القطاع العقاري الإماراتي و تسونامي 2008 .. هل من مزيد

351 thoughts on “القطاع العقاري الإماراتي و تسونامي 2008 .. هل من مزيد”

1. سين سؤال:

   لو أنا مثلا مستثمر بريطاني و قمت بشراء شقه بسعر مليون درهم (طبعا صرف سعر الباوند مقابل الدرهم وصل الى 7.8 و الآن ب 5.25) .. يعني 130 ألف باوند بسعر صرف 7.5 ..

   الحين سعر صرف الباوند 5.25 .. و نزلت العقارات بنسبة 40% .. يعني المليون صار 600 ألف .. (سعر الشقه) ..

   قمت ببيع هذه الشقه بهذا السعر 600 ألف درهم و قمت بتحويل ال 600 ألف درهم الى باوند مرة أخرى ..

   600 ألف تقسيم 5.25 = تقريبا 115 ألف باوند

   يعني كل اللي خسرته بالرغم من هبوط سعر الشقه من مليون الى 600 ألف هو 15 ألف باوند .. تقريبا بنسبة نزول 11.5%

   أما اذا كنت شاري الشقه ب مليون و ارتفعت الى مليون و 300 ألف ..

   و بعد الازمه نزلت 40% (أي بسعر 780 ألف درهم) و قمت ببيعها بهذا السعر .. و تحويل الأموال الى الباوند مرة أخرى .. قرابة ال 148.5 ألف باوند .. يعني لم أخسر شيئا بالمره بل على العكس ربحت مبلغ زين (15 ألف باوند = 78 ألف درهم) مع اني شاري الشقه بمليون درهم .. و ارتفع سعرها الى مليون و 300 ألف و نزل بعدها الى 780 ألف ..

   تخيلوا واحد شاري شقه على 500 ألف (نقول سعر الصرف 6.7 = 75 ألف باوند في بدايات عام 2006) و ارتفعت الى مليون و 300 ألف في قمة الطفره و هبطت الى 500 ألف في الانهيار .. بعده ربحان و مبلغ محترم أيضا بالرغم من هبوط السعر قرابة 62% .. الحين لو قام ببيع الشقه بالمبلغ الأصلي يعني 95 ألف باوند و قبل شارنها ب 75 ألف باوند

   شكلهم المستثمرين البريطانيين لم يخسروا كثيرا هذا ان خسروا ..

   ما أدري اذا هذه الحاله تنطبق على اليورو أم لا ..

   و الله يا يوسف انك فنان. و مدير نشرة اخبار و صراف عملات و متعدد المهن . بارك الله بيك. ما تكون احد تلامذتي و انا مش داري

2. بقلم فادي عزام

   في يوم الثلاثاء, 24 مارس 2009

   الاثرياء ورجال الأعمال يسرقون من الفقراء أعزّ ما يملكونه، تكاد لا تصدق إن الأغنياء من تفوح منهم عطور باذخة ويرتدون البدلات الغالية وينتعلون الأحذية المصنوعة من جلود التماسيح والأفاعي النادرة، إنهم يزاحمون الفقراء وأهل (التعتير) على أهم ما يميزهم وأفضل ما لديهم، إنهم يخطفون الشكوى.

   الشكوى والتذمر التي لازمت الفقير والمتعب والكادح طوال قرون، بات عليهم أن يتقاسموها هذه الأيام مع أعدائهم التاريخيين في عالم صار عليه إعادة الاعتبار للحية ماركس وعصا أبي ذر الغفاري.

   ترى رجل أعمال، قبل سنة كان حديثه متخما بالغرور، مستعرضا أمام الحاضرين والغائبين عبقرية انجازاته، متمثلا أن الاقتصاد هو الحل السحري لكل مشاكل العصر، وأن الانفتاح والسوق المفتوحة تجعل الأمم تتفرغ للعمل وان السياسة مضيعة للوقت والثقافة (شغلة من لا شغلة له) فتضحك سكرتيرته الحسناء وهي تطري على عبقريته.

   أرقام حساباته تتغير بالثواني وأرباحه تكاد لا تحصى، هذه ليست شخصية افتراضية بل رجل أعمال التقيت به قبل عام ونصف يملك أربع سيارات، بورش ولمبرغيني ومرسيدس بنز، مع أخرى بنتلي وأرقام نهاب ذكرها، جلدنا يومها بعبقريته ولم ينس أن يخص دبي بوافر جامح من المديح، التقيت نفس الشخص فوجدته رجلا آخر هو ذاته ولكنه شكّاء بكّاء بلا سكرتيرة حسناء، مرعوبا من القادم غامزا في تجربة دبي متهما ضمنا المدينة التي منحته كل ما سبق قبل عام ونصف بأنها ورطته في مجازفة غير محسوبة .

   هذا النموذج ليس وحيدا بل بات من السهل سماع أصواتهم هذه الأيام في المقاهي والمحلات العامة لتزداد النبرة في الجلسات الخاصة؟ فتسأل نفسك هذا السؤال الافتراضي الجارح ماذا يحصل في دبي؟

   ثمة كآبة في المدينة وشعور ما بالإحباط، شعور بالشماتة من الأقرباء والأباعد، تكشف الأزمة في دبي إنها عليها فعلا أن تعيد تقييم تجربتها، إعادة بناء الإنساني فيها التركيز على ما لا يتغير بتغير المؤشرات، ترى المستثمرين والموظفين الأجانب والوافدين هم الأكثر انتهازية، وشماتة.ترى الموظفين الأجانب المسؤولين عن إنهاء العقود يركزون على العرب (على حد ادعاء أحدى العاملات في شركة سياحية كبرى) خمس سنوات من الكد والتفاني، النتيجة ببساطة قرار بالإيقاف عن العمل تحت عنوان عريض: الأزمة الاقتصادية، لنكتشف أنه تم استبدالنا بفريق عمل من بريطانية، بعد تغير المدير اللبناني وجلب مديرة بريطانية.

   الشركات تعيد هيكلة نفسها والأجانب يستغلون الأزمة لتدعيم حضورهم والعرب والآسيويون هم أول الضحايا للتغيرات، أين يمكن أن تمسك بالمزاج في مدينة حققت بعشر سنوات ما عجزت دول على تحقيقه في قرن، تستقصي حال وأحوال العابرين والمقيمين، مشارب المدينة التي كانت تمور بالحياة لن تعطيك الإجابات الشافية.

   مؤسسات دبي الأكثر حصولا على الأيزو في العالم العربي، مدينة المعجزة والأمنيات، مدينة الأضواء والصفقات التاريخية، مدينة الأبراج والآلات الحاسبة التي لا تتوقف عن الهدير، مدينة الجزر العائمة والرفاهية المدهشة، مدينة الوجوه الطيبة والأقنعة المسالمة، مدينة السلم والأمان والتعايش، مدينة عربية دخلت العالمية بثقل وثقة وثقافة جديدة، دبي مدينة من المستقبل غير أنها تعيش الآن شيئا يربك كل ما سبق.

   الشائعة سيدة الموقف في دبي

   إشاعات، أخبار غير موثوقة، تضارب في التصريحات، شركات تلقفت الأزمة، وجميعها بدأت تعد العدة للأسوأ، مؤشر البورصة اعتاد متابعوه خلال الأشهر الماضية على احمراره، وفقد بعام واحد 60 بالمائة من قيمته.

   ينتاب الجميع القلق، تسريحات هنا وإقفال هناك، نصف رواتب ولا علاوات، 1500 عامل ينهون أعمالهم يوميا في الإمارات، يصحح آخر الرقم أكبر بكثير، يرد آخر لا يا أخي الرقم عادي لأن 600 إقامة تأتي يوميا، ولكن انظر الشوارع خالية! ما نفع نظام سالك؟ تأجل تسليم المترو حتى 2011، توقف العمل في البرج العملاق، توقف التوظيف في عشرات الشركات الكبرى، العقارات تعرض بلا مشتر، المشاريع لن تسلم في موعدها، شركة طيران الإمارات بيعت.لا لم تبع يكذب المسؤولون الخبر. شركة إعمار باعت أكثر من النصف أسهمها؟ لا لم تبع يكذب المدير الخبر. بيع وشراء، خسائر وأرباح، توقف عن العمل أو تأجيل للعمل، الشركات ستسلم في موعدها هذا العام.

   الإيجارات التي وصلت أرقاما فلكية هدأت أخيرا، إنها حركة تصحيح ولكن ماذا يحصل في دبي؟

   الإجابات ليست شافية الإشاعات سيدة الموقف هي التي تحدد مدار العمليات، الآثار بدأت تلاحظ في المدينة الهادئة في هذا الوقت، نسبة إشغال الفنادق تنخفض على ذمة أصحاب الفنادق،ومهرجان التسوق هذا العام يكاد لا يلاحظ، والقرية العالمية رواد أقل وبيع أكثر.

   يبدو واضحا أن الأزمة طالت القطاعات والأشخاص الأكثر كسلا والأكثر ربحا، من سماسرة ومضاربين ورجال الأعمال المغامرين ممن أدمنوا المرابح السريعة والجهد القليل، هؤلاء اليوم هم الأكثر أنانية والأكثر شكوى وتأففا وإثارة للشائعات هم الأقل مسؤولية الأقل تعاطفا مع المكان الذي منحهم فرصا لم يحلموا بها.

   نحن نبيع (تشكلس) على الإشارة هكذا كان يصنف أصحاب التجارة الحقيقية ذات المرابح المنطقية، والأهداف الطبيعية في النمو، عندما يسمع عن مرابح تجار البورصة أو سماسرة العقارات، نحرك مليوني دولار، لنربح ثلاثين ألف دولار، بينما يحقق سمسار أو مضارب في البورصة أو شاري شقة في دبي عشرة أضعاف المربح وبنصف رأس المال وفي أقل من أسبوع هكذا كان الوضع سابقا ورغم ذلك لم تغرِ القطاعات الربحية رجال الأعمال الحقيقيين، الذين وجدوا أنهم كانوا على صواب، لم تغرهم الأرقام الفلكية في المرابح، لذلك هم مطمئنون وهم من يحاولون أن يطمئنوا الآخرين.

   السيارات المتروكة في المطار

   هي سيارات مرهونة للبنوك يتركها المغادرون ممن تم إيقافهم عن العمل أو أنهوا أعمالهم أو طردوا منها، يتركونها في موقف المطار، ويغادرون، بالغ الكثير في العدد حيث قالوا أنه بالآلاف، وقلل المسؤولون في الشرطة الرقم واعتبروه انه ضمن المعدل الطبيعي، الرقم المهول الذي نقلته جريدة الكترونية سعودية مشكوك به، استدعى قائد شرطة دبي تكذيبه وإنها لم تصل إلى 11 سيارة ويتهم الإعلام بالتهويل.

   أيا كان العدد بالمئات أو الألاف أو العشرات، فهو يعكس حجم المشكلة التي تواجهها دبي، التي وجدت نفسها فجأة بحاجة إليها (الشفافية والمصدر الموثوق للأخبار) فإعلام الإمارة الفتية، هو إعلام فتيٌ أيضا وحقق قفزة نوعية بعد أن تقدم على العديد من الدول العربية حسب تصنيف مؤسسات الشفافية العالمية، ولكن الأمر الذي ما زال بحاجته هو تحريره فعلا، كشرط حقيقي ليواكب تحرير السوق الكبير الذي نجحت فيه الإمارة، فمؤسسات مثل دبي للإعلام والمجموعة العربية للأعلام حققت حضوراً كبيراً، ونوعياً في الشكل فتطورت الصحف العريقة مثل ‘البيان’ وشكل تلفزيون ‘دبي’ أصبح عصريا، وجريدة ‘الإمارات اليوم’ أصبحت حاضرة في المشهد الصباحي، والتلفزيونات والإذاعات زودت بأكفأ الخبرات وأحدث التقنيات ولكن ها هي جميعا تبدو بلا فعالية في حالٍ تشتمُ منه رائحة َالأزمات، الناس لا يصدقونها، أو لا يركنون كثيرا لتحليلاتها الاقتصادية فإصرار الإعلام في دبي على أن كل شيء بخير لا وبل رائع، وخلو الإعلام من الجانب التوعوي لمواجهة مفاعيل الأزمة، أسوة بباقي دول العالم التي خصصت برامج للتعامل مع الاستثمار والـ’كردت كارد’ والقروض، وأفضل السبل للتعاطي الاجتماعي مع الأزمة.نجد الجميع يلفظون عبارة واحدة: احتفظ بـ’الكاش’.

   مختصر القول: الإعلام الاقتصادي الاجتماعي في الإمارات عامة ودبي خاصة، لم يلعب الدور المنوط به، حتى انه لم يصل إلى السقف الممنوح له، فرؤساء التحرير تجدهم يغيرون في الشكل ويبقون على المضامين القديمة ذاتها، رغم الإشارات الإيجابية من الحكومة بفتح الإعلام وربطه بالمسؤولية، وهي الكلمة الفضفاضة التي يجب أن تحدد مع المعنيين لأن كل واحد يفسرها على مزاجه ومركزه ودرجة ثباته في موقعه، مما جعل الإعلام الإماراتي عامة ودبي خاصة، يبدو بأداء ضعيف في الأزمة وجعل باب الشائعة وأحاديث المقاهي، والإعلام القادم من الخارج هو من يبلبل الأمور.

   شماتة مبطنة

   خليجية عربية عالمية، يبدو أن هناك شماتة من الجميع الأقرباء والأباعد بدبي خصوصا، فترى نوادي الانترنت والتعليقات والتحليلات، يصورون الفقاعة التي انتهت، والمغامرة التي توقفت، كل هذا يمكن الرد عليه ولكن الغريب هو روح الشماتة والسخرية المبطنة بحق هذه المدينة، التي تشعر حتى المحايدين بالأسف، فدبي فتحت أبوابها للجميع، وأعطت فرصا للجميع، فترى خلال السنوات الماضية، من لم يفقه حرفا بالاقتصاد أخذ فرصة للاستثمار بتحقيق حلمه، ببيئة عمل متساوية، بالحد الطبيعي والمعقول، فأوجدت نصف حل لمشكلة الكفيل، عن طريق المناطق الحرة المنتشرة في كل مكان، وقدمت فرصا للشباب العربي على كافة مستوياته ليأتي بأفكاره واجتهاده، ساعدت البيئة المسالمة والمريحة والواضحة الكثيرين على فتح عملهم الخاص، وجعلت منهم رجال أعمال بمقاييس عالمية، حصدوا خلال السنوات الماضية الإرباح والبذخ الرغيد.

   لم تملِ دبي ولا الإمارات ضرورة الشراكة مع أبناء الشيوخ والمسؤولين أسوة بالبلدان العربية الأخرى لم تتدخل الحكومة في الأعمال، لم تطالبهم بضرائب، أو حصص في الأرباح وها هم مع أول أزمة كانوا أول المسيئين للمدينة الحالمة، عن طريق بثهم الروح السلبية، والإدعاء والتهويل، فكأن هذه المدينة لا تستحق منهم وقفة معها.

   ثمة قلة وفاء واضحة قال رجل أعمال عربي، الأزمة موجودة ولكن التهويل أكبر من الحقيقة.

   الإحساس الدائم إنك لست في بلدك مهما بلغت ومهما فعلت ومهما أنفقت من حياة ونقود واستثمار فلن تكون سوى وافد عليك المغادرة يوما من الأيام هذا هو السبب يصرح (سمسار) عقارات تضرر بشدة بالأزمة.لقد توهمنا أنه يمكن أن نبقى هنا إلى الأبد الحقيقة لا، حان وقت العودة إلى مكان نكون فيه مواطنين ولسنا وافدين، حتى لو كان فقيرا أو معدما التجربة الأخيرة في دبي جعلت الجميع يستفيق، مجرد أن تنتهي السنة الدراسية للأولاد، سأغادر للأبد ولن أعود.

   جولة في السوق

   تركنا الأحاديث المخضبة بدخان (الأراكيل) داخل المقاهي، وقررنا أن نقوم بجولة ميدانية في المدينة التي تحتفل بشهر التسوق السنوي الذي أضحى تقليدا.

   داخل مراكز التسوق تخفيضات تصل إلى سبعين بالمائة. المحلات نفسها تضج بالملابس، والعطور، الكماليات، أطعمة لجميع الفئات، حذاء بعشرة دولارات أو بثلاثة آلاف دولار، فلكل سلعة زبائنها ولكل محل استراتيجيته، وتنزيلاته.

   نغافل المدير لنسأل شابا من الجزائر يعمل في أحدى محلات الماركات العالمية.كيف الأزمة هل انخفض البيع.يتلفت قليلا وبعد أن يطمئن يقول بصوت خافت لا يوجد أزمة عندنا، الشهر الماضي وضعت الشركة حوافز لنا إذا بعنا بأربعة مليون أن نأخذ (بونص) مكافأة سنوية النتيجة أننا بعنا بستة ملايين، وحصلنا على نصف مرتب متحججين بوجود الأزمة، وعندما واجهناهم بأرقام البيع قالوا لكم الخيار الاستقالة أو الاستمرار.

   القرية العالمية، التي أضحت واحدة من تقاليد دبي الشتائية، نتجول بين محلاتها، كلام واحد من البائعين، نحن نبيع أفضل من العام الماضي والذي سبقه، ولكن أعداد الزوار انخفضت.ربما يعود السبب أن سعر التذكرة ارتفع وحصول تلكؤ من أصحاب العمل أن العمل لم يعد مجديا كسابق.

   مدير شركة كمبيوتر في جبل علي، يقول لنا، بكل صراحة وبدون مواربة، الشهر الأول هذا العام حققنا نتائج لم نعهدها منذ أربع سنوات، إذا كانت الأزمة الاقتصادية ستجعلنا نعمل بهذه الربحية، يا مرحبا بالأزمات يضيف ضاحكا.

   نحاول الاستفسار ماذا يحصل لدى رجال الأعمال؟

   الجواب السريع إنهم يختلقون أزمة أخرى؟ إنه جبن رأس المال، الذي يضحي أول ما يضحي به هو العامل البسيط، يمكن لهم أن يتحملوا ببساطة لأن خسائرهم ليس إلا من الأرباح، ثم أن ما يحدث في العالم وفر لهم غطاء.

   عود على بدء

   قبل عام بالتمام والكمال، نشرنا مادة في ‘القدس العربي’ بعنوان (دبي مدينة الوهم) يومها لم تكن الأزمة موجودة أو واضحة، وكان كل صباح يستيقظ أكثر من 500 صحافي يلمعون جسد المدينة، ويكتبون بإنشاء بلاغي لتعظيم المنجز وتبهير الفعل، قلنا الجسد جميل والروح مفقودة، قلنا يومها إننا نخشى على روح المدينة، على ثقافتها على إنسانها الذي اختفى في غمرة بنيانها، يومها لامنا بعض المسؤولين، واتصل آخرون معاتبين، على سلبيتنا من المدينة.

   اليوم نقول مرة أخرى أننا نحترم دبي.يمكن أن لا نحبها ولكن حتما لا نكرهها، نطالب المؤتمنين على تسويق المدينة، من الإعلاميين على وجه الخصوص الارتقاء للحظة صدق مع الذات والمكان والإنسان، مع الشفافية وإن كانت مؤلمة، مع الصراحة في زمن الشائعة، فالأزمة كشفت إن مشروع دبي يحظى بكم من الحساد والمراهنين على فشله أكبر بكثير من الداعمين له، وإن شباب الإمارات مطالبون بهذا الوقت برد ديونهم لدبي قبل غيرهم، وأن يقفوا مع مدينتهم ويدخلوا إلى عصبها الحيوي ويستلموا هم المبادرة، قبل بدئهم بإيجاد شماعة لحالهم وأحوالهم.

   ستجتاز دبي هذه التجربة، فهذه الأزمة جاءت في موعدها لتصحيح الكثير من الأفكار ومراجعة التجربة، ووضعها في سياقها الإنساني أولا فالبقاء للإنسان وليس للعمران على عكس ما يتوقعه الكثيرون فمن يراهن على العقار، يمكن له أن يخسر من قيمته ومن يؤمن بالإنسان فاستثماره سيبقيه رابحا مهما تأرجحت البورصات.

   فادي عزام – صحفي سوري.

   – عن صحيفة القدس العربي.

3. “نخيل”الإماراتية تؤجل خطة بـ3مليارات دولار للتوسع في مراكز التسوق

   24 مارس2009م

   دبي – رويترز

   قالت شركة نخيل الاماراتية للتطوير العقاري اليوم الثلاثاء 24-3-2009ان وحدة التجزئة التابعة لها أرجأت خططا تكلفتها 3 مليارات دولار للتوسع في مراكز التسوق لمدة 12 شهرا.

   وأضافت الشركة في بيان أنه تقرر ارجاء أعمال التصميم واعداد المواقع لخطط توسع نخيل للتجزئة لمدة 12شهرا.

   وجاء في البيان أنه لزاما على الشركة أن تعدل خطط العمل القصيرة الأجل بحيث توائم المناخ العالمي الحالي.

   وفي أبريل نيسان الماضي قالت الشركة انها ستطور خمسة مراكز تسوق بالامارات بتكلفة ثلاثة مليارات دولار على الاقل.

4. التصحيح يعتمد على انخفاض التكلفة وتحذير من “الطابور الخامس” والشائعات المغرضة
   سوق دبي العقاري يرسم طريق الخروج من الأزمة آخر تحديث:الأحد ,22/03/2009

   قراءة: ملحم الزبيدي

   1/1
   بدأت الآثار الناتجة عن تداعيات الأزمة المالية العالمية بالوضوح لدى أطراف العملية الاستثمارية في القطاع العقاري بدبي، بعد أن شهدت الاشهر القليلة الماضية منذ اتساع دائرة الأزمة العالمية لتشمل أسواق المنطقة حالة من الترقب الحذر والانتظار طغت عليها مشاعر الخوف والهلع وبشكل ملحوظ خاصة على التوجهات الاستثمارية لدى كافة أطراف معادلة التطوير العقاري بالدرجة الأولى، لتنتقل إلى القطاعات الأخرى المساندة كالمقاولات وتجارة مواد وأدوات البناء .

   التطورات الآنية التي يعيشها السوق العقاري وما ستؤول اليه مستقبلا ساهمت في رسم “خريطة طريق” جديدة للعمل والاستثمار العقاري في شتى مجالاته أساسها التعامل بروح السوق في كل ما يقترن بالتعاملات العقارية والجزئيات المرتبطة بها بنمط جديد أساسه نضوج الفكر الاستثماري تحت مظلة الحذر والتأني بما يتوافق مع ما يوفره السوق من فرص استثمارية تتسم بمنطقيتها التي تعود بنا أربع سنوات مضت من عمر السوق قبل انطلاقة الطفرة العقارية الثانية .

   ان التوجه العام للسوق العقاري بدبي حالياً يعتمد إعادة هيكلة ذاتية من حيث ترتيب الأوراق والخطط العامة بالمنظومة السوقية ككل والخاصة بالبيت الداخلي للشركات، اضافة إلى التصحيح السعري الذي بدأ يثبت نفسه بخصوص التكلفة الاستثمارية التي شملت انخفاض أسعار شراء الأراضي ومواد البناء وعقود المقاولات وغيرها من الأعمال المساندة، كما جاء هذا التوجه بمثابة صفعة قوية للشرائح المترهلة غير الجادة بالعمل والاستثمار طويل الأجل، شملت أيضا العابثين

   بالمصلحة العامة وحقوق الأفراد ممن اجتمعوا على هدف تحقيق مصالحهم الخاصة والربح السريع فقط من خلال المضاربات السريعة .

   ويحذر هذا التوجه من شريحة “الطابور الخامس”، الذين امتهنوا مهنة بث سم الاشاعات المغرضة بهدف زعزعة الثقة التي يحفل بها السوق المحلي بدبي عالميا، حيث انتشرت في السوق العقاري في الفترة الماضية الإشاعات المغرضة التي حاول من خلالها البعض زعزعة الثقة بمركز دبي كواحدة من أفضل الوجهات الاستثمارية والتقليل من قيمة النجاح الذي أبهر العالم، الا أن مآرب هؤلاء باءت بالفشل الذريع بفضل حكمة وبعد بصيرة القيادة الرشيدة وقوة ومتانة الاقتصاد المحلي والثقة الواسعة لدى الشركات المحلية والعالمية ورجال الأعمال والمستثمرين بسوق الامارة، التي احتوت هذه المحاولات بأقل الجهود والأضرار .

   كما أن التطورات الأخيرة التي شهدها السوق العقاري بدبي، دفعت العاملين فيه إلى الخروج عن صمتهم للاستفادة من الفرص المغرية التي توافرت مؤخرا، فأخذوا بالعودة لاسترداد مواقعهم الاستثمارية بين أطراف معادلة التطوير والعمل والأخذ بالمستجدات العالمية بايجابية فضلا عن التعامل معها بسوداوية، رافضين في الوقت نفسه قاعدة اعتبار الأزمة المالية الشماعة التي تعلق عليها الأخطاء .

   أهم محاور “خريطة الطريق” الجديدة للسوق العقاري بدبي:

   إجراءات احترازية

   بدأت العديد من شركات التطوير العقاري في خطوة تتجاوب مع ظروف السوق الحالية باتخاذ مجموعة من التدابير والخطوات الاحترازية لتعزيز كافة الجهود والعوامل التي ارتقت بسمعة دولة الامارت كمركز مالي عالمي يتمتع بركائز البيئة الخصبة للاستثمار والتطوير في شتى القطاعات الاقتصادية عامة والقطاع العقاري خاصة .

   واتخذت هذه الشركات قرارا يقضي بإعادة جدولة الحقوق والدفعات المترتبة على المستثمرين العقاريين الذين استحقت متوجباتهم المالية في المشاريع العقارية التي استثمروا فيها والتي تتوقف على نوعيتها وارتباطها بالجداول الزمنية للتنفيذ .

   وأشادت مصادر عقارية عاملة في السوق المحلي بهذا التوجه الحكيم ودوره في ضمان الاستثمار وتوفير الضمانات اللازمة للمستثمرن بمنأى عن التأثيرات المباشرة وغير المباشرة للأزمات المالية العالمية .

   تقليص استثمارات المطورين ونقل ملكيات

   تعاملت مؤسسة التنظيم العقاري بدبي، مع مستجدات خريطة الطريق بحكمة وايجابية، حيث كشفت أنها بصدد الاعلان عن قائمة الحلول والآليات لدعم السوق ومساعدة المطورين الذين يواجهون المشاكل والعراقيل على تنفيذ مشاريعهم، وذلك من خلال التنسيق بين طرفي عملية التطوير الرئيسيين المطور الرئيسي والثانوي .

   وتعتمد هذه الحلول على قاعدة أساسية وهي ضمان حفظ حقوق المستثمرين والمشترين في المشاريع المتعثرة التي بدأت فعليا بدراستها كل على حدة، من خلال القيام بزيارات ميدانية للمشاريع ومواقعها والمطورين أنفسهم للتأكد من سير الأعمال الانشائية وتذليل أي عقبات يمكن أن تواجه المطور الثانوي مع المطور الرئيسي . مؤكدة أنه لن يتم السماح لأي مطور بعدم استكمال تنفيذ أي مشروع أو الغائه دون الرجوع إلى المؤسسة وتقديم الأسباب والمبررات المقنعة لذلك .

   ومن هذه الحلول، تقليص استثمارات المطورين بالأراضي والتي قاموا بشرائها سابقا ولم يستكملوا كامل دفعاتها لغاية الآن، حيث من المرجح التوصل إلى تسوية بتحويل المبالغ التي تم دفعها على الأراضي التي لم يجر تطويرها لغاية الآن إلى الأراضي المطورة، بحيث يتم ضمان ملكية الأرض والبدء بتنفيذ المشروع .

   ومن الحلول الأخرى التي رجحت المؤسسة تطبيقها، نقل ملكيات المستثمرين والمشترين لدى المطور الثانوي من مشروع إلى آخر سواء لدى المطور نفسه أو مطور آخر دون تحميلهم أعباء مالية، ويشترط في هذا الحل موافقة المستثمر أو المشتري عليه قبل تنفيذه .كما أن المؤسسة بصدد إعادة النظر بالجداول الزمنية للتنفيذ لبعض المشاريع وربط الدفعات الآجلة المستحقة على المستثمرين والمشترين بها لضمان حقوق الطرفين .

   عروض خاصة لاستحقاق الدفعات الآجلة

   تفاعلت شركات التطوير العقاري في السوق المحلي جديا مع المستجدات الأخيرة التي انعكست على السوق العقاري والمتمثلة بحالة الهدوء جراء الأزمة المالية العالمية التي انعكست على قيم التسهيلات التمويلية للقطاع العقاري ما أدى إلى شح السيولة النقدية في حسابات الشركات، حيث بدأت البحث لتوفير أسرع الوسائل والطرق لتفادي هذه المشكلة وتذليلها .

   ومن الاجراءات التي باشرت شركات عقارية التركيز والعمل بها لدعم قدراتها المالية، البحث عن عدد من الوسائل والطرق القانونية التي تمكنها من تجاوز هذه المشكلة في توجه لاستباق الأحداث التي قد تستجد مستقبلا والتي قد تتعارض مع استمرارية الأعمال الانشائية في مشاريعها التي تتطلب سداد الدفعات المالية لشركات المقاولات العاملة فيها وتغطية المصاريف والنفقات الدورية .

   ومن أوائل الممارسات الترويجية التي باشرت شركات التطوير تطبيقها بالتنسيق مع المشترين والمستثمرين لديها مع الأخذ بعين الاعتبار موافقتهم واستعدادهم للعمل بها تسديد الدفعات المستحقة آجلا مع تقديم خصومات نسبية عن اجمالي القيم المالية، اضافة إلى تقديم خصومات على أسعار الشراء السابقة والجديدة تراوحت لغاية الآن بين 30 و 40% .

   المحكمة العقارية

   اتخذت دائرة الأراضي والأملاك بدبي، قراراً حاسماً يتعلق بتفويض المحكمة العقارية للنظر وفض جميع المنازعات والخلافات العقارية ضمن مناطق التملك الحر بالكامل، وإن الدائرة ليست الجهة المعنية باستقبال الشكاوى من مختلف أطراف العملية التطويرية والنظر فيها لحلها .

   البيع على الخريطة

   لضمان حقوق المستثمرين والمشترين اتجه السوق إلى تقنين عمليات البيع على الخريطة ووضع شروط صارمة عليها، من أهمها تملك الأرض بالكامل واستكمال جميع الشروط والموافقات واعداد التصاميم والمساحات التي ستعرض للبيع بالاضافة إلى البدء بالتنفيذ وانجاز مراحل محددة منه تصل نسبتها إلى 20% على أقل تقدير إلى جانب ربط المطالبة بالدفعات بسير الأعمال الانشائية في المشروع، وكانت مؤسسة التنظيم العقاري في وقت سابق قد حظرت على المطورين المطالبة بالدفعات الآجلة اذا لم تدخل مشاريعهم حيز التنفيذ .

   الغاء المشاريع المتعثرة

   أثبتت خريطة طريق السوق العقاري للعام 2009 أهمية إعادة النظر في بعض المشاريع المتعثرة وغير المجدية التي تواجه مشاكل كبيرة تعترض تنفيذها أو انجازها من حيث الغاؤها من المنظومة العامة لقطاع التطوير بدبي، وهذا ما أيدته دائرة الأراضي والأملاك التي راعت في نفس الوقت ضمان حقوق المستثمرين والمشترين فيها من خلال الزام المطور بإعادة الأموال والحقوق كاملة لأصحابها .

   ولوحت الدائرة إلى أن أي مخالف للقوانين العقارية من قبل أي طرف من أطراف معادلة العقار سواء كان مطوراً رئيسياً أو ثانوياً أو مستثمراً أو وسيطاً سيكون مصيره الخسارة، وفي ظل وضوح الحقوق والواجبات لكل طرف أو جهة من أطراف معادلة العقار، فانه من المرجح خروج كل من يعجز عن أداء واجباته والتزاماته تجاه المصلحة العامة للسوق العقاري .

   تسجيل الملكيات والحقوق

   من الأمور التي تؤكدها كل من دائرة الأراضي والأملاك ومؤسسة التنظيم العقاري بدبي، مطالبة المطورين بتسجيل حقوق المستثمرين والمشترين العقارية لدى الدائرة وعدم تسديد أي دفعات خارج حساب الضمان مع التأكد من قراءة كافة الحقوق والالتزامات المترتبة عليهم قبل التعاقد على أي صفقة تعاقدية، مع ضرورة مطالبة المطور بعقد الشراء الأصيل حيث إن عدم الالتزام بذلك يعد من ضمن المخالفات التي يعاقب عليها القانون المتعلق بتنظيم السوق العقاري بدبي، ويمكن للمشترين الذين لم يتسلموا عقودهم اللجوء إلى دائرة الأراضي والأملاك وتقديم شكاوى بحق الطرف الآخر .

   الاندماجات والتحالفات

   بدأت عمليات الاندماج والتحالفات الاستراتيجية بين شركات التطوير العقاري تأخذ منحاها الجدي من حيث الاستجابة لظروف السوق المحلي وتحديات المرحلة الحالية اثر تداعيات الأزمة المالية العالمية، ويتوقع قريبا الاعلان عن اندماجات استراتيجية بين شركات عقارية .

   كما أن السوق العقاري المحلي قد شهد في الفترة المنصرمة دخول أطراف استثمارية جديدة ذات توجهات ورؤى استثمارية جادة تنظر بتمعن إلى أنجح الفرص الاستثمارية التي دفعت بها المعطيات التي استجدت على مستوى السوق المحلي .

   جدولة المشاريع

   باشرت شركات التطوير العقاري بإعادة جدولة المشاريع من حيث العامل الزمني، حيث رأت شركات التطوير في منح فترات زمنية أطول لتنفيذ المشاريع نتائج ايجابية لجميع أطراف المعادلة من مطورين ومستثمرين وجهات التنفيذ أيضا، فالمشروع الذي كان من المفترض أن يكتمل في سنتين، يمكننا أن نقول سيستغرق انجازه خمس سنوات .

   منتجات وحلول جديدة

   تشير الخريطة إلى ضرورة التركيز على طرح المنتجات العقارية الجديدة خاصة في المجالات التي تشهد نقصا حادا من المعروض مثل المنتجات التي تستهدف ذوي الدخل المتوسط والمحدود، وهما الفئتان اللتان تشكلان النسبة العظمى من التركيبة السكانية في مجتمعاتنا، حيث يتيح هذا التوجه توفير فرص التملك لها ودعمها بحلول تتناغم وظروف هاتين الشريحتين مثل توسيع دائرة نظام “استأجر لتتملك” . وتلعب هذه الحلول دورا ايجابيا في تقليل أثر تداعيات الأزمة المالية محليا في ظل شح السيولة لتنفيذ المشاريع وتخوف المستثمرين من الدخول في استثمارات بمبالغ مالية كبيرة، اضافة إلى دورها في اعطاء هذه الشرائح دورها وحقها في العمل والاستثمار العقاري الذي يتطلب مبالغ كبيرة يقتصر امتلاكها على شريحة معينة .

   أسعار الايجارات

   تشير خريطة طريق السوق العقاري المستقبلية إلى أن أسعار الايجارات ستشهد انخفاضا سعريا ملحوظا يتراوح بين 15 و 35% مع الأخذ باختلاف المناطق عن بعضها بعضاً . ويتوقع أن يلعب موسم الاجازات والعطلات في الربع الثالث من العام الحالي الدور الفاصل في تحديد التوجه الذي سيتحرك بناء عليه منحنى أسعار ايجارات الوحدات السكنية والتجارية .

   ولايزال الموقف العام لأسعار الايجارات بدبي غير واضح المعالم لغاية الآن، وذلك نتيجة لتباين نسب الانخفاض بين منطقة وأخرى، في الوقت الذي لا تزال فيه بعض المناطق متماسكة حول أسعارها المعهودة مثل مناطق دبي القديمة التي تشهد كثافة سكانية كبيرة وتدني أعداد الوحدات الجديدة التي من المتوقع أن تدخل السوق بعكس مناطق التملك الحر .

   الحذر في البيت الداخلي

   بدأت شركات التطوير والاستثمار العقاري فعليا بالتأقلم والتجاوب مع التطورات التي يشهدها القطاع في الفترة الحالية جراء تداعيات الأزمة المالية العالمية وذلك باتخاذ التدابير اللازمة وطرح المنتجات العقارية المنتقاة بعناية وتأن لتفادي الوقوع في فخ الركود والانكماش والوقاية من شبح الخروج من معادلة المنافسة .

   وأضافت أن هذه الشركات فد رفعت من مستويات الحذر في بيوتها الداخلية خاصة بما يتعلق بتوجهاتها الاستثمارية المستقبلية مع ارتفاع معدل المخاطرة، كما أن الضوابط الجديدة التي تشرعها الجهة المعنية بتنظيم السوق والعمل العقاري المتمثلة بدائرة الأراضي والأملاك ومؤسسة التنظيم العقاري دفعتها إلى إعادة النظر في انتقاء أفكارها ومشاريعها بالاضافة إلى طريقة تقديمها وعرضها في السوق .

   خروج المضاربين

   يعتبر المضاربون من أكثر الأطراف تضررا جراء الأزمة المالية العالمية وحالة الهدوء والنضوج التي يشهدها العقار بدبي، حيث أجبرتهم الظروف الحالية على الاختفاء والخروج من بين أطراف معادلة العقار أو قد يكونون اتجهوا إلى تغطية مراكزهم في أماكن استثمارية أخرى، بينما أقل المتضررين هم المستثمرون الذين يعون معنى الدورة الاقتصادية للقطاع ويثقون بأن هذه الأزمة لا تعني أو تؤكد أن النشاط العقاري لا رجعة فيه، بل نحن واثقون بأن العودة قريبة .

   شروط الترخيص والتصنيف

   فرض الاتجاه الجديد للسوق العقاري قيام الجهات المعنية بإعادة النظر بشروط ترخيص وتصنيف المطورين العقاريين الراغبين في العمل والاستثمار في مجال التطوير العقاري بالامارة، في الوقت الذي باشرت فيه إعادة النظر بقائمة الشركات المسجلة حاليا ضمن سجلاتها والمعتمدة من قبلها بهدف تنظيمها وهيكلتها من جديد .

   ومن أهم الشروط التي تجب على المتقدمين للحصول على رخصة مطور عقاري معتمد من قبل الدائرة امتلاك الأرض بالكامل واثبات سداد دفعاتها 100%، مع الأخذ بعين الاعتبار الملاءة المالية للمطور والتزامه وتطبيقه للقوانين والتشريعات المطبقة محليا .

   هذا وبلغ عدد المطورين العقاريين بدبي في آخر بيانات صادرة عن مؤسسة التنظيم العقاري نحو 427 مطوراً، مقارنة بأكثر من 800 مطور قبل أشهر .

   المعارض العقارية

   توجه خريطة الطريق بتطوير المعارض العقارية من معارض عقارية تقتصر على الترويج وعرض المشاريع إلى معارض استثمارية تتجاوب مع المرحلة الحالية وتساهم بدعم العملية التطويرية والاستثمارية وتفيد العاملين في هذا القطاع، مع عدم الاكتفاء بعرض المشاريع دون وجود المنتجات والفرص الاستثمارية الجديدة والمحفزة لتنشيط السوق .

5. سين سؤال:

   لو أنا مثلا مستثمر بريطاني و قمت بشراء شقه بسعر مليون درهم (طبعا صرف سعر الباوند مقابل الدرهم وصل الى 7.8 و الآن ب 5.25) .. يعني 130 ألف باوند بسعر صرف 7.5 ..

   الحين سعر صرف الباوند 5.25 .. و نزلت العقارات بنسبة 40% .. يعني المليون صار 600 ألف .. (سعر الشقه) ..

   قمت ببيع هذه الشقه بهذا السعر 600 ألف درهم و قمت بتحويل ال 600 ألف درهم الى باوند مرة أخرى ..

   600 ألف تقسيم 5.25 = تقريبا 115 ألف باوند

   يعني كل اللي خسرته بالرغم من هبوط سعر الشقه من مليون الى 600 ألف هو 15 ألف باوند .. تقريبا بنسبة نزول 11.5%

   أما اذا كنت شاري الشقه ب مليون و ارتفعت الى مليون و 300 ألف ..

   و بعد الازمه نزلت 40% (أي بسعر 780 ألف درهم) و قمت ببيعها بهذا السعر .. و تحويل الأموال الى الباوند مرة أخرى .. قرابة ال 148.5 ألف باوند .. يعني لم أخسر شيئا بالمره بل على العكس ربحت مبلغ زين (15 ألف باوند = 78 ألف درهم) مع اني شاري الشقه بمليون درهم .. و ارتفع سعرها الى مليون و 300 ألف و نزل بعدها الى 780 ألف ..

   تخيلوا واحد شاري شقه على 500 ألف (نقول سعر الصرف 6.7 = 75 ألف باوند في بدايات عام 2006) و ارتفعت الى مليون و 300 ألف في قمة الطفره و هبطت الى 500 ألف في الانهيار .. بعده ربحان و مبلغ محترم أيضا بالرغم من هبوط السعر قرابة 62% .. الحين لو قام ببيع الشقه بالمبلغ الأصلي يعني 95 ألف باوند و قبل شارنها ب 75 ألف باوند

   شكلهم المستثمرين البريطانيين لم يخسروا كثيرا هذا ان خسروا ..

   ما أدري اذا هذه الحاله تنطبق على اليورو أم لا ..

   و الدرهم من صارت الطفره وهو في غرفة الإنعاش لين يومك

Comments are closed.