قلت لفريدوني: طيب بعيداً عن الشائعات وقريباً جداً من الحقيقة هناك من يتحدث عن قيامكم بدراسة فرص شراكة في مشروع الخيران ذاته ومع إعمار نفسها فما مدى دقة هذه المعلومة مع أننا لن نفاجأ لو تحدثت عن الشراكة في سما دبي لأنها سياستكم منذ أن انطلقت الشركة وهي استراتيجية متبعة لديكم منذ زمن.
فأجاب: هذا صحيح … نحن من مؤيدي الشراكات الاستراتيجية حتى قبل أن تكبر موجتها مؤخرا، وفيما يتعلق بدراستنا لعروض شراكة في مشروع الخيران فهو صحيح أيضا ولكن ينبغي الإشارة إلى أننا ندرس 3 خيارات بينها شراكة مع اعمار العقارية وأخرى مع مطور عقاري عالمي تلقينا عرضاً منه بهذا الصدد، ولأن الأمر لا يزال قيد الدراسة فأنا لا أستطيع الكشف عن المزيد من المعلومات وأكتفي بالإشارة إلى أن اتفاقية الشراكة ستعلن قريباً جداً.
شراكة : 3
قال فرحان فريدوني «نحن نؤيد الشراكات الاستراتيجية وفيما يتعلق بدراستنا لعروض شراكة في مشروع الخيران فهو صحيح أيضا ولكن ينبغي الإشارة إلى أننا ندرس 3 خيارات بينها شراكة مع اعمار العقارية وأخرى مع مطور عقاري عالمي تلقينا عرضاً منه بهذا الصدد، ولفت الى ان اتفاقية الشراكة ستعلن قريباً جداً».
(الذي يحمل المعول ويوظف ارتال العمالة الماهرة ويملك رافعات البناء هو من يمسك برقبة المشاريع في السوق العقارية، أما المطور العقاري فهو ليس بأكثر من شخص يستحق لقب – مسكين- ولا يملك غير أن يراقب بعيون أرهقها القلق أعمال البناء المتباطئة في مشروعه دون أن تنبس شفتيه بكلمة غضب أو حتى عتب بوجه المقاول.
فالمالك في هذه الأيام لا يملك خيار أو قرار التعجيل بموعد استلام المشروع في موعده الذي نقله المقاول إلى علم الغيب). بهذه الجرأة والوضوح رسم فرحان فريدوني رئيس مجلس إدارة سما دبي العضو بدبي القابضة أسباب تأخر إنجاز المشاريع وعلى الرغم من أن فريدوني دس علناً رسالة تبريرية مفادها بأن (المطور العقاري بريء من دم) التأخير كونه المتضرر الأول من ذلك التأخير متهماً المقاولين بالتقاعس حيناً وبعدم الكفاءة حيناً آخر إلا أن فريدوني كان حريصاً على ضخ كمية مناسبة من (الأدرينالين) في الهواء الطلق علّه ينجح في تحفيز الجهات المعنية باتجاه التحرك السريع لخلق أدوات مراقبة تكبح جماح (دلال) المقاولين وتنظمهم وتصنفهم وتنذرهم وتحاسبهم إذا لزم الأمر.
هرم التطوير
لقد انقلب هرم السلطة في صناعة العقار – كما يقول فريدوني- فبعد أن كان المطور في أعلى الهرم ويملك الكنترول على المقاول والاستشاري أصبح اليوم في أسفل الهرم وبات هو من يتحرك بالريموت كونترول الذي يمسك به المقاول.
فالمقاولون والاستشاريون من وجهة نظر فريدوني باتوا اليوم على غير عادتهم بالأمس عندما كانوا (يتقاتلون) على تنفيذ فيلا سكنية هنا أو مبنى بأربعة طوابق هناك فأصبحوا اليوم وبسبب قلة أعدادهم من جهة وكثرة المشاريع من جهة أخرى لا يتوانون عن إرسال ردود اعتذار جافة للمطورين بسبب عدم امتلاكهم (الوقت) لتنفيذ ناطحة السحاب هذه أو المدينة السكنية تلك حتى لو رفع المطور تكلفة التنفيذ إلى الضعف..!!
تكتل واضح
يقول فريدوني (أنا لا أستبعد تكتل المقاولين وكذا الاستشاريين لتمرير سيناريوهاتهم الجشعة في السوق فهم على دراية بأن هناك نقصا كبيرا في عدد مقاولي الباطن لذا فإنهم يفرضون على المطور المستعجل أسعاراً لا تمثل استحقاقاتهم ومن جهة أخرى فهم تمادوا على صعيد التقدم لتنفيذ مشاريع تفوق طاقتهم.
فأصبحوا يلبسون ثوباً لا يتناسب مع مقاساتهم وإذا ما تأخروا في التنفيذ فهم واثقون من أن المطور أو مالك المشروع لا حول له ولا قوة وسيقع بين نارين إذا ما أراد تطبيق الغرامات بحقهم لأن المطور هنا يغامر بسمعته إذا ما تأخر عن الانجاز بسبب فسخ عقده مع المقاول والتعاقد مع مقاول آخر.
واقع الحال
سألت فريدوني وسط ما وصفها بـ (أكوام الأنانية التي خلفها المقاولون)..هل تأتي كل هذه التوضيحات في سياق تبرير التأخير الذي رافق إنجاز مشروع الخيران الذي تطوره سما دبي؟
فأجاب «ومن هو المطور الذي لم يعان ولا يعاني من التأخير؟
وسرعان ما أمطر أسبابه الموضوعية والتي هي في إطارها العام خارجة تماما عن يده، وقال أولاً: مشروع الخيران ليس مجرد بناية من 7 طوابق، بل مشروع ضخم لن تجد له مثيلاً لا في دبي ولا في غيرها وكما يعلم الجميع فإن المشاريع النوعية يجب أن تنطلق بشكل صحيح لأن أي خطأ مهما كان حجمه سيؤدي إلى نتائج لا ترضي أحداً ولا تتناسب مع السمعة العالمية التي حققتها دبي لذلك فإن عملية تطويره ليست سهلة.
كما أنها ليست متاحة لأي مقاول بل إلى فريق عمل ضخم يبدأ بسما دبي نفسها ويمر بإدارة المشروع مروراً بالاستشاري انتهاءً بالمقاول الرئيس ورتل مقاولي الباطن، والحمد لله جاءت النتائج على صعيد الجودة مفرحة .
ولكن الكبوة الوحيدة إن صح التعبير أو الثغرة الوحيدة لم تظهر إلا في التأخير العام الذي رافق المشروع وهذه ليست سبة بحق سما دبي بقدر ما تكون ميزة لأنها تحملت مرارة التأخير من أجل تحقيق الجودة، ونحن نؤمن بأن لا خير في مشروع يجري انجازه على حساب الجودة.
وعاد فريدوني للوراء قليلاً وهو يستذكر عملية الشروع بالتطوير باستعارات بليغة بقوله عندما قمنا ببناء فريق من سما دبي لتطوير الخيران كنا حريصين على ضم أناس يحبون الفوز ويعشقون ترك بصماتهم في العمل الذي يؤدونه، وعندما لم يكن الحظ يحالفنا في العثور على كل الذين نريدهم معنا.
فقد كنا نبحث عن أناس يكرهون الهزيمة وفي كلتا الحالتين لا تريد سما دبي أن تبني سمعتها على عجالة وعلى أكتاف أي فريق عمل بل على موارد بشرية تمتلك من المؤهلات بما يتناسب مع حجم التحديات التي أصبحت نتيجة طبيعية مع وجود ما لا يقل عن 800 مطور عقاري في دبي وحدها فأصبحت تلك التحديات تجد طريقها إلى سوق ينمو بطريقة مذهلة.
شائعات
قلت لفرحان فريدوني «لكن مع هذه السجل الحافل من الإنجازات أو الخارطة المستقبلية للإنجازات، أصبحتم اليوم هدفاً سهلاً للشائعات وربما أقواها ما نشرته صحيفة محلية تحدثت بصريح العبارة حول نقل مشروع الخيران إلى مطور آخر غير سما دبي بسبب تعثر الأخيرة في الإنجاز وغير ذلك من الأسباب التي سوقتها الصحيفة».
فأجاب فريدوني قائلاً: «صدقني من لا يعمل لا تطاله الشائعات والأقاويل وما ذكرته تلك الصحيفة خطأ فادح بحق قرائها لأنها لم تراع المصداقية ولم تتحر الدقة في نقل المعلومة ويبدو أنها مولعة بنقل أحاديث المقاهي مع أن الأمانة المهنية تقتضي منها أن تستقي الخبر من مصدره وعلى أية حال انقل عني بكل معنى الكلمة من أن مشروع الخيران سيبقى في عهدة سما دبي وهي من تطوره وتقوم بتشييده وفق أعلى وأرقى المواصفات العالمية وغير المسبوقة في العالم أيضاً….
قلت لفريدوني: طيب بعيداً عن الشائعات وقريباً جداً من الحقيقة هناك من يتحدث عن قيامكم بدراسة فرص شراكة في مشروع الخيران ذاته ومع إعمار نفسها فما مدى دقة هذه المعلومة مع أننا لن نفاجأ لو تحدثت عن الشراكة في سما دبي لأنها سياستكم منذ أن انطلقت الشركة وهي استراتيجية متبعة لديكم منذ زمن.
فأجاب: هذا صحيح … نحن من مؤيدي الشراكات الاستراتيجية حتى قبل أن تكبر موجتها مؤخرا، وفيما يتعلق بدراستنا لعروض شراكة في مشروع الخيران فهو صحيح أيضا ولكن ينبغي الإشارة إلى أننا ندرس 3 خيارات بينها شراكة مع اعمار العقارية وأخرى مع مطور عقاري عالمي تلقينا عرضاً منه بهذا الصدد، ولأن الأمر لا يزال قيد الدراسة فأنا لا أستطيع الكشف عن المزيد من المعلومات وأكتفي بالإشارة إلى أن اتفاقية الشراكة ستعلن قريباً جداً.
شراكة : 3
قال فرحان فريدوني «نحن نؤيد الشراكات الاستراتيجية وفيما يتعلق بدراستنا لعروض شراكة في مشروع الخيران فهو صحيح أيضا ولكن ينبغي الإشارة إلى أننا ندرس 3 خيارات بينها شراكة مع اعمار العقارية وأخرى مع مطور عقاري عالمي تلقينا عرضاً منه بهذا الصدد، ولفت الى ان اتفاقية الشراكة ستعلن قريباً جداً».
المطور الثانوي
حول المطورين الثانويين في مشروع الخيران قلت لفريدوني «هناك من يشكو عدم تأجيل دفعاته على الرغم من التزامه وهناك من يريد بيع أرضه فهل تسمحون له بذلك» فأجاب «بالنسبة للشق الأول من سؤالك فنحن ندعم المطورين ولا نستطيع تأجيل دفعات أي كان إذ ليس من المعقول أن نعامل مشترٍ بمئات المليارات بمن يشتري بعشرات الملايين وفي كل الأحوال سما دبي تدرس كل حالة بحالتها وتتوخى الشفافية والعدالة مع الجميع لكن الإطار العام لهذه المسألة هي عدم تأجيل الدفعات.
أما فيما يتعلق بالشق الثاني من سؤالك فأنا أؤكد بأن سما دبي تلزم المطورين بعدم بيع أراضيهم إلا بعد تطويرها ولو سألتني لماذا؟ فسأخبرك بأن تلك الأراضي جرى الإنفاق عليها وعلى تطوير بنيتها التحتية ومن ثم هناك إنفاق لاحق في إطار الصيانة أي أنه من غير المعقول أن نجمد تلك الأراضي لان المطور يريد الانتظار وبيعها لاحقا بسعر أعلى.
وما أن سألته عن أحوال السوق حتى بادر «السوق العقاري بدبي بألف خير ومن يترقب تراجعه سيصاب بخيبة أمل كبرى» وأضاف «تراجع السوق وانهيار أسعاره حلم وردي يخامر المتشائمين والمتأخرين عن الالتحاق بركب الملاك الجدد».
حوار ـ مشرق علي حيدر
“سيتي جروب”: كل الدلائل تدعم النمو الإيجابي للسوق العقاري آخر تحديث:الاثنين ,13/10/2008
دبي عبير أبو شماله:
1/1
رجح تقرير حديث من مجموعة “سيتي جروب” ان سوق العقار بدبي ربما يعاني شيئاً من التباطؤ في ظل الأوضاع العالمية المتأزمة حالياً، إلا انه استبعد تحقق مخاوف المستثمرين من انهيار القطاع العقاري أو شركة “اعمار العقارية”، ولفت إلى وجود العديد من المؤشرات الايجابية التي تعزز الثقة في السوق، مؤكداً أن كل الدلائل تدعم الثقة في النمو الايجابي طويل الأمد للقطاع بعد التباطؤ الناتج عن أزمة السيولة العالمية .وقال التقرير الذي نشره مؤخراً قسم أبحاث الاستثمار التابع للمجموعة ان المخاوف سادت الأجواء في الآونة الأخيرة، وهذا أمر طبيعي في ظل قتامة الصورة على الساحة المالية العالمية، ومع أزمة السيولة الدولية وتراجع أسعار النفط .
إلا ان التقرير أكد وجود مؤشرات ودلائل ايجابية لم تحظ بالقدر الكافي من الاهتمام ومن أبرزها قرار البنك المركزي بتوفير سيولة للأسواق الأمر الذي يعكس التركيز الاستراتيجي على قطاع العقارات في دبي ومن قبل دبي وأبوظبي في وقت واحد .
ومن العوامل الايجابية التي أبرزها التقرير كذلك ما أسفرت عنه التحقيقات الخاصة ببنك دبي الإسلامي والتي أظهرت ان الأرض المقدمة كضمان تكفي وبالشكل الكافي لتغطية قيمة الديون التي ربما تتحول إلى ديون معدومة .
ولفت التقرير كذلك إلى عوامل ايجابية أخرى من ضمنها وجود حركة شراء من قبل المطلعين على أسهم شركتي “اعمار” و”ديبا”، اضافة إلى اعتزام شركة الاتحاد العقارية القيام بإعادة شراء أسهمها .
وقال التقرير ان معادلة العرض والطلب متوازنة بحسب رأي المجموعة، وتدعمها عوامل مثل سيطرة الحكومة والنمو السكاني في الإمارة الجذابة للوافدين مقارنة بغيرها من مدن الشرق الأوسط اضافة إلى النمو الايجابي للقطاعات الاقتصادية غير النفطية . وأضاف مؤكداً ان متوسط أسعار العقارات في دبي أقل بكثير من سقف الأسعار عالمياً .
وتقدر “سيتي جروب” معدل نمو متوسط أسعار العقارات في دبي خلال النصف الأول من العام الجاري بحوالي 50% . إلا أنها أشارت إلى ان نمو الأسعار تباطأ بعض الشيء في الربع الثالث وذلك بناء على تأكيدات مصادر مطلعة في القطاع . وقالت ان مستقبل نمو قطاع العقارات في إمارة دبي يبدو ايجابياً على المدى الطويل وان شابه بعض الضعف على الأجل القصير وذلك بفضل انخفاض مستويات الدين مقابل الاحتياطيات الخارجية والعائدات الضخمة للإمارات، وتقدر المجموعة اجمالي اصدارات شركات دبي الكبرى من الصكوك بحوالي 21،4 مليار دولار .
ولعل أهم ما أبرزه التقرير قوله ان أسعار أسهم الشركات العقارية الكبرى، والتي تملك الحكومة حصة منها، مثل “اعمار” وصلت بالفعل إلى مستويات متدنية تعكس من وجهة نظر المجموعة أكثر السيناريوهات مأساوية . وتأكيده بأن تقديرات المجموعة للقيم العادلة لهذه الأسهم لن تتأثر حتى لو تراجعت متوسط أسعار الأراضي والمشاريع العقارية قيد التنفيذ لتفقد 30% من مستوياتها الحالية (لتعود بذلك إلى مستوياتها في نهاية 2007) .
وأكدت المجموعة ان تباطؤ نمو أسعار العقارات في دبي في الربع الثالث من العام الجاري لا يرجع إلى مشاكل في السيولة أو ضعف مستويات الطلب من قبل الأشخاص الذين يشترون بهدف السكن وانها إلى تشديد القيود على عمليات المضاربة على العقارات في الإمارة .
وقالت ان الطلب على العقارات في الإمارة بهدف السكن في نمو وذلك بالنظر للارتفاع المستمر في عمليات تمويل الرهونات العقارية .
وقال التقرير ان نسب القروض إلى اجمالي القيمة العقارية بالنسبة للعديد من شركات الرهونات العقارية في دبي تراجع بشكل كبير في الأسابيع الأخيرة بفضل تدخل البنك المركزي للدولة لدعم خطوط الائتمان قصير الأمد .
567 مليوناً تصرفات “أراضي دبي”
دبي “الخليج”: حققت تصرفات الاراضي بدبي اكثر من 567 .22 مليون درهم أمس، منها مبايعات تجاوزت قيمتها 170 .10 مليون درهم في مناطق مختلفة من الامارة ورهون بلغ مجموعها 397 .11 مليون درهم، وتم تسجيل 17 مبايعة كان اهمها مبايعة بقيمة 12 مليون درهم في منطقة نخلة جميرا وأخرى بقيمة 9 .9 مليون درهم بمنطقة تلال الامارات الاولى وثالثة بقيمة 9 .11 مليون درهم في منطقة تلال الامارات الثالثة .
وتصدرت المرابع المناطق من حيث عدد المبايعات اذ سجلت 4 مبايعات تلتها الروية بعدد 3 مبايعات اما من حيث المبالغ فتصدرت منطقة المرابع بمبلغ 12 .19 مليون درهم وتلتها منطقة نخلة جميرا بمبلغ 12 مليون درهم وتلتها تلال الامارات الثالثة بمبلغ 11 .32 مليون درهم .
اما من حيث المساحة فقد كانت اكبر مبايعة بمساحة 19 .04 الف قدم مربعة في منطقة تلال الامارات الثالثة وبيعت بمبلغ 2 .20 مليون درهم وأخرى بمساحة 19 .04 الف قدم مربعة في منطقة تلال الامارات الثالثة وبيعت بمبلغ 9 .11 مليون درهم وثالثة بمساحة 11 .64 الف قدم مربعة في منطقة المرابع بمبلغ 2 .20 مليون درهم .
وشهد أمس تسجيل 12 رهناً بقيمة إجمالية بلغت 364 .69 مليون درهم كان اهمها قطعة ارض بمنطقة البرشاء جنوب الثانية وسجلت بمبلغ 123 .01 مليون درهم واخرى في الخوانيج الأولى بمبلغ 112 .08 مليون درهم .
اما من حيث مبايعات الشقق والفلل في مناطق التملك الحر فلقد تم تسجيل 72 مبايعة منها 58 لشقق وسجلت بمبلغ 70 .12 مليون درهم و14 مبايعة لفلل وسجلت بمبلغ 24 .66 مليون درهم .
اما من حيث مجموع الرهون على الشقق والفلل فلقد تم تسجيل 13 رهناً مقابل 26 .27 مليون درهم .
مشكور أخوي،
كلام خطير.
No Comments !!!!
Later
Published: October 12 2008 18:38 | Last updated: October 12 2008 18:38
Dubai’s debt has soared to about 100 per cent of gross domestic product and continues to grow, leaving it vulnerable to an economic slowdown, according to Moody’s. In a report obtained by the Financial Times, the ratings agency says Dubai would lack the financial muscle to cover its debt in the event of a systemic shock, such as a real estate collapse or an adverse geopolitical event, making it reliant on Abu Dhabi to bail it out.
“Moody’s will therefore be increasingly factoring the potential for federal support … given that Dubai is likely to require federal support in the event of a larger-scale systemic bail-out,” the report says. Dubai Inc, spanning both the government and companies owned by the ruler, Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum, has tapped capital markets to help fuel its giddy growth over the past five years. Nasser al-Sheikh, director general of Dubai’s finance department, told the FT last week that the emirate could meet its debt obligations for at least the next seven financial quarters. While aware that it faces challenging global conditions, Dubai’s leadership also says the emirate has thrived through previous world crises and has no plans to slow down the city’s breakneck speed of development.
Moody’s does not rate Dubai’s government, but six government-related bodies have received A1 to A3 ratings on the perception of federal support. Publicly recorded debt levels have reached 103 per cent of 2006 GDP, the latest available figure, without including the leverage assumed by aggressive investment companies such as Istithmar and Dubai International Capital. The emirate’s many infrastructure projects, including real estate developments and entertainment parks, should after five years provide the government with cash flow. But Moody’s says this revenue could be delayed and warns that the economy’s reliance on European and Asian demand for tourism and real estate could trigger problems as the global economy softens.
The spreads on credit default swaps, which insure against debt defaults, have ballooned in recent weeks on rising concerns that the government could have some trouble repaying debts. Dubai’s hydrocarbons-rich neighbours have lower CDS spreads thanks to the cushion they enjoy because of higher oil revenues. The United Arab Emirates authorities, Moody’s notes, have a record of supporting failing banks in crises over the past three decades.Officials in Abu Dhabi, whose assets dwarf Dubai’s public-record liabilities of $47bn (€35bn, £28bn) say they can be relied on to bail out struggling Dubai institutions, though Moody’s says the UAE capital’s willingness to support entities could be made on a case-by-case basis.