الاستثمار العقاري يحتاج خطوات ضرورية قبل اتخاذ القرار
قال التقرير الأسبوعي لمجموعة بنيان الدولية للاستثمار إن الكثيرين يطلقون أسئلة كثيرة ولا يعرفون إجاباتها عندما يتعلق الأمر باتخاذ قرار شخصي بالتوجه نحو الاستثمار في القطاع العقاري. ورأى التقرير ان يقدم 30 نصيحة للراغبين بدخول مجال الاستثمار العقاري مختومة بنصيحة أخيرة مفادها عدم الاكتفاء بتلك النصائح وضرورة التوجه الى أصحاب الخبرة للحصول على المزيد من المعلومات حول السوق العقاري في دبي خصوصا وباقي مدن الدولة.
وأكد التقرير بأن سوق عقارات الامارات يقدم فرصا استثمارية حقيقية ويجب الأخذ بنظر الاعتبار بأن العديد من دول العالم تحسد من يتواجد على أرض الدولة ويتمنى الكثيرون لو تتاح لهم الفرصة بالمجيء الى الامارات لاغتنام تلك الفرص الاستثمارية الواعدة في أكثر القنوات الاستثمارية أماناً على المدى الطويل.
وقسم التقرير الخطوات الواجب إتباعها على شقين الأول موجه للمستثمرين الأفراد والثاني للمستثمرين من الشركات. ونقل التقرير قبل الخوض في الخطوات والنصائح تعريفات عديدة للاستثمار العقاري حيث يعد الاستثمار العقاري اسم لنشاط تجاري يختص باستثمار الأموال بمجال العقارات بكافة فئاتها لغرض تحقيق ربح مادي معين، ولم يكن غريبا ان يتوجه الى هذا النوع من الاستثمار عدد كبير من الأفراد والشركات بسبب قلة مخاطره الاستثمارية.
وأضاف التقرير أنه يجب ان يعي كافة الراغبين بممارسة هذا النشاط؛ انه لم يقر أحد بعدم وجود مخاطر بشكل كامل بمجال الاستثمار العقاري حيث واجه البعض من المستثمرين العقاريين صعوبات مرتبطة بالعرض والطلب وبجودة وموقع العقار المستثمر فيه بالإضافة الى نقطة مهمة تتركز على عدم إدراكهم الصحيح لوضع السوق وعدم استعانتهم بمستشارين اقتصاديين وهندسيين لدراسة السوق بغرض تحديد الاتجاهات والرغبات في التصميم ومن ثم تطبيق مفاهيم الهندسة القيمية لتنظر في التكاليف الزائدة في المشروع.
منقول عن مصدر اعلامي للفائده
اخي الكريم
بالنسبه لجميع البنوك العامله بالدوله
يطرح سؤالك بشكل دائم ومن الكثيرين
الشيئ اللذي يجب أن نعلمه جميعا بأن هذه البنوك كلها تخضع لنفس القوانين بالنسبه للفوايد يوجد حد أدنى وحد اقصى لجميه البنوك وبنفس النسبه .
غالبا يبتدا من 7.5 تناقصي
اما بالنسبه للدفعه المقدمه لو فيه ضمانات كبيره ممكن تمول بنسبة 10 % دفعه مقدمه وخصوصا من البنوك الاسلاميه وبنك الخليج وبنك الاتحاد
ونسبة الفائدة كم؟؟؟ خصوص اذا طلبنا قرض بضمان املاك؟؟؟؟
أفضل البنوك ومثل ما نعلم بأن البنوك الأسلاميه اثبتت نجاحها في هذا المضمار
بنك الخليج الأول ايضا ناجح وبنك الاتحاد الوطني بدا يتجه للتمويل العقاري بقوه
بنك دبي الاسلامي + مصرف بوظبي الاسلامي + مصرف الشارقه الاسلامي
+ مصرف دبي الاسلامي .
شو أفضل البنوك لأخذ قرض عقاري؟؟؟ ونسبة الفائدة أو المرابحه
وينصح الخبراء بما يلي:
1- عدم الاعتماد على وجهة نظر أحادية في نوعية وطبيعة وشكل المشروع العقاري المراد تنفيذه، سواءً كانت وجهة النظر هذه من المستثمر أو من المصمم، فالفصل في ذلك ليس لأي منهما ولا لمن يقوم بالدراسة أيضاً، وإنما للسوق نفسه فهو يحكم ذلك كله.
2-رغبات واتجاهات العملاء تتغير وتتجدد باستمرار. فما كان يصلح قبل سنتين مثلاً لم يعد مقبولاً في الوقت الحاضر. ولذلك يلزم عمل مسوحات العملاء قبل الشروع في عمل التصاميم الهندسية.
3- الهندسة القيمية المنهجية مهمة جداً، ولكن يلزم أن تُطبق بعد عمل دراسة السوق، وفريق الهندسة القيمية يجب أن لا يتحمل فشل المشروع من الناحية التسويقية إذا لم يتم الالتزام بهذا الترتيب من قبل المستثمر.
وأشار التقرير الى ان الخبراء ذكروا أمورا أخرى يجب أخذها بعين الاعتبار عند التفكير بامتلاك عقار بالنسبة للأفراد وهي:
4- يجب دراسة وضع سوق العقار بشكل عام وتأثيره على أسعار العقارات في المدينة والمنطقة التي ترغب بالشراء فيها بشكل خاص.
5- تحديد الهدف الرئيسي لامتلاك العقار (السكن أو الاستثمار).
6- دراسة وضع الإقراض العقاري واتجاهات أسعار الفائدة والشروط والمزايا المعروضة من قبل البنوك وشركات التمويل وعادة ما يوفر المطور العقاري بنوكا يتحالف معها لتوفير عروض للمشترين بهدف الحصول على قرض لامتلاك الوحدة السكنية. وهنا على الراغب بشراء المنزل المفاضلة بين كافة الخيارات المتاحة ابتداءً من فكرة الامتلاك ذاتها مقارنة بالاستئجار ودراسة مزايا الموقع المختلفة ومساحة العقار المناسبة.
علماً بأن المستويات الحالية لأسعار الفوائد هي في أدنى حدودها كما أن إمكانية الاقتراض لفترات طويلة نسبياً (25 سنة) أصبحت ممكنة، مما يجعل القسط الشهري لامتلاك منزل مقارب لمستويات الإيجار الحالية.
وأشار التقرير الى ان هناك إجراءات ضرورية ينصح بها الخبراء قبل شراء العقار وهي:
7-الإطلاع على مخطط وسند تسجيل العقار المراد شراؤه.
8-الاستعانة بخدمات مساح مرخص للتأكد من مطابقة المخطط لموقع العقار الفعلي على الأرض.
9-طلب مخطط موقع تنظيمي حديث للتأكد من عدم وجود اقتطاعات من مساحة العقار.
10-التأكد من عدم وجود إشارات استملاك / حجوزات على العقار قبل دفع العربون أو ثمن العقار.
11-الاستعانة بخدمات مخمنين مرخصين للتأكد من أسعار العقار ودرجة التشطيبات.
ولأجل شراء شقة يجب إتباع الآتي :
12-التأكد من عمر البناء والأفضل أن لا يزيد عن عشر سنوات.
13-التأكد من حصول البناء على الموافقات الاصولية.
14-في حالة الشراء من شركة في القطاع الخاص فيجب التأكد من أنها مسجلة لدى الجهات الرسمية.
15-التأكد من موقع الشقة في المبنى واتجاهات الشوارع الرئيسية والطابق الذي تقع فيه الشقة.
16- الاستعانة بخبير بناء (مهندس) لمعاينة الشقة والتأكد من مستوى ودقة التشطيبات، وحصر العيوب والحرص على قيام البائع باستكمالها قبل التسليم.
17-معاينة مرافق الخدمات الخاصة بالشقة والتأكد من وجودها ووضوح حق الشقة بالمنفعة منها، والتأكد من نوعية المصعد الخاص بالعمارة وترتيبات الصيانة والأجور الواجب دفعها.
اما فيما يتعلق بالراغبين في الاستثمار من خلال شراء أرض خالية من البناء فعليه إتباع ما يلي:
18-الحصول على مخطط أراض حديث.
19-الحصول على براءة ذمة للعقار عن السنة المالية الأخيرة قبل الشراء.
20-اختيار مساح ذي خبرة أو أحد مساحي دائرة الأراضي والأملاك لتحديد مكان العقار ميدانياً وبيان زواياه، وتثبيته على مخطط الأراضي والمخطط التنظيمي.
وفيما يتعلق بشراء فيلا فيجب إتباع ما يلي:
21-التأكد من كافة النقاط الواردة في البنود الخاصة بشراء شقة وكذلك المتعلقة بشراء أرض خالية من البناء .
22-التأكد من عدم وجود أية مخالفات على البناء خاصة فيما يتعلق بالارتدادات وعدم مخالفتها للتنظيم.
مخاطر الاستثمار العقاري
إن امتلاك أي عقار هو قرار أساسي وعادة ما يكون طويل الأمد وعليه لخص التقرير نقلا عن خبراء مخاطر الاستثمار العقاري وكيفية تفاديها بما يلي:
23- ربما تكون قطعة الأرض محل الاتفاق في موقع آخر غير الموقع المتفق عليه، ولتفادي ذلك يجب التأكد من مخططات الموقع من الدوائر المعنية والاستعانة بمساح للدلالة على القطعة وتثبيتها على المخطط.
24-ربما يكون هناك اقتطاعات على الأرض لا علم للمشتري بها، ولتفادي ذلك يجب التأكد من أن مخطط الموقع التنظيمي مصادق عليه بشكل نهائي.
25-ربما يكون السعر مبالغاً فيه ومرتفعاً بدرجة كبيرة، لذلك يجب الاستئناس برأي المخمنين العقاريين المعتمدين والاستفسار عن الأسعار من واقع العقود المسجلة لدى دائرة الأراضي او الدوائر المعنية.
26 -ربما يظهر لاحقا عدم صحة وقانونية العقد الصادر عن المالك (في حال أن الشراء قد تم من خلال شخص مفوض عن المالك بوكالة رسمية)، ولتفادي ذلك يجب ان تتم عملية البيع او الشراء لدى الدائرة الرسمية المختصة (دائرة أراضي دبي اذا ما كانت في دبي).
27- ربما يكون البناء غير مطابق للمواصفات المصرح بها من قبل البائع، ولتفادي ذلك لا بد من الاستعانة بمهندسين مختصين ومعتمدين.
28- يجب التأكد من عدم وجود إشارات حجز او رهونات على العقار المنوي شراؤه قبل دفع العربون وإجراء عملية الشراء.ويذهب التقرير الى تحديد أمور مهمة تتعلق بتحديد الميزانية المطلوبة للشراء (الاستثمار)
ويرى الخبراء وأصحاب التجربة بأنه يجب :
29-أن لا يزيد القسط الشهري للقرض المراد الحصول عليه على 40% من إجمالي دخل الأسرة. وهذا يتناسب مع ما تشير إليه التقارير والإحصاءات العالمية من أن معدل إنفاق الأسرة على السكن يتراوح بين (30-40)% من الدخل.
30 – مدة القرض الممنوح وهناك بعض الشركات والبنوك التي توفر قروض شراء العقار بطريقتين الأولى «إسلامية من خلال المرابحة مثلا» والأخرى تتم عبر الطرق التقليدية في التمويل ويجب البحث عن أطول فترة سداد حيث تضع بعض المؤسسات المالية سقفا لمدة خمس سنوات او عشر وهناك (20) سنة، وهذه مرتبطة بحجم راتب المقترض وعمره وتحويل الراتب وهناك مؤسسات لا تطلب تحويلا للراتب .
31-لا ينبغي التفكير بموازنة مناسبة تغطي تكاليف تركيب المطبخ، حيث أن الشقق الجديدة عادة تباع وهي مزودة بالمطبخ وبعض الخزانات الخاصة بالثياب.
32- مراعاة المصاريف الأخرى الإضافية والمتعلقة بإضافات أخرى يرغب المشتري في إدخالها على البناء وقد لا تكون متوفرة عند الشراء.