق بسعر يتراوح بين 2.03 الى 3.64 ضعف القيمه الدفتريه وبمعدل وقدره 2.56 مره في حين يتم تداول شركة اعمار باقل من 0.4 من قيمتها الدفتريه وهذا التفاوت الكبير يجعل من سهم شركة اعمار مغريا بشكل كبير حين تتم المقارنه مع الشركات العقاريه السعوديه حيث يتم تداول السهم باقل من سدس المعدل الذي يتم فيه تداول الاسهم السعوديه مع الفارق الكبير في النمو والمشاريع المستقبليه.

و الجدير ذكره ان رأس المال الاساسي لاعمار هو ضمن المعدل العام الذي بدأت به الشركات السعوديه المساهمه فهو مثلا معادل لرأس المال الذي بدأت به شركة الرياض للتعمير وأقل من شركة مكه كما انها الأحدث فعمرها أقل من نصف عمر الشركات السعوديه ، ومع ذلك فان حجمها الحالي وأرباحها تفوق الشركات السعوديه مجتمعه والسبب في ذلك يعود الى ديناميكية الاداره ووضعها لاستراتيجيات ناجحه ومستوى تنفيذ عال جدا جعلها تنمو بشكل قوي مما أهلها لتسبق جميع هذه الشركات ، وفضلا عن ذلك فان تواجد شركة اعمار في مدينة دبي التي تعد واحدة من أسرع المدن نموا في العالم قد أعطى للشركه ميزة تفوق لاتتمتع بها الكثير من شركات المنطقه.

ادراج أسهم الشركه في السوق العالميه

ينتظر أن تقوم الشركه خلال العام الحالي بادراج أسهم الشركه في احدى البورصات العالميه وذلك بغرض المزيد من التعريف بالشركه ومشاريعها خصوصا وان الشركه بدأت في استقطاب العديد من مشاهير واثرياء العالم الذين تملكوا في مشاريع الشركه، وكذلك فان الشركه تهدف من طرح أسهمها في الاسواق العالميه الى توسيع قاعدة المساهمين.

http://www.elaph.com/ElaphWeb/Economics/2005/7/75360.htm