القطاع العقاري الإماراتي و تسونامي 2008 .. هل من مزيد

351 thoughts on “القطاع العقاري الإماراتي و تسونامي 2008 .. هل من مزيد”

1. لهاشمي و(حبيب اللبناني).. كلمة السر في قضية مزن العقارية !

   28/03/2009
   إيلاف – محمود العوضي /

   حينما ندقق في تفاصيل قضايا الفساد الكبرى قد نعثر على إجابة السؤال البديهي الذي يضرب بقوة على كل مناطق التفكير المنطقي في عقولنا… كيف يتمكن أقطاب الفساد من إختراق كل حواحز وأسوار القوانين والأنظمة واللوائح ويجعلون من الفساد مخلوقاً شرعياً وكائناً قانونياً؟ إنها القدرة على اختراق الثغرات (الفساد القانوني) وضعف التدقيق الداخلي، وعبقرية عقليات الفساد بزعامة المدراء التنفيذيين الذين تورطوا أكثر من غيرهم في مثل هذه القضايا حتى في أكبر الإمبراطوريات الإقتصادية صاحبة النظام القانوني المحكم، مثل الولايات المتحدة، فقد اعترف أوباما أن فساد هذه الفئة لم يكن مخالفاً للقوانين كما قد يتصور البعض، فقد تمكنوا من تسخير القوانين لتحقيق مصالحهم الشخصية على أنقاض الإقتصاد العالمي، وحينما نعترف أننا نعيش عصر العولمة بكل تفاصيلة وخاصة على الصعيد الإقتصادي فنحن نعترف بشكل غير مباشر أن قضايا الفساد في دبي ليست استثناءاً من تلك المعادلة.

   فقد بدأت النيابة العامة في دبي التحقيق في قضية شركة مزن العقارية والمخالفات المالية والإدارية التي حصلت فيها بين عامي 2006 و 2007 حيث باشرت النيابة التحقيق في تقارير مالية وأصول محاسبية تضمنت مخالفات كبيرة على المستويين المالي والإداري. ووفقا لمجريات التحقيق الأولية فقد بيعت وحدات سكنية وقطع أراضي وعقارات بشكل مخالف وينطوي على شبهة إستغلال الوظيفة العامة لبعض الشخصيات، كما اتضح وجود مخالفات صارخة للسياسات والقواعد المعتمدة من جانب شركة مزن العقارية، وهي إحدى شركات دبي القابضة

   وإستمعت النيابة بعد جمع الأدلة وتقارير الرقابة المالية إلى 6 شهود على الأقل حتى الأن في هذه القضية فيما وجه الإتهام في الحيثيات الإجرائية للمدير التنفيذي للشركة سامي الهاشمي “إماراتي الجنسي”ة ولرجل أعمال أخر في يعمل في القطاع العقاري ويدعى جهاد حبيب”لبناني الجنسية” الذي ربطته علاقة عمل وصداقة بالمتهم الأول الهاشمي، ووجهت النيابة للهاشمي 3 إتهامات رئيسية و هي الإخلال بالواجبات الوظيفية عبر قبول عطايا ومزايا بدون وجه حق، والإضرار بالمصلحة العامة للشركة خلافا للقوانين، وتسهيل حصول شخص آخر على مال مملوك لشركته بدون وجه حق .

   ووجهت للمتهم الثاني عدة إتهامات من بينها عرض عطايا ومزايا خلافا لأحكام القانون وإشتراك بطريق الإتفاق والمساعدة للحصول على خصم وتسهيلات عن العقارات والأراضي إضافة للإشتراك بالإتفاق للإضرار بالمصلحة العامة، ويظهر في سياق التحقيقات أن المتهمين تبادلا المنفعة الخاصة والشخصية بعد إرتكابهما مخالفات مالية وإدارية لها علاقة بشركة مزن حيث حصل المتهم حبيب على إمتيازات خاصة جدا خارج المعايير المعتمدة عند شراءه بعض العقارات من شركة مزن فيما حصل المتهم الثاني على إمتيازات جانبية سدد بموجبها ديون شخصية تعود لشركة خاصة يمكلها الهاشمي .

   واستمعت النيابة في هذه القضية لخمسة شهود حتى الآن كان اولهم الملازم في شرطة دبي حمد بوصيم الذي افاد في شهادته بتحركه مع زملائه لمتابعة هذه القضية بعد وصول معلومات عن مخالفات مالية وادارية فيها وقال الشاهد بوصيم ان الهاشمي استغل وظيفته كمديرلشركة مزن وقام باعطاء تسهيلات خاصة للبناني حبيب كمشتر اراضي كما مدد له فترة تسديد الاقساط دون احتساب الكلفة الاضافية وباعه عقارات تملكها شركة مزن بنسب خصم غير مستحقة بلغت 30 % فيما كان بقية المشترين يحصلون على 10 %.

   وحسب مضمون هذه الشهادة بلغت الدفعة الاولى لحبيب 10 % فقط في حين تنص سياسة الشركة على نسبة لا تقل عن 15 % كدفعة اولى واشترى حبيب من شركة مزن 21 شقة في اماكن متعددة مع تسهيلات خاصة مقابل منفعة شخصية للهاشمي ومقابل ذلك قامت شركة مدراس التي يملكها المتهم حبيب بتسديد ديون شركة بورقاب للبيوت الجاهزة التي يملكها الهاشمي وبما يقابل مليون درهم كما دفعت شركة جيسكوم التي يملكها المتهم حبيب ايضا مبالغ دورية لشركة بورقاب وصلت الى ما يقارب مليون درهم بدون عمل حقيقي او مقابل فيما نفذت شركة نبراس اعمال صيانة مجانا لمنزل والد المتهم الهاشمي .

   وقدمت مديرة المبيعات في شركة مزن صابرين شهادتها والتي قالت فيها ان المتهم جهاد حبيب اشترى 7 قطع اراضي وثلاث بنايات في مشروع رمرام التابع لشركة مزن مشيرة الى ان حبيب كان يحضر لمقر الشركة ويعاين الخرائط ويحرص على زيارة مديرها الهاشمي ، واكدت مديرة المبيعات ان حبيب اشترى عقارات من شركتها رغم ان قسم المبيعات لم يتصل به ورغم عدم توقيع اي استمارة حجز تخص مشترياته وقالت ان قرارات الحجز المعتمدة لم تطبق على حبيب عندما يتجاوز شروط البيع كما ان المتهم الهاشمي الغى قرار بالحجز على حبيب في احدى المرات .

   وقدم مدير التمويل في شركة مزن وهو هندي الجنسية شهادة افاد فيها بان المتهم حبيب حصل على معاملة خاصة لمشترياته من عقارات مزن حيث حصل على نسبة خصم 30 % بموافقة المدير الهاشمي وقسمت احدى الاراضي الى قطعتين من اجله، كما قدم الياس القارح ويعمل محاسبا لدى شركة نبراس التي يملكها جهاد حبيب شهادة قال فيها انه تلقى امرا بتسديد التزامات شركة بورقاب التي يملكها الهاشمي وتصفيتها وقال شاهد آخر يعمل موظفا في شركة جيسكو التي يملكها حبيب انه تعامل مع شركة بورقاب للبيوت الجاهزة وعندما راجع المتهم حبيب بشان التزامات بلغت 380 الف درهما قال الاخير ان الامر عنده .

   وفي اطار التحقيقات نفسها بينت تقارير الرقابة المالية بان المتهم حبيب تمكن من شراء ثمانية قطع اراضي في مشروع ارجان وماجان التابع لشركة مزن فيما لم تكن معاملات الشراء تحتوي على نماذج الحجز وسمح له بتاجيل الاقساط وبيعت هذه الاراضي خلافا لاحكام وسياسة المبيعات في شركة مزن كما بيعت بدفعات مخالفة للنسب المعتمدة وقسمت احدى القطع لقطعتين لصالحه وبسبب التاخير في التسديد والتسهيلات الخاصة ضاعت على شركة مزن فرص بديلة بقيمة تصل الى 22 مليون درهما، كما تلت النيابة العامة العديد من التقارير والوقائع والثبوتات التي تعزز ما حدث في ملف قضية مزن التي وضعت بين يدي القضاء الان وتنتظر كلمته الفاصلة .

2. دبي: استثمارات السعوديين تتأثر سلبا في سوقي المال والعقار

   عكاظ 28/03/2009

   مع تفاقم الأزمة المالية العالمية انعكست تداعياتها على العديد من الاستثمارات والاقتصادات في دول العالم وتعاني دبي حاليا كغيرها من هذه التداعيات، الأمر الذي انعكس على الاستثمارات فيها، ومنها الاستثمارات السعودية.
   هل انتهى عصر النمو الذهبي لمدينة دبي؟
   وهل تعيش أزمة اقتصادية حالياً؟
   وما أثر ذلك على الاستثمارات السعودية في دبي؟
   وكم يقدر حجم تلك الاستثمارات؟
   وما المجالات التي تركزت فيها؟
   وما حجم التأثير الذي لحق بها نتيجة تلك الأزمة؟
   وهل ستستمر تلك الاستثمارات في تحمل المعاناة الناجمة عن تبعات الأزمة التي لحقت دبي؟
   أم سترحل عائدة إلى المملكة؟
   وفي كلتا الحالتين ما مدى الخسائر التي ستلحق بها نتيجة البقاء أو التصفية والعودة للوطن لتكون رافدا للتنمية؟
   وكيف يمكن تهيئة البيئة الاستثمارية لدينا لضمان عدم تعرض الاستثمارات السعودية لمثل هذه المخاطر؟

   «عكاظ» طرحت هذه التساؤلات على عدد من الاقتصاديين فقدروا أن خسائر الاستثمارات السعودية في سوق المال في دبي بلغت 65 في المائة وفي العقار 50 في المائة، موضحين أن رهنها بالقروض البنكية يمنع عودتها إلى الوطن، لافتين إلى أن حجم هذه الاستثمارات في الإمارات بلغ 25 مليار دولار.

   دبي تعاني

   أكد عبد المحسن الحكير رئيس مجلس إدارة إحدى مجموعات السياحة والتنمية ورئيس مجلس الأعمال السعودي الإماراتي من الجانب السعودي، أن دبي تعاني حاليا بشدة من تداعيات الأزمة المالية العالمية، الأمر الذي انعكس على الاستثمارات فيها، ومنها الاستثمارات السعودية التي توجهت إلى هناك وقت الطفرة وقبل الأزمة المالية، وشأنها شأن الاستثمارات المختلفة في إمارة دبي، تسهم بصورة كبيرة في دوران عجلة الاقتصاد الإماراتي بشكل كبير، حيث إنها تسير جنبا إلى جنب مع الاستثمارات الأخرى في دعم الاقتصاد الإماراتي، وهي مشمولة بحماية النظم والقوانين المعمول بها هناك. وهناك أسباب جوهرية تقف وراء الاستثمارات السعودية في دبي، منها وجود اقتصاد يتمتع بديناميكية متميزة مثل سهولة شراء وبيع الأسهم والعقارات والسلع والمنتجات الأخرى مثل الذهب، نظرا لانفتاح الإمارة على العالم الخارجي بشكل منقطع النظير بدليل وجود المناطق الحرة «جبل علي» والمدن المتخصصة مثل مدينة دبي للإعلام. وهناك أكثر من 100 شركة سعودية من أصل 1213 مؤسسة تعمل في مدينة دبي للإعلام. بمعنى آخر تمثل الشركات السعودية أكثر من 10 في المائة من عدد المؤسسات العاملة في هذه المدينة المتخصصة. وكون مناخ الاستثمار جاذبا للغاية في دبي، فإنها أصبحت من الوجهات المفضلة لدى السعوديين بشكل عام، ووفقا لمجلة «فوربز» العربية تجاوز عدد النزلاء السعوديين النصف مليون فرد العام الماضي، كما استخدم أكثر من مليون مسافر من السعودية مطار دبي في السنة نفسها.

   الاستثمارات السعودية

   وعن حجم الاستثمارات السعودية والمجالات التي تركزت فيها قال الحكير:

   توجد في الإمارات العربية المتحدة استثمارات سعودية ضخمة ومعظمها في إمارة دبي، وهي تتجاوز 25 مليار دولار، وأهم المجالات التي تتركز فيها، هي العقارات لأسباب عدة منها مرونة شروط التملك، وسهولة إنجاز المعاملات عن طريق جهة حكومية موحدة، كذلك سوق دبي المالية، ويحتل المستثمرون السعوديون المرتبة الثانية في الاستثمار في سوق دبي المالية بعد المواطنيين الإماراتيين، حيث يشكل السعوديون أكثر من 50 في المائة من إجمالي عدد المستثمرين الخليجيين في السوق.

   ورأى أن التأثير الذي لحق بتلك الاستثمارات نتيجة الأزمة العالمية الاقتصادية انعكست على مختلف الاقتصادات، وذلك لارتباط مختلف الدول حاليا بمنظومة اقتصادية واحدة، وقال على الرغم من قلة تأثر بعض البلدان بهذه الأزمة، إلا أنه يجب التصدي لها والتقليل من آثارها، كون معظم الاستثمارات العربية والخليجية في البورصات العالمية، لافتا إلى أن الاستثمارات السعودية في دبي تأثرت بصورة ما بهذه الأزمة.

   وعن مدى استمرارية تلك الاستثمارات في تحمل المعاناة الناجمة عن تبعات الأزمة العالمية أم عودتها من دبي إلى المملكة، قال: أرى بصراحة شديدة إن الاقتصاد السعودي يخسر كثيرا بخروج أموال تقدر بمليارات الدولارات كان من الممكن أن تسهم في معالجة بعض التحديات التي تواجه الاقتصاد مثل توفير أفضل فرص العمل للمواطنين، لكن في الوقت نفسه ليس من الصواب أن نلوم المستثمرين الباحثين عن أفضل المزايا لأموالهم، بل الصواب يكمن في توفير الأجواء المناسبة لاستقطاب الاستثمارات المحلية والأجنبية، ومتى ما تحققت الظروف المناسبة فإن المستثمر السعودي على استعداد كامل لاستثمار أمواله داخل وطنه، ومن جانبي لا أتوقع رحيل أو عودة هذه الاستثمارات في المدى القريب لأنه ليس من السهل فك الارتباط بينها وبين الاستثمارات الأخرى المتحالفة معها.

   العوائد وراء النزوح

   وأرجع الحكير سبب نزوح الاستثمارات السعودية إلى دبي إلى وجود بيئة مشجعة للاستثمار في الإمارة من ناحية، ورغبة المستثمرين في تحقيق عوائد مالية جيدة من خلال الشراكات مع الجانب الإماراتي أو مع الرساميل الأجنبية التي تحتضنها دبي، وقال: لذا أصبحت دبي الوجهة الجديدة لاستثمارات السعوديين، بعد أن عادت الاستثمارات من الأسواق الغربية على خلفية تبعات أحداث الحادي عشر من سبتمبر.

   تذليل العقبات

   وعن كيفية تهيئة البيئة الاستثمارية المناسبة لضمان عدم هجرة الاستثمارات السعودية، وعدم تعرضها لأية مخاطر قال: يتحقق ذلك من خلال التوسع في الأنظمة التي تحمي الرساميل، وإيجاد المزيد من المناخات المواكبة لعمل المستثمر، وتذليل العقبات التي قد تواجه المستثمرين، فإذا تحقق ذلك تكون لدينا بيئة لضمان استقرار الاستثمارات السعودية وعدم هجرتها لمناطق أخرى.

   العقار الأكثر تضررا

   من جانبه أكد فضل بن سعد البوعينين، أن جميع الاستثمارات في دبي تعرضت لتداعيات الأزمة الاقتصادية العالمية الحادة، وقال: إن الاستثمارات السعودية هي جزء من الاستثمارات العامة هناك. يجري لها ما يجري للاستثمارات الأخرى، وقد تعرضت حاليا لانخفاض يختلف حجمه باختلاف القطاعات الاستثمارية، وبالطبع كان القطاع العقاري أكثر تضررا، إضافة إلى سوق دبي المالية، ومازالت الاستثمارات السعودية قائمة في دبي على الرغم من التراجعات خصوصا في قطاع العقار، بجانب ذلك أن بعض المشروعات العقارية السعودية تحت التشييد ما زال يجري العمل فيها، بل إن بعضها استفاد من الأزمة بعد انخفاض تكاليف الإنشاء، وتوفر المواد والخدمات الإنشائية بشكل لم يسبق له مثيل من قبل، وأعتقد أن من دخل سوق دبي وقت الطفرة، وتضخم الأسعار لا بد أن تكون خسائره في الوقت الحالي أكبر من المستثمرين الأوائل الذين استطاعوا أن يحصلوا على عوائد مجزية في الخمس سنوات الماضية يمكن أن تعوضهم الخسائر الحالية.

   وأضاف: إن تفاعل حكومة دبي ومحاولتها السيطرة على تداعيات الأزمة، ودخول حكومة أبو ظبي بقوة لدعم اقتصاد إمارة دبي والمحافظة على مكتسباتها كل ذلك يمكن أن يشيع بعض الطمأنينة في نفوس المستثمرين حيال جهود الحكومة لحماية الاقتصاد، وبالتالي الاستثمارات المحلية والأجنبية بشكل عام.

   خسائر سعودية

   وعن حجم الاستثمارات السعودية في دبي وحجم التأثير الذي لحق بها قال: يبلغ عشرات المليارات، ولكن لا يمكن أن نحدد حجمها بدقة في ظل غياب البيانات الرسمية، وهي بالطبع متركزة في قطاع العقارات، والسوق المالية، إلا أن هذا لا يمنع من وجود بعض الاستثمارات الصناعية والتجارية الأخرى. إن الاستثمارات السعودية هي جزء من الاستثمارات العامة في دبي، ويمكن أن تكون نسب الانخفاضات المعلنة فيها رسميا في قطاع العقار، وسوق المال نفس نسب الانخفاضات التي طالت الاستثمارات السعودية في سوق المال تبدو أن الخسائر تتراوح بين 55 و65 في المائة، أما في قطاع العقارات، فنحن نتحدث عن انخفاضات قريبة من 50 في المائة وربما أكثر من ذلك، ولكن يجب أن نشير إلى الخسائر المضاعفة التي نتجت عن التوسع في الاستثمار اعتمادا على القروض البنكية، وهنا الخسائر لن تقف عند نسبة محددة بل تكون مرتهنة بمتغيرات القرض، الفوائد المتراكمة، والخسائر الحقيقية في القطاع الذي تستثمر فيه تلك الأموال.

   الرهن يمنع العودة

   وعن مدى استمرار تلك الاستثمارات في تحمل المعاناة أو العودة إلى المملكة قال: لا أعتقد أن تخرج تلك الاستثمارات من دبي في الوقت الراهن على أساس أن قطاعات الاقتصاد ربما تأثرت بحجم كبير جدا، كما أن الاستثمارات نفسها فقدت الكثير من قيمها في الوقت الحالي ما يجعل التخارج منها في الوقت الحالي يؤدي إلى تسجيل خسائر حقيقية، وهو أمر لا أعتقد أن كثيرا من المستثمرين راغبون في اللجوء إليه عطفا على معرفتنا السابقة بنفسيات المستثمرين السعوديين، إضافة إلى ذلك يمكن أن تكون بعض الاستثمارات مرهونة مقابل قروض بنكية، ما يجعل أمر التصفية على علاقة بأطراف أخرى خلاف المالكين أنفسهم.

   وأضاف: إن حجم الخسائر المستقبلية المتوقعة ترتبط كليا بمتغيرات الأزمة وقدرة حكومة دبي على السيطرة عليها ومعالجتها في الأشهر المقبلة، لافتا إلى أن انفراج الأزمة الاقتصادية يعني وقف خسائر الاستثمارات السعودية، وتقليصها شيئا فشيئا.

   وعن أسباب نزوح الاستثمارات السعودية إلى دبي قال: المستثمرون في العالم يبحثون عن فرص الاستثمار في الأسواق العالمية، حيث إن عولمة الاستثمار أصبحت الصفة التي تميز هذا العصر، والمملكة تؤمن بحرية الاقتصاد وحرية تنقل الأموال دون قيد أو شرط، لذا فالاستثمارات السعودية نزحت إلى دبي لاقتناص الفرص التي كانت متاحة للجميع، وللاستفادة من البيئة الاستثمارية العالمية، وبعضها ربما كانت تبحث عن سهولة الإجراءات والبعد عن القيود التي يعتقدون أنها تحد من قدرتهم على الاستثمار.

   البيئة السعودية جاذبة

   وحول كيفية تهيئة البيئة الاستثمارية لضمان عدم تعرض الاستثمارات السعودية لأية مخاطر قال: أعتقد أن البيئة الاستثمارية السعودية من أفضل البيئات الجاذبة للاستثمار، وذلك وفق تقارير المنظمات الدولية التي تشير إلى أن المملكة تأتي في قمة الدول الجاذبة للاستثمار على المستوى العربي، قد تكون هناك بعض الأخطاء التي تحتاج إلى الحل، ولكن أجزم بأن الأخطاء لا يمكن أن ترقى إلى دفع الاستثمارات السعودية إلى الخارج. الأزمة الاقتصادية الحالية أثبتت متانة الاقتصاد وقوته، وقوة الأنظمة التي خففت من تداعيات الأزمة العالمية محليا.

   أما ما يتعلق بالمخاطر فهو أمر لا يمكن تجاوزه البتة، ولكن يمكن تقليله، فطالما أن هناك استثمارا لا بد أن تكون هناك مخاطر وفرص للربحية، وتبقى القيادة تلعب الدور الأهم في خفض المخاطر وتحقيق التوازن في حركة الاقتصاد. النمو الحاد لا بد أن تعقبه انخفاضات حادة، في حين أن النمو المنطقي والمتوازن يقلل من المخاطرة، على العموم المخاطر التي أثرت في الاستثمارات السعودية والاستثمارات الأخرى هي مخاطر عالمية نتجت عن الأزمة الاقتصادية العالمية، وبذلك تكون إمكانية تفاديها مستحيلة إلا لمن وفقه الله بالرؤية الثاقبة، والتوقع الصحيح لمجريات الأمور.

3. ومع ذلك فلا يجب التعميم على كل الأسواق ولا على قطاعات السوق، ففي أبوظبي مثلا ما زالت إمدادات العقار اقل من الطلب، وعلى الرغم من التراجع العقاري الشامل في المنطقة وخارجها إلا أن سوق أبوظبي ما زال منتعشا نسبيا وما زالت الأسعار والإيجارات العقارية متماسكة وبعضها يرتفع. وتتميز الأسواق بمساندة حكومة أبوظبي، بحيث تمر مرحلة التصحيح الحالية بأقل الخسائر الممكنة. ويتوقع تقرير «بروبرتي إنسايت» من شركة ريتشارد إيليس الاستشارية أن الوضع الحالي في أبوظبي يمثل فرصا جيدة لمطوري العقار وللمستثمرين على وجه سواء. ويحرص الجميع على الإقدام على مشاريع ذات جدوى بتخطيط جيد ونوعية متفوقة. ويضيف التقرير أن سوق أبوظبي سوف يستمر في النمو، وان كان هذا النمو بمعدلات اقل من السابق. ويأمل التقرير أن تفيد المرحلة الحالية حكومة أبوظبي في وضع بعض القواعد والقوانين العقارية التي تضعها على الخريطة الدولية.

   ارباب

   حلوه هذه مازالت الأسعار متماسكه

   الايجارات قد تكون متماسكه لكن القطاع العقاري هبط بنسبة كبيره ..

4. الحكومة البريطانيّة تُستدرج إلى النزاعات العقارية في دبي
   
   دبي (زاويا داو جونز) –

   يُطلب اليوم من الحكومة البريطانيّة مساعدة المستثمرين البريطانيين في دبي الذين يخشون خسارة ملايين الدولارات في السوق العقاري المتهاوي في الإمارة.

   وقد أرسلت مجموعة من المستثمرين القائمين في المملكة المتحدة عريضةً إلى رئيس الوزراء البريطاني غوردن براون ليطلبوا منه التدخّل في ما وصفوه بـ”ممارسات عقاريّة مؤذية” في الإمارات العربية المتحدة.

   وجاء في العريضة التي تمكنت وكالة “زاويا داو جونز” من الاطلاع عليها: “اكتشفنا مؤخراً، نحن المستثمرون، عمليات الاختلاس الفاضحة التي تعرّضت لها أموالنا على يد شركات عقارية مجرّدة من أي مبادئ. وتجدر الإشارة إلى أن الحكومة البريطانية هي التي تولت رفع العريضة إلى وزارة الخارجيّة البريطانية.

   وقال أحد الناطقين باسم وزارة الخارجية لوكالة “زاويا داو جونز” إنّ الوزارة تلقت اتصالات من مستثمرين أفراد. وتولي الوزارة لهذه المسألة اهتماماً فعلياً وجدياً.

   هذا وقد أدى هبوط أسعار العقارات في بعض المناطق الدبيانية بنسبة 50% تقريباً إلى نشوب المزيد من النزاعات الحادة بشأن العقارات بين شركات التطوير العقاري والمستثمرين، مع الإشارة إلى أنّ هذا القطاع يشكل نحو 30% من اقتصاد الإمارة.

   وتعتبر دائرة الأراضي والأملاك أن المستثمرين البريطانيين يملكون عقارات في دبي تقدر قيمتها بنحو 4.7 مليارات درهم إماراتي (أي ما يساوي 1.3 مليار دولار أميركي). ويشكّل الشارون البريطانيون نسبة 12% من إجمالي المستثمرين العقاريين العالميين في الإمارة، ويأتون خلف السعوديين والهنود، حسبما أوضحته “المجموعة المالية-هيرميس”.

   ويُتوقع أن يؤدي تدخل الحكومة البريطانية بالنيابة عن الشارين العقاريين المستائين إلى إلحاق المزيد من الضرر بسمعة دبي التي تسعى جاهدة إلى تحسين صورتها المالية وجذب الاستثمارات الأجنبية التي تشكل عنصراً هاماً على الصعيد الاقتصادي.

   وأشار الناطق باسم وزارة الخارجية إلى أنه في حين تسدي الحكومة البريطانية نصائح حول كيفية حلّ النزاعات القائمة، تبقى هذه “المسألة في نهاية المطاف مسألة قانونية تشمل الأطراف المعنية”.

   ولم تُجب مؤسسة التنظيم العقاري في دبي، وهي الهيئة التنظيمية الحكومية، على أسئلة وجهتها إليها كتابياً وكالة “زاويا داو جونز”, إلا أنها كشفت يوم الخميس عن خططها لإنشاء “مجموعات عقارية” جديدة من أجل زيادة الشفافية.

   تدخّل الحكومة البريطانية

   ويشكل المواطن البريطاني نيك جاساني أحد أفراد مجموعة من المستثمرين الذين يشكلون مجموعة ضغط على نواب في المملكة المتحدة لممارسة الضغوط على الحكومة البريطانية سعياً إلى تدخّلها بالنيابة عنهم في عدد النزاعات المتزايد.

   ويعرب جاساني الذي اشترى وحدة تجارية من شركة تطوير عقاري في مشروع “الخليج التجاري” في دبي لقاء مليوني درهم إماراتي في مطلع العام 2007، عن قلقه من أن أعمال البناء في المشروع لم تبدأ بعد، رغم أنه دفع لغاية الآن 640 ألف درهم، أو 30% من قيمة الوحدة.

   ولفت إلى أن المطوِّر العقاري في دبي لا يزال يطلب منه تسديد الأقساط رغم أن المشروع لم يدخل في طور التنفيذ حتى الآن.

   وتفيد رسالة اطلعت عليها وكالة “زاويا داو جونز” كان قد أرسلها عدد من المستثمرين الأفراد إلى أعضاء البرلمان بأنه “نظراً إلى انتفاء الأمل باستئناف المشاريع نظراً إلى الأزمة المالية الحالية، من غير المرجح استعادة الأموال التي تمّ استثمارها”.

   ومع تدهور السوق العقاري الذي كان مزدهراً في دبي إلى أدنى المستويات، فإن شركات التطوير تتخبّط حالياً لإيجاد الحلّ. وقد اضطرّ العديد من هذه الشركات إلى إلغاء المشاريع أو تأجيلها في ظل تراجع المبيعات وأسعار العقارات.

   وخلال الشهر الماضي، جاء في تقرير صدر عن مصرف “مورغان ستانلي” (MS) الاستثماري، أن الإمارات العربية المتحدة تعمد إلى تأجيل أو إلغاء مشاريع عقارية تزيد قيمتها عن 260 مليار دولار أميركي. وفي هذا الإطار، أشار تقريرٌ آخرٌ صدر عن مصرف “إتش أس بي سي” أن دبي تعمد إلى تأجيل أو إلغاء نحو 60 مشروعاً تصل قيمتها إلى 75 مليار دولار.

   وفي ظل تنامي شكوكّ المستثمرين حول إمكانية استعادة أموالهم، يقوم هؤلاء حالياً بتنظيم الصفوف لمواجهة شركات التطوير العقاري الإماراتية التي تتصرّف أحيانا بلا رادعٍ والتصدّي للتنظيمات العقارية المعقدة.

   وهذا الأسبوع، قدمت مجموعة تضم أكثر من 100 مستثمر عريضة موقعة من أكثر من 350 مستثمراً إلى مكتب شركة “نخيل” للتطوير العقاري في دبي، تحضّ بموجبها الشركة على إعادة جدولة خطط الدفع الخاصة بالفلل في نخلة جبل علي بسبب التأجيل.

   وتلي هذه عريضة أخرى تم تقديمها إلى “إعمار العقارية” (EMAAR.AI) التي تعد أكبر شركة تطوير في الشرق الأوسط، وطلب من الشركة بموجبها إلغاء ثلاثة مشاريع لديها.

   إلا أن “نخيل” لم تجب على أي من الأسئلة التي طرحتها وكالة “زاويا داو جونز”.

   وفي هذا السياق، قال ماثيو هوتون، وهو رئيس القسم العقاري في مكتب المحاماة “أشورست” في الشرق الأوسط: “لا شك أن مطالب عدد من المستثمرين تبدو محقة؛ لكن يبدو أن البعض الآخر منهم تأثر ببساطة بتراجع السوق وبالحماية التعاقدية غير الكافية”.

   كفوا البريطانيين بيطلعون فلوسهم …. و حاضرين بندفع

   الظاهر انه البريطانيين غاروا من جورج ساويروس عندما اشترى عقارات في شرق أسيا وباعها دفعة واحدة عندما كانت الاسعار ملتهبة وكانت قيمتها كبيرة فجعل العقار في شرق أسيا يهبط لحدود متدنية جدا وكادت دول شرق أسيا ان تفلس بسببه، ويبدو أن البريطانيين يحاولون تقليده والكسب بنفس الطريقة في سوق دبي لكنهم لم يفلحوا وجاءت النتائج عكسية عليهم، ولو أنهم كانوا رابحين فهل كانوا سيقدموا عريضة إلى حكومتهم؟؟؟ وإذا كان قطاع العقار مؤذي كما يقولون فلماذا دخلوا فيه في الاساس؟؟؟ وهم ليس بأحسن حال من الاجانب الباقيين الذين استثمروا في العقارات وليسوا بأحسن من ابناء الامارات انفسهم، فأسعار العقارات هبطت وما وقع فإنه وقع على كل الجنسيات فلا داعي للبكاء والمطالبة بحل خاص بهم بسبب مشكلة عامة طالت الكل، واستغرب من يدخل في أي تجارة وفي حساباته فقط الربح ولايوجد أي حساب أو اعتبار لخسائر ممكنة، وعيب على البريطانيين أن يتهموا الشركات بالاختلاس بشكل عام، وعليهم أن يثبتوا كيف تم اختلاسهم ويقاضوا الشركات المعنية إن كانت متورطة بأمر ما ولا يتهموا الجميع ويلقوا الاتهامات هنا وهناك، ومن جهة ثانية لو كانت استثماراتهم في سوق بريطانيا فما هم فاعلون؟

   هذا مجرد رأي خاص

5. غزة-دنيا الوطن

   بعد فترة من الصمت الذي عم أسواق العقار العربية بصورة عامة وأسواق الخليج على وجه الخصوص، بدأت مؤشرات التعامل العربي الجدي مع الأزمة المالية العالمية التي سحبت مصادر التمويل من الأسواق العربية بتكوين توافق بين أطراف السوق من المصرفيين ومطوري العقار على تكوين جمعية لإجراء دراسات عقارية تقام بمساعدة الصناعة والحكومات في المنطقة من أجل تحسين اتخاذ القرارات حول نشاطات الأسواق وتحولاتها وما يجب القيام به للتعامل مع هذه التحولات.

   وبدأت فكرة تكوين جمعية الأبحاث العقارية من شركة «الدار» العقارية التي تتخذ من أبوظبي مقرا لها. وهي تشير إلى أن المشروع جذب إليه حتى الآن نحو 100 جهة مختلفة تتعامل كلها في أسواق العقار وتريد تحسين المعلومات المتاحة حول أحوال السوق. ويعتقد تشارلي اكورث، مدير الأبحاث في الشركة أن فترة التراجع الحالية هي التوقيت الأمثل من اجل تطوير مثل هذه الجمعية وتعزيز الشفافية في الأسواق بعد فترة غياب طويلة.

   وسوف يكون من بين أهداف الجمعية تشجيع شركات أبحاث السوق على ضرورة التحقق من المعلومات التي تبثها عن الأسواق وتحسين نوعيتها. وكانت أبحاث السوق الدقيقة غائبة أو غير دقيقة في المرحلة التي سبقت التراجع العقاري مما أدى إلى إغفال الأزمة لفترة زمنية امتدت لعدة شهور، ثم بطء التعامل معها لغياب المعلومات الدقيقة حول حقيقة الأوضاع.

   وسوف تماثل الفكرة جمعية أبحاث عقارية في بريطانيا توفر شفافية في السوق عن طريق إتاحة الفرصة لأعضائها لتقديم المعلومات والمشاركة فيها. وتفيد الجمعية في تكوين رأي موحد للصناعة وتشخيص المشاكل والعوائق المتاحة في السوق بحيث يمكنها الذهاب إلى الحكومات وطلب الدعم أو إجراء تغيير في القوانين كلما دعت الحاجة لذلك.

   وشكا عدد من المتخصصين في العقار في منطقة الخليج من أن الشركات كانت لا تأبه بدراسة السوق جيدا في ذروة الفقاعة العقارية وكانت تطرح مشاريع بالجملة بعضها بأسعار عشوائية. وبدا الأمر في بعض الأحيان على انه سباق محموم بين الشركات لإعلان المزيد من المشاريع، الأمر الذي انعكس بعد ذلك سلبا على السوق بعد تجمد أو إلغاء هذه المشاريع، أحيانا من دون إعلان صريح بذلك، مما أدى إلى تزعزع الثقة.

   ويعتقد عقاريون في الخليج بضرورة إشراك البنوك أيضا في هذا الجهد حتى تكون على علم بمجريات السوق وتقرر في وقت مبكر جدوى المشاريع وإمكانيات تنفيذها وربما أيضا تقديم أفكار تمويل للمستثمرين في العقار تتناسب مع الطلب المحلي وتتزامن مع الإعلان عن المشاريع الجديدة بحيث تكون متكاملة تصميما وتمويلا.

   من ناحية أخرى توقعت مطبوعة «ميدل ايست بروبرتي» المتخصصة في المجال العقاري أن تسفر الأزمة الحالية في المنطقة عن اندماجات في أسواق العقار الخليجية بين شركات العقار، وداخل الشركات نفسها. وقال مصدر من شركة «المزايا» العقارية الكويتية للمطبوعة إن الشركة في سبيل دمج بعض وحداتها من اجل خفض التكلفة، وكان قرار الشركة موجها للتعامل مع تباطؤ السوق. وقالت شركات إنها سوف تضطر للاندماج بسبب تعثر بعض عملائها وعدم دفع المستحقات المتفق عليها ومنها ما كان يتم تمويله من قروض مصرفية. كما تم تجميد طرح شركات عقارية في قطر للاكتتاب العام بعد تراجع الأسعار واختفاء المستثمرين في العقار من السوق في الوقت الحاضر. وبوجه عام تقول شركات العقار الخليجية إن فترة الستة أشهر المقبلة سوف تشهد نوعا من التجمد الاستثماري، فلا طرح لمشاريع جديدة ولا عمليات شراء للأراضي لأغراض البناء، مع التركيز الكامل على المشاريع التي بدأت فعلا بهدف تدبير التمويل اللازم لاستكمالها. ولجأت بعض الشركات في الإمارات إلى إلغاء العديد من مشاريعها المستقبلية التي سبق الإعلان عنها، مع تجميد تنفيذ البعض الآخر، بعد هبوط الإيرادات بنسب وصلت إلى حوالي 45 في المائة عن مستويات العام الماضي.

   ولا ترى شركات العقار الخليجية أي فرص للانتعاش خلال العام الجاري. ويشير الخبير العقاري رونالد هنشلي من شركة «كلاتونز ـ دبي» إلى أن الصناعة في حالة تراجع سريع وان معدلات الأسعار وتقديرات البنوك لقيمة العقارات بغرض مد القروض العقارية تأخذ موقفا محافظا جدا في التقدير وتخفض كثيرا من توقعات شركات العقار. وهو يعترف أن مبيعات الشركة لا تزيد حاليا عن عقار أو اثنين كل شهر بعد أن كانت تبيع عقارا كل يومين. وانخفض كذلك معدل القروض العقارية من 17 مصرفا محليا من 250 قرضا شهريا إلى نحو 50 قرضا فقط. وتربح الشركة حاليا من مجالات أخرى مثل مجال إدارة العقارات وتدبير إجراءات السكن للمستأجرين.

   ويتوقع هنشلي أن ينخفض معدل الإيجارات في دبي خلال العام الجاري، وهي خطوة يعتقد أنها سوف تلقى استحسانا من المقيمين في الإمارة. وهو يقدر أن يكون معدل الانخفاض بنسبة 50 في المائة مما كانت عليه الأسعار في ذروة السوق قبل عام ونصف العام، كما يعتقد أن قيمة العقارات أيضا سوف تنخفض بسبب مغادرة أعداد كبيرة من المقيمين، الأمر الذي يؤثر على الطلب العقاري. ولكن التأثير الإجمالي لانخفاض الإيجارات لن يصل كاملا إلى الأسواق إلا في عام 2011، لأن بعض التعاقدات الإيجارية ثابتة القيمة لمدة عام او عامين.

   وهو يعزز اعتقاده بضرورة خفض الإيجارات قياسا بمعدل الأجور، حيث ينفق المديرون المحترفون على إيجار مساكنهم في دبي نحو 60 في المائة من أجورهم، والنسبة المعقولة والمعمول بها في أسواق أخرى لا يجب أن تزيد عن 20 إلى 25 في المائة من الأجر.

   ولكن هنشلي، مثل غيره، يعترف بأن توقع عودة الانتعاش في الوقت الحاضر صعب لأن المعلومات الضرورية لمثل هذا التقدير غائبة. فهو لا يعرف الوضع الحقيقي للسيولة في المنطقة ولا حجم التعثر المالي للشركات ولا عدد المغادرين ولا نسبة انخفاض التمويل من البنوك، لتقدير حجم الانخفاض في الطلب. ولذلك فهو يصف الوضع وكأنه «مثل النظر إلى هوة سوداء». وهو يهاجم هؤلاء الذين يتوقعون عودة الانتعاش خلال الربع الثالث أو الرابع من العام الجاري بأنهم يعيشون في عالم التمنيات وليس الواقع، فالمشاريع ما زالت مجمدة وبعضها ألغي والتمويل ما زال صعبا والطلب العقاري في تراجع.

   وتطالب بعض شركات العقار الخليجية البنوك بالعودة إلى نشاط الإقراض لتحريك السوق، وقال احد مطوري العقار في دبي إن على البنوك أن تلعب دورا ايجابيا في الأزمة خصوصا وان الآلاف يفقدون وظائفهم، وعشرات المشاريع مجمدة بسبب ندرة التمويل. كما طالب بمزيد من المرونة في شروط تقديم القروض العقارية وعدم قسرها على الموسرين الذين لا يحتاجونها أصلا.

   ولكن على الرغم من الصعوبات التي برزت إعلاميا، خصوصا من دبي، إلا أن الاعتقاد السائد بين شركات العقار العاملة هناك هو ان دبي سوف تخرج من الكساد قبل غيرها لأنها موقع ديناميكي، ولأن عدد الذين يعتقدون بقيمة دبي ومتانة اقتصادها يفوق بعشرات المرات هؤلاء الذين يشككون في قدراتها.

   ويعتقد هؤلاء أن ما يحدث الآن ليس إلا تصحيحا للفقاعة التي استمرت عدة سنوات وشهدت التهابا في الأسعار كان من الصعب استمراره. ولأن دبي كانت في مقدمة الانتعاش فإنها عانت أكثر من غيرها. ولكن معدلات الأسعار تنخفض في كل أسواق الخليج بلا استثناء. وفي تقرير عقاري من الكويت أوردته مطبوعة عقارية الكترونية، تراجعت المبيعات العقارية بنسبة 60 في المائة في شهر يناير (كانون الثاني) الماضي، للشهر العاشر على التوالي. وكان التراجع بسبب قانون كويتي قدمته الحكومة في العام الماضي يمنع الشركات الخاصة من نشاط بيع وشراء العقارات السكنية في محاولة منها للحد من نسب تضخم الأسعار.

   وفي قمة السوق، في عقارات نخيل جميرة، هبط سعر الوحدات العقارية إلى 272 دولارا للقدم المربع وهو اقل سعر لها منذ تراجع الأسعار في العام الماضي. وكان سبب التراجع اضطرار بعض المشترين إلى البيع بأسعار رخيصة لتسديد التزاماتهم المالية. ويباع العقار في موقع جزيرة جميرة حاليا بحوالي 1.4 مليون درهم لمساحة 1500 متر مربع، وكان العقار نفسه يباع في العام الماضي بسعر أربعة ملايين درهم.

   ومع ذلك فلا يجب التعميم على كل الأسواق ولا على قطاعات السوق، ففي أبوظبي مثلا ما زالت إمدادات العقار اقل من الطلب، وعلى الرغم من التراجع العقاري الشامل في المنطقة وخارجها إلا أن سوق أبوظبي ما زال منتعشا نسبيا وما زالت الأسعار والإيجارات العقارية متماسكة وبعضها يرتفع. وتتميز الأسواق بمساندة حكومة أبوظبي، بحيث تمر مرحلة التصحيح الحالية بأقل الخسائر الممكنة. ويتوقع تقرير «بروبرتي إنسايت» من شركة ريتشارد إيليس الاستشارية أن الوضع الحالي في أبوظبي يمثل فرصا جيدة لمطوري العقار وللمستثمرين على وجه سواء. ويحرص الجميع على الإقدام على مشاريع ذات جدوى بتخطيط جيد ونوعية متفوقة. ويضيف التقرير أن سوق أبوظبي سوف يستمر في النمو، وان كان هذا النمو بمعدلات اقل من السابق. ويأمل التقرير أن تفيد المرحلة الحالية حكومة أبوظبي في وضع بعض القواعد والقوانين العقارية التي تضعها على الخريطة الدولية.

   ولكن مفتاح عودة الانتعاش إلى المنطقة لن يكون إلا بعد تراجع الأسعار بنسبة كبيرة عما هي عليه الآن، وفقا لتقرير أعدته مطبوعة «ارابيان بزنس» التي طرحت استبيانا على المستثمرين عبر موقعها على الانترنت وجاءت النتائج لتؤكد أن نصف المستثمرين على الأقل يعتقدون أن تراجع الأسعار الذي حدث حتى الآن ليس كافيا لعودتهم إلى الأسواق. وهم يعتقدون أن السوق سوف يصل إلى مرحلة قاع الأسعار في منتصف عام 2010، ربما لان التراجع بدأ متأخرا بعض الشيء في أسواق المنطقة.

   وحتى بين الفئة التي تعتقد أن الأسعار تراجعت بما فيه الكفاية لعودتهم إلى الأسواق، وهؤلاء لا تتعدى نسبتهم 16 في المائة حاليا، فهم يؤكدون أنهم لن يدخلوا الأسواق لعدة أشهر أخرى لمراقبة مستوى الأسعار لعلها تتراجع أكثر. أما نسبة تسعة في المائة فقالت إنها تبحث الآن جديا عن فرص لشراء عقارات ودخول السوق مرة أخرى.

   ويقول فرع مورغان ستانلي الإقليمي إن عدم إقراض البنوك لمشاريع العقار الجديدة من ناحية، وعدم تقديم قروض عقارية لصغار المستثمرين، يعرقل حركة السوق حاليا ويؤخر الانتعاش. وأدى عدم وجود مشترين في السوق إلى انخفاض أسعار العقارات في المشاريع الجديدة بنسب وصلت أحيانا إلى حوالي 50 في المائة. كما تم تقدير نسبة التراجع في سوق دبي وحدها بحوالي 25 في المائة منذ سبتمبر (أيلول) الماضي، بسبب مغادرة المضاربين للسوق.

   من ناحيتها تحاول شركات العقار في المنطقة أن تشجع السوق بالقول إن انخفاض أسعار مواد البناء أتاح لها الفرصة لتخفيض أسعار العقار، مع توقع عودة الانتعاش بعد شهور قليلة. ولكن أبحاث السوق من عدة جهات توضح أن وضع السوق لا يتوقع انتعاشا قريبا، وهذا هو ما يعتقده المستثمرون أيضا.

   * جمعية الدراسات العقارية البريطانية ترفع مهنية المجال باشتراكات رمزية

   * الجمعية البريطانية لدراسات العقار، التي تحاول جهات خليجية أن تقيم مثلها في المنطقة، واسمها (The Society of Property Researchers) لها جهود متعددة في مجال تشجيع وتحسين أبحاث السوق العقارية والمحافظة على مهنية هذا المجال بمستويات عالية وتوفير مجال للمناقشة وتبادل الأفكار عبر العديد من الأنشطة التي تشمل المؤتمرات والمحاضرات والزيارات الميدانية والاجتماعات، بالإضافة إلى التعاون مع منظمات ومؤسسات أخرى، بعضها أوروبي، من اجل تحسين المجال ورفع درجة المعرفة بالأسواق. كما تهتم الجمعية بتوجهات مستقبل الأسواق وتقوم بجهود ايجابية بتكوين فرق عمل لدراسة بعض الظواهر داخل صناعة العقار مثل مؤشرات الأسعار والأجور بين عمال الصناعة.

   وتنشر الجمعية احدث تطورات السوق في نشرة دورية توزع على الأعضاء، كما أن دليل الأعضاء فيها يعتبر مدخلا مهما للتعرف على الشركات العاملة في مجال أبحاث العقار. ويشمل الدليل نحو 500 شركة ويساهم في فتح قنوات التعارف والتعاون بين مديري الشركات. وتتواصل الجمعية مع مؤسسات مثل المعهد الملكي البريطاني للمساحين العقاريين، وجمعية العقار الأوروبية، وجمعية مستثمري العقار وبنك انجلترا. ويساهم أعضاء الجمعية باشتراكات رمزية لا تزيد عن 40 جنيها في العام.

   من أحداث الجمعية مؤتمر أقامته في لندن هذا الأسبوع بعنوان «توقعات سوق العقار الدولي في عام 2009»، تحدث فيه خبراء عقاريون هم نييل تيرنر من بنك شرودر، وجيف جاكوبسون من شركة لاسال العقارية الدولية وتيم بيلمان من بنك «آي إن جي».

   من أحداث الجمعية أيضا محاضرة في الشهر المقبل حول «المشتقات المالية الخاصة بأسواق العقار وتضمينها في استراتيجية استثمارية»، ويلقيها خبير من شركة استثمار وتأمين بريطانية اسمها «ليغال آند جنرال». وتقيم الجمعية حفلا سنويا لأعضائها في شهر نوفمبر (تشرين الثاني) في لندن.

   ارباب

Comments are closed.