تحليل مالي: «إعمار» تمر بمرحلة سيولة حرجة.. و«الدار» تعاني أعلى مديونية

تحليل مالي: «إعمار» تمر بمرحلة سيولة حرجة.. و«الدار» تعاني أعلى مديونية
الاقتصادية – عبد الرحمن إسماعيل /

خلص تحليل مالي إلى أن شركة إعمار كبرى الشركات العقارية في الإمارات تمر بمرحلة حرجة من السيولة وأن عزمها تحويل قروض قصيرة الأجل العام الجاري بنحو 4.5 مليار درهم إلى قروض طويلة أمر طبيعي (إجمالي قروضها 8.6 مليار درهم) في الوقت الذي لا تمر شركة الدار العقارية كبرى الشركات العقارية في أبو ظبي بهذه الحالة رغم ارتفاع مديونيتها التي تعتبر الأعلى في قطاع العقارات وتقدر بنحو 38.6 مليار درهم حيث تحتفظ بأعلى نسبة من السيولة. وتفاعلت سوق دبي الأسبوع الماضي سلبا مع الإعلان عن أن «إعمار» تدرس تحويل قروضها قصيرة الأجل بأكثر من أربعة مليارات درهم إلى طويلة الأجل، وحاولت الشركة عبر إفصاح لها لسوق دبي المالي تهدئة مساهميها بالتأكيد على أن وضعها المالي قوي وأن قرار التحويل طبيعي في ظل الظروف التي تمر بها السوق، وسجلت سوق دبي الأسبوع الماضي انخفاضا حادا بلغت نسبته 5 في المائة.

وقدرت الدراسة التي أعدتها المحللة المالية مها كنز في شركة الفجر للأوراق المالية قيمة القروض المستحقة على الشركات العقارية الإماراتية بنحو 59.62 مليار درهم بنهاية عام 2009 بارتفاع 35 في المائة عن 2008 والبالغة 44.05 مليار درهم وأكبر الشركات من حيث حجم القروض شركة الدار العقارية في أبو ظبي حيث يبلغ إجمالي قروضها 38.69 مليار درهم، تليها شركة إعمار 8.62 مليار درهم والاتحاد العقارية 7.05 مليار درهم.

ويتعين على شركات العقارات الإماراتية سداد قروض خلال العام الجاري بقيمة 14.47 مليار درهم في حين تمد آجال سداد ما قيمته 45.16 مليار درهم إلى ما بعد عام 2010 وأكبر الشركات من حيث حجم القروض واجبة السداد خلال العام الجاري هي «الدار» حيث يتعين عليها سداد 4.69 مليار درهم تليها «إعمار» 4.49 مليار درهم ، والاتحاد العقارية 2.37 مليار درهم.

وأظهر التحليل أن «إعمار» لديها مستوى منخفض من القروض مقارنة بباقي شركات القطاع، في حين أن شركة الدار هي الأعلى من حيث مستوى القروض وتحتفظ الشركات العقارية بارصدة نقدية بلغت قيمتها بنهاية العام الماضي 19.18 مليار درهم بانخفاض 28 في المائة مقارنة بأرصدة 2008 البالغة 26.68 مليار درهم.

وبلغ متوسط نسبة السيولة «الموجودات المتداولة إلى المطلوبات المتداولة» للقطاع العقاري 1.56 مرة ورأس المال العامل للقطاع 38.3 مليار درهم يمثل 20 في المائة من جملة موجودات الشركات كما بلغت نسبة النقدية إلى الالتزامات المتداولة 28 في المائة والشركات العقارية التى تتمتع بنسب سيولة مرتفعة عن متوسط القطاع هي «الدار»، صروح رأس الخيمة العقارية، «ديار»، و»دريك آند سكيل» أما الشركات التي كانت مؤشرات السيولة أدنى من متوسط القطاع هي «أرابتك»،»إعمار»، و»الاتحاد العقارية». ووفقا للدراسة يبلغ حجم القروض الإجمالية لشركة إعمار 8.62 مليار درهم تشكل 13.4 في المائة من جملة الأصول، ولديها 4.5 مليار درهم واجبة السداد خلال العام الجاري.

وتحتفظ إعمار بأرصدة نقدية بقيمة 2.266 مليار درهم بنهاية العام الماضى تمثل نسبة 7.2 في المائة من جملة الالتزامات واجبة السداد خلال العام الجاري وهي أقل نسبة على مستوى شركات القطاع الأخرى وأدنى من متوسط القطاع والذى يبلغ 28 في المائة بل أدنى من نسبة النقدية إلى الالتزامات المتداولة لشركة الاتحاد العقارية التي تعاني ضعفا شديدا في السيولة حيث بلغت تلك النسبة فيها 10.5 في المائة. أما نسبة النقدية إلى جملة القروض واجبة السداد خلال العام فتبلغ 50 في المائة أقل من متوسط القطاع الذي بلغ نسبة النقدية إلى جملة القروض قصيرة الأجل 132 في المائة.

وبالنسبة لتحليل التدفقات النقدية لشركة إعمار في عام 2009 فقد كانت محصلة الأنشطة التشغيلية للشركة سالبة، أي أن مدفوعات الشركة للأنشطة التشغيلية تفوق متحصلاتها منها، وعلى الرغم من تحقيق الشركة لتدفقات نقدية داخلة من الأنشطة التشغلية قبل احتساب التغيير فى رأس المال العامل في عام 2009 بقيمة 3.38 مليار درهم إلا أنها جاءت بانخفاض عما حققته في 2008 والبالغ 4.36 مليار درهم.

وبحسب الدراسة استهلكت الشركة النقدية نتيجة لاستمرارها في المشاريع القائمة، فقد نمت أرصدتها للعقارات تحت التطوير من 26.79 مليار درهم بنهاية عام 2008 إلى 31.07 مليار درهم بنهاية 2009 في مقابل ذلك انخفضت الدفعات المدفوعة مقدما من العملاء من 18.10 مليار درهم بنهاية عام 2008 إلى 15.89 مليار درهم بنهاية 2009 وفي النهاية كان محصلة الأنشطة التشغيلية والاستثمارية تدفقات خارجة بقيمة 1.74 مليار ، 2.79 مليار درهم، وكان ذلك على حساب الأرصدة النقدية التي تحتفظ بها «إعمار» التي هبطت من مستوى 5.2 مليار بنهاية عام 2008 إلى ملياري درهم بنهاية 2009 يمثل 3.5 في المائة من جملة موجودات الشركة.

وتنتهي الدراسة إلى أن إعمار تمر بمرحلة حرجة فى السيولة تستلزم منها إدارة النقدية بكفاءة خلال الفترة المقبلة ومن هذا المنطلق يعتبر قرار الشركة بإعادة تمويل قروضها التي تستحق السداد هذا العام من خلال قروض جديدة طويلة الأجل أمرا طبيعيا، حتى تتاسب آجال السداد مع ما تتوقعه إعمار من تدفقات نقدية مستقبلية وهذا الأمر لن يضر الشركة لأنها لن ترفع مستوى الاقتراض الذي هو أصلا منخفض، كما تستطيع الشركة تغطية الأعباء الإضافية التي ستتحملها لخدمة القروض الطويلة الأجل بسهولة من خلال أرباح العمليات فقد بلغت نسبة تغطية الفوائد «الربح قبل الفوائد والضرائب» 10.49 مرة وهذا يشير إلى تمتع الشركة بقدرة عالية على تغطية تكلفة التمويل. وعلى العكس فإن وضع شركة الدار العقارية كما ترى الدراسة أفضل كثيرا من «إعمار» فيما يتعلق بالسيولة رغم ارتفاع نسبة الاقتراض للشركة لتبلغ 58 في المائة أعلى نسبة اقتراض في القطاع، وتقدر نسبة السيولة لدى الدار 2.6 مرة أعلى من متوسط القطاع والذي يبلغ 1.56 مرة ويبلغ رأس المال العامل للشركة بنهاية العام الماضي 22.03 مليار درهم يمثل 33.2 في المائة من جملة الموجودات وتعد تلك النسبة أعلى من متوسط القطاع والذى يبلغ 20 في المائة.

وتوضح الدراسة أن «الدار» تحتفظ بأرصدة نقدية تقدر بنحو 10.31 مليار درهم تعادل 2.19 مرة القروض واجبة السداد خلال العام الجاري التي تبلغ 4.69 مليار درهم كما تصل نسبة النقدية إلى إجمالي المطلوبات المتداولة 75 في المائة، وتنتهي الدراسة التحليلية إلى أن شركة الدار لديها حجم كبير من القروض يبلغ 38.69 مليار درهم أعلى نسبة اقتراض بين شركات القطاع حيث تبلغ 58 في المائة ونسبة صغيرة من إجمالى قروضها واجبة السداد خلال العام الجاري بقيمة 4.69 مليار درهم وتتمتع الشركة بدرجة عالية من السيولة تفى باستكمال النمو في مشاريعها واستثماراتها وأيضا سداد ما لديها من التزامات خلال العام الجاري وبالأخص القروض القصيرة الأجل.