القطاع العقاري الإماراتي و تسونامي 2008 .. هل من مزيد
مباشر الثلاثاء 6 يناير 2009 11:54 ص
ازمة الرهن العقاري .. و إعصار تسونامي العالمي
شهد القطاع العقاري العديد من الأحداث المتناقضة التي ادت بنهاية العام الى حالات من افلاس شركات التمويل العقاري العالمية و تأثر الشركات المحلية بالتبعيةبالأزمة العالمية.
حيث كان لأزمة الرهن العقاري ميزة واحدة و عيوب متعددة, الميزة الوحيدة هي خروج المضاربين الذين لعبوا دور البطولة في ما قد وصل اليه القطاع.. بقصد او دون قصد و العيوب هي تحولها من مجرد مشكلة محلية في السوق الأمريكي , الى موجة تشبة موجة تسونامي التى عصفت بجميع اقتصاديات العالم .و قد فقدت العاقارات الأمريكية أكثر من 2 تريليون دولار بنهاية العام المنصرم جراء انهيار الأسعار.
اساس المشكلة و انهيار اسعار العقارات الأمريكية
تتلخص المشكلة التى مني بها العالم عام 2008 , والتي بدأت بوادرها في عام 2007 ان المؤسسات المالية تشتري سندات مالية , بضمان الديون العقارية، وهذه السندات المالية يتم اعادة انتاجها واعادة بيعها في السوق الموازية عدة مرات طالما ان هناك من يشتريها، بمعنى آخر يتم تداول القروض العقارية في الاسواق دون رقابة ودون ضوابط.. صحيح ان تدوير رؤس الاموال يؤدي الى خلق فرص تمويلية جديدة، لكنه ايضا يحمل مخاطر كبيرة، خاصة وان جانبا كبيرا من هذه القروض العقارية تصبح بلا ضمان اذا انهارت اسعار العقارات، وهو ما حدث.
وجاءت الأزمة مثل من يشتري عقاراً صغيراً لإنشاء عدة أدوار تفوق حمل أساسات المبنى , و يتم بيعه لشخص اخر لنفس الغرض . و تمت تلك العمليات دون العودة الى الرسومات الهندسية للعقار و حدث الانهيار في النهاية.
باختصار اوضحت الازمة ضعف الرقابة والضوابط على الاسواق المالية الامريكية، واندفاع الكثير من مديريها لتحقيق الارباح باقصى درجات المخاطرة، مما ادى لانهيارات متلاحقة للمصارف العالمية الكبرى واضطرت الحكومة الامريكية للتدخل فقامت بتأميم شركتي “فريدي ماك” و”فاني ماي”، اكبر مؤسستين للاقراض العقاري في الولايات المتحدة، ثم قدمت خطة الانقاذ المالي.
17.5 مليار دولار حجم الإقراض العقاري في الإمارات و نمو اسعار عقارات دبي 79%
حيث بلغت أحجام سوق الإنشاءات في دول الخليج بما قيمته ثمانية تريليونات درهم، تستحوذ الإمارات على نسبة كبيرة منها كما يعمل به 25 ألف عامل على الأقل.
و ان دبي تحتضن 18 برجاً من أعلى 200 مبنى في العالم و تملك 3 شركات تطوير عقاري اكثر من اعمال 70 % من المشاريع العقارية.
و ارتفاع أسعار العقارات في دبي قفزت بنسبة 79 بالمائة منذ مطلع عام 2007 و يتوقع انخفاضا بنسبة عشرة بالمائة في الأسعار بحلول عام 2010.
و في إمارة أبوظبي , شهدت ارتفاع ارسعار العقارات بنسب تفوق الـ 100 % بسبب تقارير عن عدم ارتفاع المعروض من العقارات و ارتفاع الطلب بصورة كبيرة على عقارات الامارة و ارتفاع الطلب على الوحدات السكنية و المكتبية كبير خلال عام 2008.
تضخم اسعار العقارات في الإمارات بسبب ازمة التضخم العالميةمنتصف العام و ارتفاع مواد البناء
حيث حذر ستاندرد تشارترد في يوليو تموز من أن سوق العقارات بدبي بدأت تظهر عليها علامات الارتفاع المبالغ فيه حيث يضخم المضاربون الذين يراهنون على تحقيق مكاسب سريعة أسعار العقارات التي لا تزال تحت الإنشاء. وقال البنك أنه ينبغي للحكومة أن تتخذ خطوات لكبح المضاربة قصيرة الأجل لتجنب هبوط الأسعار.
و قد ادى ارتفاع مواد البناء منتصف العام الى مخاوف المستثمرين من عدم استطاعة مواكبة ارتفاع الاسعار و الخوف من انخفاض الطلب بسبب المبالغة في ارتفاعها.
و من التقارير التي تتوقع انخفاض سعر القدم المكعب بالنسبة للأسواق الأخرى ذكر تقرير هيرميس حول اسعار العقارات حول العالم , حيث يبلغ سعر القدم المربع في كل من دبي و أبوظبي 156٫5 و 132٫4 دولار على التوالى مرتفعين بنسب تقارب الـ50% منذ بداية العام .
فيما تبلغ اسعار القدم الربع في لندن 299٫5 دولار , و في موسكو 232٫3 دولار التي شهدت ارتفاع في اسعارها بنسب تقارب الـ 93%, و طوكيو 220٫2 دولار للقدم مربع. وتبلغ في سنغافورة 139٫3 دولار للقدم مربع التي شهدت ارتفاع اسعار بنسبة 86% منذ منتصف عام 2007.
مواد البناء تساهم في ارتفاع الاسعار قبل الأزمة
و بعد الأزمة تساهم بـخفض التكلفة للشركات
الأسمنت يصل لمستويات الـ26 درهم قبل الأزمة
و جائت ارتفاعات اسعار مواد البناء المتسارع منذ بداية 2008 حتى نهاية الربع الثالث من العام،
حيث ارتفعت اسعار الأسمنت ليصبح سعر كيس الاسمنت زنة 50 كيلوجراماً 16 درهماً بدلاً من 17 درهماً وتسعير الطن غير المعبأ عند مستوى 340 درهماً مع الزام المصانع بتوريد كميات محددة سيتم متابعتها فيما بعد وفقاً للاتفاقية، لكن الأسعار ارتفعت مجدداً بفعل بيع المصانع للتجار وموردين رئيسيين ساهموا في إضافة مصروفات جديدة على الأسعار ليصل سعر الكيس عند مستوى 26 درهماً وإن كان هذا السعر يعد منخفضاً مقارنة بأسعار الربعين الأول والثاني من العام وصولاً إلى مستوى 32 درهماً للكيس الواحد للاسمنت المحلي وسعر الطن إلى حدود 600 درهم، الأمر الذي فتح باب الشراء للاسمنت المستورد خاصة من الأنواع الباكستاني والهندي والأوكراني حيث تراوحت أسعار الكيس بين 20 و22 درهماً حتى نهاية الربع الثالث من العام الماضي حسب جريدة الخليج الإقتصادي.
ارتفاع الخرسانة 40%
و أثرت ارتفاعات اسعار الاسمنت على اسعار الخرسانة الجاهزة التي ارتفعت بنسبة تصل إلى 40% منذ بداية 2008 وصولاً إلى 480 درهماً للمتر المربع بعدما كانت تدور الأسعار حول 370 و380 و400 درهم للمتر بداية 2008 واستقرت أسعار الخرسانة على ارتفاع حتى نهاية العام حول أسعار 400 و440 درهماً بنهاية الربع الأخير من 2008 .
أسعار الحديد .. قصةصعود و هبوط
وعلى مستوى حديد التسليح فقد شهدت أسعاره على مدار العام تذبذباً كبيراً ساهم في إحداث حالة متكررة من الإرباك وتحمل خسارة مادية كبيرة لشركات المقاولات تجاه تقديم عروض أسعارها في المناقصات حيث بلغ سعر الطن من الحديد التركي في يناير/ كانون الثاني من العام الماضي 2700 درهم ليرتفع إلى 3250 درهماً في فبراير/ شباط و3400 درهم في مارس/ آذار و4000 درهم في ابريل/ نيسان و5000 درهم في يونيو/ حزيران و6300 في يوليو/ تموز ثم بدأ منحنى الهبوط في أغسطس/ آب إلى 5200 درهم و3800 في سبتمبر/ أيلول و2500 درهم في اكتوبر/ تشرين الأول ثم هوى إلى 1800 درهم في نوفمبر/ تشرين الثاني لي
تحول الاسعار من تضخم الى انهيار
حتى جائت أزمة السيولة في كبح جماح قطار أسعار مواد البناء المتسارع منذ بداية 2008 حتى نهاية الربع الثالث من العام، حيث أثر شح السيولة الذي جاء بفعل التشدد الذي أظهرته جهات التمويل متركزة على المصارف تجاه تمويل مشروعات جديدة في تقليص عدد المشروعات المطروحة للتطوير وكذلك ترقب الملاك باتجاه مزيد من الانخفاض في أسعار المواد .
الأســمنـت : انخفضت وصولاً إلى مستوى 18 درهماً للنوع الباكستاني
الحـديــــــد : استقر عند حدود ال 2000 درهم حتى نهاية العام .
الخرســانة : استقرت أسعارها بنهاية العام حول 400 و440 درهماً بنهاية الربع الأخير من 2008 .
و قد تنبهت الدولة الى ما يحدث خارجياً في تلك الأثناء من انهيار كبرى الشركات و المؤسسات و قامت باصدار قانون بهدف حماية حقوق البنوك لدعم الشفافية.
أول قانون لتنظيم الإقراض العقاري .. و نمو الاقراض العقاري 55%
و قد قامت دبي بإصدار أول قانون لتنظيم الإقراض العقاري بتاريخ 20 أغسطس 2008 الذي يسعى لحماية حقوق البنوك والمقترضين ودعم الشفافية , حيث ينص على تسجيل عقود الإقراض العقاري
لدى إدارة الأراضي وتحديد حجم القرض وفترة السداد وقيمة العقار المرتبط به القرض.
يأتي ذلك بعد أظهر التقرير الفصلي للمصرف المركزي الإماراتي بنمو الإقراض العقاري بنسبة 55 % في مارس 2008.
قانون عقاري موحد
بالتنسيق بين الحكومات المحلية في الإمارات تعتزم الدولة إقرار قانون عقاري موحّد على مستوى الدولة، يشكل مرجعية لهذا القطاع، ويهدف إلى «تعزيز شفافية وصدقية السوق العقارية».
حيث ان المؤسسة ستتعاون مـع الجهات المتخصصـة في مختلف إمارات الدولة لتوحيد القوانين العقارية، تحت إشراف هيئة اتحادية للتنظيم العقاري، و إن «المؤسسة، ودائرة الأراضي والأملاك، تسعيان لأن تكونا مرجعية لدول المنطقة».
و أن «الاستثمار العقاري طويل الأجل، والطفرة التي حصلت استفاد منهما الجميع، وقد أصبحت دبي خيار المستثمرين الأجانب، خصوصاً مع قانون حساب الضمان والقوانين الأخرى».
وحول كيفية تأثر السوق الإماراتي بالأزمــة
فجائت من عدة جوانب أبزها أن الإمارات دولة محورية جاذبة للاستثمار الأجني و العربي, حيث تعتبر هي قبلة الاستثمارات الاجنبية في المنطقة , فكان التأثر الكبير جراء سحب الأجانب للعديد من استثماراتهم لتحسين أوضاعهم المالية في الخارج , هذا من جانب, و من جانب أخر تزامنت الأزمة مع حركة التصحيح الكبرى التي قد شهدتها اسواق المنطقة و العالمية في اسعار مواد البناء و النفط من مستويات الـ147 الى دون الـ40 دولار للبرميل .
ومن جانب أخر فمعظم دول الخليج تربط عملتها بالدولار الأمريكي , فأي اهتزاز في اقتصادها ينعكس على اقتصاديات المنطقة.
ترقب المصارف و أزمة الإئتمان
اظهرت الأزمة العالمية مشكلة جديدة هي الخوف من عدم تكملة المشاريع العقارية الكبرى من قبل المطورين العقاريين بسبب نقص التمويل اللازم و احجام المصارف بسبب نقص السيولة و ظهور مشكلة الإئتمان العالمية ,فمن تلك النقطة تبداء المشكلة من إحجام البنوك و المصارف عن تمويل القطاع العقارى , ليس في الإمارات وحدها , و لكن في جميع انحاء العالم , مما ادى الى اتجاه الدول لعمليات انقاذ و ضخ المليارات بالاسواق لتدوير العمليات الاساسية .
ارجاء عدة مشاريع و طرح فكرة الإندماج و تقليل العمالة .. حلول متاحة
و تأثرت المشروعات بنسب مختلفة , فالمشاريع التي تم البدء فيها و التعاقد عليها لم تشهد تأثراً , أما فيما يتعلق بالمشاريع التي يتم عرضها بصورة مستقبلية و لم يتم البدء بها , فهي التي شهدت تراجعاً كبيراً , و قامت العديد من شركات التطوير العقاري بعمل هيكلة جديدة لمشاريعها و إعادة تقييم لتطلعلتها المستقبلية بعد الدخول في معترك الأزمة و تأكد دخول العالم بأثره الى دوامة كساد قد تمتد الى نهاية العام المقبل.
و ظهرت في الأفق حلول تم طرحها لمواجهة الأزمة مثل خيارات الدمج و الإندماج و تسريح الموظفين لتقليل المصروفات .
انخفاض عقود التشييد بنسب 85% و تأجيل 10% من المشروعات
ذكرت نشرة (ميد) الاسبوعية أن قيمة عقود التشييد في دولة الامارات العربية المتحدة انخفضت 85 بالمئة في الربع الاخير من العام مقارنة مع الفترة ذاتها من العام الماضي.
وذكرت النشرة أنه جرى تأجيل مشروعات بقيمة حوالي 23.2 مليار دولار تمثل نحو عشرة بالمئة من مشروعات قيمتها 249.7 مليار دولار يجري تشييدها في الامارات.
و قامت العديد من شركات التطوير العقاري بإعادة تقييم لمشاريعها و إعادة هيكلة وضعها المالي لمواجهة الاعصار الذي ظهرت معالمه في الأفق.
توقعات القطاع العقاري لعام 2009
الطلب مستمر و انخفاض اسعار مواد البناء .. و الإجابة في الشهور القادمة
حيث يرى البعض ان القطاع سيتأثر بانخفاض الاسعار بحدود الـ15 – 20% و لكنه لن يؤثر على نمو القطاع ككل بالكامل , حيث ان بخروج المضاربين , سنجد ان الطلب على العقار سيكون للمستهلك النهائي الباحث عن السكن و ليس بغرض المضاربة.
حيث قد أكد البعض ان الأزمة خلقت فرص كبيرة في القطاع العقاري في أبوظبي على الرغم من الأزمة.
فحول تأثر مبيعات العقارات أفاد هاني الشماع الرئيس التنفيذي لاحدى الشركات العقارية
أن الطلـب على الوحــدات السكـنـية سيسـتمر في الارتفاع خلال فترة لن تقل عن خمس إلى سبع سنوات، ما يعطي ميزة كبيرة للقطاع العقاري في الدولة ويزيده صلابة.
و من جانب اسعار البناء , فنجد انخفاضها يأتي في مصلحة ارتفاع شهية المطورين العقاريين لانتهاز فرصة قد لا تتكرر.
على كل حال , فان الشهور القادمة تحمل في طياتها مؤشرات القطاع .
تأثر أسواق المال الإماراتية
دبي و أبوظبي منخفضين بنسب 72 – 48% .. و العقاري يتصدر الانخفاضات خلال العام 
و قد شهدت اسواق الإمارات – دبي و أبوظبي – انخفاضات بنسب 70 و 48% على التوالي.
و وضح تأثر دبي تأثراً كبيراً بالأزمة , بما يحتويه وزن المؤشر من عدة شركات تطوير عقاري , حيث يبلغ وزن سهم إعمار ( الذي شهد انخفاضاً بنسبة تفوق الـ 84% خلال العام ) في المؤشر العام للسوق نسبة 22٫69% و يبلغ وزن سهم ارابتك 4٫08% الذي شهد انخفاضاً بنسبة 50% و سهم الاتحاد العقارية الذي يبلغ وزنه النسبى في السوق 3٫97% منخفضاً بنسبة 84%
و سهم ديار للتطوير الذي شهد انخفاضاً بنسبة84% يبلغ وزنه النسبي في المؤشر العام لسوق دبي المالي 4٫32%
و في سوق أبوظبي تصدر سهم رأس الخيمة العقارية انخفاضات الاسهم بنسبة تفوق الـ78%
و جاء سهم صروح منخفضاً بنسبة 63%
فيما شهد سهم الدار العقارية انخفاضاً بنسبة 83%
دبي تأثرها أكبر بالأزمة
و وضح من الرسم انخفاض قطاع العقارات في دبي بنسب تفوق مثيله بأبوظبي,
حيث انخفض القطاع العقاري بدبي بنسب تفوق الـ82% , فيما شهد مثيله بأبوظبي انخفاض بنسبة 67% فقط بفارق 15% ,
و قد ؤعود هذا الفارق في الهبوط نظراً لتركز الاستثمارات الاجنبية على اسهم بعينها في سوق دبي مثل سهم اعمار الذي شهد موجات بيعية مكثفة بعد الأزمة في اشارة لخروج الااستثمارات الاجنبية من السوق ممثلة في القيادية منها , الذي يمثل بمفرده 22٫69% من وزن المؤشر.
و هناك العديد من عمليات المضاربات بسوفق دبي اكثر من سوق أبوظبي الي ادت الى ما نشاهده من انخفاض المؤشر بنسبة 72%
أما في سوق أبوظبي فالوضع يختلف من جانب تنوع انشطة الشركات من قطاعات الاتصالات و الطاقة.
و من جانب الوضع في اسعار العقارات , فاسعار العقارات في دبي شهدت عمليات مضاربة اكبر من إمارة أبوظبي ادت الى تحولها كالفقاعة التي انفجرت جراء الأزمة.
القطاع العقاري يتصدر الانخفاضات بنسب تفوق الـ81% , و استحواذه على قيم و أحجام التداولات للعام المنصرم
جاء القطاع العقاري بأحجام التداولات خلال 2008 بلغت 20٫8 مليار سهم بعد قطاع النقل الذي تصدر القائمة بحجم تعاملات بلغ 21٫4 مليار سهم خلال العام .
115 مليار قيم تداولات القطاع العقاري خلال العام
و تصدر القطاع العقاري قيم تعاملات العام بلغت 115 مليار درهم بفارق كبير , حيث كان اقرب القطاعات للعقاري هو قطاع البنوك بقيمة بلغت 65 مليار درهم بفارق 50 مليار درهم .
يأتي ذلك على الرغم من تصدر القطاع العقاري لانخفاضات القطاعات بنسبة تصل الى 81%.
و انخفاضه في سوق أبوظبي بنسبة 67%.
أداء شركات التطوير العقاري في أسواق المال الإماراتية
سوق دبي المالي
إعمار أكبر شركة تطوير عقاري في الوطن العربي
تعتبر إعمار من أكبر مطوري العقارات في دبي هي و نخيل و دبي القابضة , حيث تمتلك الشركات الثلاثة ما قيمته 70% من أعمال المنطقة من مشاريع عملاقة و طموحة.
و تمتلك الشركة استثمارات في أكثر من 30 شركة منتشرة بـ 17 سوق حسب ماصرح به العبار رئيس مجلس إدارة الشركة.
قبل الأزمة : تضخم الأسعار منتصف العام ..و عدم تأثر المبيعات
حيث ان قد ذكرت الشركة ان ارتفاع الاسعار بسبب التضخم في القطاع العقاري لن يؤثر (على الطلب) لأنه ظاهرة عالمية.” وكان يجيب على سؤال بشأن تأثير ارتفاع الأسعار على الطلب العقاري.
وترتفع أسعار العقارات في الإمارات مع عدم قدرة المعروض على مواكبة الطلب. وأطلقت دبي طفرة عقارية عندما سمحت للمرة الأولى للأجانب بالاستثمار في القطاع العقاري عام 2002.
الأزمة العالمية و إعادة تقييم المشاريع
افاد محمد العبار رئيس مجلس الإدارة مصرحاً بأن الشركة قد تأثرت بالأزمة جراء الأزمة العالمية بسبب تأثر جميع الاسواق التي تعمل بها الشركة ( الـ 17 سوق ) .و تأثرها جميعاً بظهور مؤشرات الكساد العالمي .حيث لم يستبعد إعادة تقييم لعدة مشروعات و قد يتم ارجاء التي لم يتم البدء فيها الى فترات قد تصل الى 6 أشهر.
انخفاض المبيعات
وقد تأثرت مبيعات العقارات بسبب انخفاض الطلب على العقارات و احجام العديد من المضاربين الذين يعتبروا من وضعو اساس الطلبات الوهمية, حيث ادت الأزمة العالمية الى أحجام الطلب على العقارات في الاقتصاد المحلي بنسب تتراوح بين الـ40% و 30 %. و قد نفت الشركة اي عمليات ارجاء لمشاريعها القائمة أو التي تم البدئ بها ,
حيث ادت الأزمة العالمية الى تبني الشركة عدة طرق لتنشيط المبيعات مثل برنامج «كي تتملك» المبتكر الذي يهدف إلى تزويد العملاء بخيارات أكثر سهولة لشراء العقارات في دبي.
6 مليار سيولة الشركة لمواجة الأزمة
وحول قدرة الشركة على الصمود أمام الأزمة , ذكر تقرير لفاينانشال تايمز ان الشركة تملك 6 مليارات سيولة لمواجهة الأزمة .
وان المشاريع العقارية التي بيعت ويتم الإعداد لإنشائها خلال الأشهر التسعة الماضية فقدت 30% من قيمتها لكن بما أن مجموع الدفعات النقدية الأولى خلال نفس الفترة تتراوح بين 10 و30% من قيمة تلك المشاريع، فإن تنصل المشترين من صفقات الشراء قد يبدو أمرا منطقيا لهم حتى وإن لم يحصلوا على النقد الذي دفعوه . لكن اعمار تقول إن حالات “النكوص في حدها الأدنى حتى الآن” .
وتقول اعمار إن عائدات محافظها الدولية المتنوعة من الهند الى المغرب سوف تعوض خسائرها في دبي خلال السنوات القليلة المقبلة .
السهم يصل الى ادنى سعر له منذ اربعة سنوات .. خاسراً 84%
%22٫69 الوزن النسبي في مؤشر السوق
لسهم إعمار ثقل كبير بالنسبة لمؤشر السوق المالي لما يمثله من 22.69%
من قيمة المؤشر و تصدره الدائم لمعظم جلسات التداولات من احجام و قيم و صفقات التداول.
حيث يعتبر السهم بمثابة قائد السوق و نسبة تغيره تؤثر على السوق إما باليجاب أو بالسلب.
وقد إنخفض سهم إعمار لمستويات الـ2.37 حتى منتصف التعاملات , مكملاً سلسلة انخفاضاته التي حققها في اخر اربعة جلسات . ونجد هناك فجوة سعرية بحدود 0.05 درهم بجلسة يوم أمس , حيث هبط سعر السهم بجلسة أمس عن خط الدعم الرئيسى للسهم 2.4 و وصل الى مستويات ال2.39 و 2.37 درهم . و شهد السهم انخفاضاً يوم أمس بنسبة 4.94% مغلقاً على 2.39 ,و اكمل انخفاضه بجلسة اليوم منخفضاً حتى منتصف التعاملات بنسبة 3.6% بحجم تداول بلغ 18.1 مليون سهم بقيمة 43.8 مليون درهم بعدد 622 صفقة.
و وضح على السهم ضعف احجام و قيم التداولات التي تأتي دائماً متصدرة احجام و تداولات السوق , التي تتراوح عادة بين 30 و 50 مليون سهم بقيم تفوق ال200 درهم .
و لكن مع انخفاض السهم دون خطوط الدعم و عدم وضوح الرؤية المستقبلية للسهم , فنجد ضعف الطلبات على السهم الى حدود 61 فقط أمر طبيعي بجانب انخفاض أحجام و قيم التداولات الى مستويات منخفضة.
محاولة انقاذ السهم .. و إرجاء الإدراج ببورصة لندن
و قد قامت الشركة بإعادة النظر بخطة إدراج أسهمها في بورصة لندن جراء الأزمة العالمية و انهيار البورصات و الاسواق العالمية و انهيار المصارف ( حيث ان بريطانيا تعتبر مركز مالي و مصرفي ذات ثقل كبير في الناحية المصرفية
و قامت بعملية شراء أسهم خزينة و لكن لم يتم التجاوب مع قرار الشركة من قبل السوق , حيث لم يشهد السهم بعد القرار ارتفاعاً في قيمة السهم و لكن جاء بنتيجة عكسية و لم تكمل
تراجع القيم العادلة من 18 درهم الى مستويات الـ3 دراهم
حيث تم تقييم سهم الشركة من قبل مؤسسة ميرل لنش , حيث تم تقييم السهم على سعر 3 بتاريخ 1 ديسمبر , فيما كانت تقييمات السهم من قبل لا تقل عن 9 درهم و تتراوح أغلبها على سعر 18 درهم للسهم مثل تقييمات هيرميس للسهم طوال العام 18٫5 درهم بتاريخ 20 /7 من 2008 و على نفس السعر في بداية الشهر ذاته.
الاتحاد العقارية
التغلب على مشاكل التمويل بإصدار سندات
حيث واجهت الشركة مشاكل الحصول على قروض باصدار سندات بعد الحصول على الموافقة من الجهات المتعددة .
يأتي هذا تزامناً مع إعلان العديد من الشركات سعيها لإصدار سندات قابلة للتحويل في ظل تطبيق البنوك في الامارات قيودا أكثر تشددا على الاقراض في اطار تعاملها مع الازمة المالية العالمية التي رفعت أسعار الفائدة على التعاملات فيما بين البنوك وتواجه المزيد من حالات التخلف عن السداد خلال فترة تصحيح تشهدها اسعار العقارات في دبي.
صافي الربح 471٫7 مليون درهم
أظهرت القوائم المالية عن فترة التسعة أشهر المنتهية في 30 سبتمبر 2008 لشركة الاتحاد العقارية تحقيقها صافي أرباح بلغ 801 مليون درهم بنسبة نمواً بلغت 70% عن نفس الفترة من العام 2007 والذي بلغ صافي الربح 471.7 مليون درهم .
فيما بلغ إجمالي أرباح التسعة أشهر ما قيمتة 301.8 مليون درهم بالمقارنة مع 399.8 مليون درهم في نفس الفترة من العام 2007 بنسبة تراجع بلغت 24% .
وذكرت الشركة أن نتائج التسعة أشهر تتضمن 153.9 مليون درهم أرباح بيع عقارات استثمارية تم بيعها تماشياً مع استراتيجية الشركة لتحديث عقارتها الاستثمارية وإعادة هيكلتها ، كما تتضمنت أيضاً 456.6 مليون درهم أرباح تقييم ناتجة عن التقييم الذي يتم إجراؤه بشكل دروي كل ستة أشهر طبقاً للسياسة المتبعة في الشركة إضافةً إلى أرباح ناتجة عن تقييم بعض قطع الأراضي قيد التطوير والتي سيتم الاحتفاظ بها لغرض إاضافتها إلى محفظة الشركة للعقارات الاستثمارية .
و يبلغ رأس مال الشركة 3 مليار درهم مقسمين على 3 مليار سهم بقيمة اسمية 1 درهم للسهم , و يبلغ القيمة الدفترية للسهم 1٫97 و مضاعف القيمة الدفترية 0٫37 و تبلغ ربحية السهم 0٫33 و مضاعف الربحية 2٫18 .
فيما يبلغ هامش الربحية 23٫42% و العائد على حقوق الملكية 13٫1% و العائد على الأصول 6٫17%
و يبلغ العائد على الاصول الثابتة 7٫77 و العائد على الاصول 0٫26 و تبلغ نسب السيولة 28٫88 و تم تقييم المقبوضات عند 366٫81.
و حول نسب السيولة, فتبلغ نسب السيولة الجارية 0٫96 و النسبة السريعة للسيولة 0٫93 ,فيما تبلغ نسبة إدارة الدين 52٫92%.
انخفاض 84% .. و السهم يتداول اسفل قيمته الاسمية
شهد السهم موجات من الارتفاع في النصف الأول من العام تحولت الى عمليات بيعية مكثفة هوت بالسهم الى ما دون مستويات القيمة الاسيمة, حيث اغلق السهم على سعر 0.72 درهم مبتعداً 28% عن قيمته الاسمية.
و يبلغ وزن السهم في مؤشر السوق نسبة 3٫97%
و قد شهد السهم أعلى مستوياته السعرية عند مستويات الـ 5.72 درهم منتصف العام بجلسة 24 يوليو . التي تعتبر الأعلى منذ 3 سنوات.
فيما قد شهد السهم أدنى سعر له عند مستويات الـ0.66 درهم بجلسة 29 ديسمبر.
و قد بداء السهم موجة انخفاضاته منذ نهاية شهر يوليو حتى نهاية العام , لينهي تعاملاته السنوية على انخفاض قدره 83%.
وقد كسر السهم جميع نقاط الدعم التاريخية كان أولها انخفاض السهم دون مستويات الـ14 درهم و تلاها كسر مستويات الـ12 – 10 دراهم
ثم جاء خط الدعم 5درهم ليتم كسره بجلسة 6 نوفمبر ليواصل السهم انخفاضه بعدها لـ8 جلسات على التوالي.
و ظل السهم متخذاً اتجاهه الهابط وصولاً الى 2٫19 درهم التى ارتد منها بقوة ليعود الى مستويات الـ2٫26 درهم بنهاية العام.
بارك الله فيك ع الموضوع
هذه سياسة الحكومة عزيزي خاصتاً في امارة ابوظبي لان التضخم وصل الى ارقام فظيعة ادت الى الجشع وطرد المستاجرين وعلى فكرة حكومة ابوظبي تدرس الحينه مشروع بناء 5000 وحدة لذوي الدخل المحدود وفي اعتقادي ان الدار هيه المطور وتم ترسية المشروع على 3 شركات قبل شهر
وتعرف شو معنا الدخل المحدود يعني اغلى شقة في حدود 65000 درهم اي كسر الاسعار
يعني وبكل وضوح اي استثمار الان في العقار في امارة ابوظبي سوف يكون خطير جداً الى اذا كان عقار قديم وياب قيمته وما يهم المالك اذا نزل ولا ارتفع طبعاً هبوط الايجارات بيأثر على المقترضين من البنوك لبناء العقارات من بداية الطفرة كون هبوط الايجارات تؤدي الى انكماش قيمة الايجارات وهناك مطالبات من قبل البنوك في دفعات سنوية محددة مما سوف يؤدي الى اطالة مدة استحواذ البنوك او رهنه على العقار اذا استمر الهبوط في الايجارات
من يبني بفلوس كاش ما عليه ولا يهمه ان شاء الله
ارباب
قوله أخرط على الي ماتعرفه……. افتحوا جريدة الخليج وشوفوا شركات المقاولات المعروضة للبيع
تراجع العقارات في دبي يعطل مشروع خطوط المترو الجديدة
الإمارة بصدد إلغاء 27 مشروعا إنشائيا بسبب تدهور السوق
دبي: «الشرق الأوسط»
أكد مسؤول حكومي أمس أن حكومة دبي علقت خططا لتوسعة شبكة خطوط المترو التي تتكلف 4.4 مليار دولار بعد أن ألغت شركات عقارية أو أرجأت مشروعات بمليارات الدولارات في الإمارة التي كانت تشهد ازدهارا كبيرا.
وقالت شركة بروليدز لبحوث السوق ومقرها دبي في فبراير (شباط) الماضي إن أكثر من نصف مشروعات الإنشاءات التي تبلغ تكلفتها 582 مليار دولار في دولة الإمارات تم تعليقها، كما ألغت شركات عقارية في دبي أو أرجأت مشروعات بمليارات الدولارات بسبب التراجع الاقتصادي العالمي.
وبحسب وكالة رويترز قال عبد الرضا أبو الحسن مدير إدارة التخطيط والتصميم في مؤسسة القطارات بهيئة الطرق والمواصلات للصحافيين على هامش مؤتمر عن القطارات إن الخطوط الأخرى ستعتمد الآن على الوضع الجديد بالنسبة للشركات العقارية لأن أغلب الشركات العقارية أوقفت مشروعاتها، وأضاف أن الهيئة لا تريد إقامة خط لا يخدم أحدا.
وقال أبو الحسن إن أول خط مترو في دبي من المتوقع أن يبدأ في خدمة الركاب في سبتمبر (أيلول) المقبل، والثاني في مارس (آذار) من عام 2010.
وستغطي الشبكة المكونة من خطين والتي تتكلف 4.4 مليار دولار نحو 75 كيلومترا وتقل نحو 200 مليون راكب سنويا. والخطان جزء من خطط لشبكة مترو تمتد 320 كيلومترا من المقرر استكمالها بحلول عام 2020.
وتوسع دبي شبكة مواصلاتها العامة لخدمة سكانها المتوقع أن يزيد عددهم إلى مثليه ليبلغ 3.3 مليون نسمة عام 2020 من 1.7 مليون في عام 2010 على أساس نمو سنوي بنسبة 7.3 في المائة.
وقال أبو الحسن إن كل ألف شخص في دبي يملكون 541 سيارة وهو واحد من أعلى المعدلات في العالم.
وفرضت الحكومة رسوما على الطرق وتعتزم زيادة رسوم صف السيارات ضمن إجراءات للحد من استخدام السيارات الخاصة في دبي.
وعلى صعيد آخر قال مروان بن غليطة المدير التنفيذي لمؤسسة التنظيم العقاري الإماراتية أمس إن دبي تدرس إلغاء 27 مشروعا عقاريا مع تدهور سوق العقارات الذي كان مزدهرا في الإمارة بسبب التراجع الاقتصادي العالمي.
وأضاف أن القرار بشأن ما إذا كان سيتم إلغاء المشروعات سيتخذ في نهاية هذا الشهر.
وتابع «القرار لم يتخذ بعد، إنها مشروعات في مختلف أرجاء دبي، مشروعات مع طرف ثالث (مقاول من الباطن)».
وفي وقت سابق هذا العام قال غليطة إنه يعتقد أن 25 في المائة من المشروعات سيتم إلغاؤها في دبي نتيجة للتراجع الاقتصادي العالمي.
وردا على سؤال عما إذا كان الرقم قد تغير قال إنه الرقم نفسه تقريبا.
وشكلت دائرة الأراضي والأملاك في دبي ومؤسسة التنظيم العقاري لجنة الأسبوع الماضي لإلغاء المشروعات غير المجدية في الإمارة.
وهبطت أسعار العقارات في دبي بنسبة 41 بالمائة في الربع الأول من هذا العام حسب بيانات شركة كولير للاستشارات العقارية في أحدث تقرير لها. وأدى انهيار أسعار العقارات بالفعل إلى إلغاء مشروعات بمليارات الدولارات في المنطقة.
وقال غليطة أمس إن اللجنة ستلغي المشروعات استنادا إلى قرار المؤسسة بشأن ما إذا كان يتعين استمرارها أو طلبات إلغاء من جانب شركات عقارية أو شكاوى للجهات الرقابية من المستثمرين.
وفي فبراير (شباط) الماضي أوضحت مؤسسة التنظيم العقاري أن الشركات العقارية من المرجح أن ترجئ تسليم نحو 20 في المائة من الوحدات السكنية في 2009 ونحو 40 في المائة في 2010
شـكــ وبارك الله فيك ـــرا لك … لك مني أجمل تحية .