القطاع العقاري الإماراتي و تسونامي 2008 .. هل من مزيد
مباشر الثلاثاء 6 يناير 2009 11:54 ص
ازمة الرهن العقاري .. و إعصار تسونامي العالمي
شهد القطاع العقاري العديد من الأحداث المتناقضة التي ادت بنهاية العام الى حالات من افلاس شركات التمويل العقاري العالمية و تأثر الشركات المحلية بالتبعيةبالأزمة العالمية.
حيث كان لأزمة الرهن العقاري ميزة واحدة و عيوب متعددة, الميزة الوحيدة هي خروج المضاربين الذين لعبوا دور البطولة في ما قد وصل اليه القطاع.. بقصد او دون قصد و العيوب هي تحولها من مجرد مشكلة محلية في السوق الأمريكي , الى موجة تشبة موجة تسونامي التى عصفت بجميع اقتصاديات العالم .و قد فقدت العاقارات الأمريكية أكثر من 2 تريليون دولار بنهاية العام المنصرم جراء انهيار الأسعار.
اساس المشكلة و انهيار اسعار العقارات الأمريكية
تتلخص المشكلة التى مني بها العالم عام 2008 , والتي بدأت بوادرها في عام 2007 ان المؤسسات المالية تشتري سندات مالية , بضمان الديون العقارية، وهذه السندات المالية يتم اعادة انتاجها واعادة بيعها في السوق الموازية عدة مرات طالما ان هناك من يشتريها، بمعنى آخر يتم تداول القروض العقارية في الاسواق دون رقابة ودون ضوابط.. صحيح ان تدوير رؤس الاموال يؤدي الى خلق فرص تمويلية جديدة، لكنه ايضا يحمل مخاطر كبيرة، خاصة وان جانبا كبيرا من هذه القروض العقارية تصبح بلا ضمان اذا انهارت اسعار العقارات، وهو ما حدث.
وجاءت الأزمة مثل من يشتري عقاراً صغيراً لإنشاء عدة أدوار تفوق حمل أساسات المبنى , و يتم بيعه لشخص اخر لنفس الغرض . و تمت تلك العمليات دون العودة الى الرسومات الهندسية للعقار و حدث الانهيار في النهاية.
باختصار اوضحت الازمة ضعف الرقابة والضوابط على الاسواق المالية الامريكية، واندفاع الكثير من مديريها لتحقيق الارباح باقصى درجات المخاطرة، مما ادى لانهيارات متلاحقة للمصارف العالمية الكبرى واضطرت الحكومة الامريكية للتدخل فقامت بتأميم شركتي “فريدي ماك” و”فاني ماي”، اكبر مؤسستين للاقراض العقاري في الولايات المتحدة، ثم قدمت خطة الانقاذ المالي.
17.5 مليار دولار حجم الإقراض العقاري في الإمارات و نمو اسعار عقارات دبي 79%
حيث بلغت أحجام سوق الإنشاءات في دول الخليج بما قيمته ثمانية تريليونات درهم، تستحوذ الإمارات على نسبة كبيرة منها كما يعمل به 25 ألف عامل على الأقل.
و ان دبي تحتضن 18 برجاً من أعلى 200 مبنى في العالم و تملك 3 شركات تطوير عقاري اكثر من اعمال 70 % من المشاريع العقارية.
و ارتفاع أسعار العقارات في دبي قفزت بنسبة 79 بالمائة منذ مطلع عام 2007 و يتوقع انخفاضا بنسبة عشرة بالمائة في الأسعار بحلول عام 2010.
و في إمارة أبوظبي , شهدت ارتفاع ارسعار العقارات بنسب تفوق الـ 100 % بسبب تقارير عن عدم ارتفاع المعروض من العقارات و ارتفاع الطلب بصورة كبيرة على عقارات الامارة و ارتفاع الطلب على الوحدات السكنية و المكتبية كبير خلال عام 2008.
تضخم اسعار العقارات في الإمارات بسبب ازمة التضخم العالميةمنتصف العام و ارتفاع مواد البناء
حيث حذر ستاندرد تشارترد في يوليو تموز من أن سوق العقارات بدبي بدأت تظهر عليها علامات الارتفاع المبالغ فيه حيث يضخم المضاربون الذين يراهنون على تحقيق مكاسب سريعة أسعار العقارات التي لا تزال تحت الإنشاء. وقال البنك أنه ينبغي للحكومة أن تتخذ خطوات لكبح المضاربة قصيرة الأجل لتجنب هبوط الأسعار.
و قد ادى ارتفاع مواد البناء منتصف العام الى مخاوف المستثمرين من عدم استطاعة مواكبة ارتفاع الاسعار و الخوف من انخفاض الطلب بسبب المبالغة في ارتفاعها.
و من التقارير التي تتوقع انخفاض سعر القدم المكعب بالنسبة للأسواق الأخرى ذكر تقرير هيرميس حول اسعار العقارات حول العالم , حيث يبلغ سعر القدم المربع في كل من دبي و أبوظبي 156٫5 و 132٫4 دولار على التوالى مرتفعين بنسب تقارب الـ50% منذ بداية العام .
فيما تبلغ اسعار القدم الربع في لندن 299٫5 دولار , و في موسكو 232٫3 دولار التي شهدت ارتفاع في اسعارها بنسب تقارب الـ 93%, و طوكيو 220٫2 دولار للقدم مربع. وتبلغ في سنغافورة 139٫3 دولار للقدم مربع التي شهدت ارتفاع اسعار بنسبة 86% منذ منتصف عام 2007.
مواد البناء تساهم في ارتفاع الاسعار قبل الأزمة
و بعد الأزمة تساهم بـخفض التكلفة للشركات
الأسمنت يصل لمستويات الـ26 درهم قبل الأزمة
و جائت ارتفاعات اسعار مواد البناء المتسارع منذ بداية 2008 حتى نهاية الربع الثالث من العام،
حيث ارتفعت اسعار الأسمنت ليصبح سعر كيس الاسمنت زنة 50 كيلوجراماً 16 درهماً بدلاً من 17 درهماً وتسعير الطن غير المعبأ عند مستوى 340 درهماً مع الزام المصانع بتوريد كميات محددة سيتم متابعتها فيما بعد وفقاً للاتفاقية، لكن الأسعار ارتفعت مجدداً بفعل بيع المصانع للتجار وموردين رئيسيين ساهموا في إضافة مصروفات جديدة على الأسعار ليصل سعر الكيس عند مستوى 26 درهماً وإن كان هذا السعر يعد منخفضاً مقارنة بأسعار الربعين الأول والثاني من العام وصولاً إلى مستوى 32 درهماً للكيس الواحد للاسمنت المحلي وسعر الطن إلى حدود 600 درهم، الأمر الذي فتح باب الشراء للاسمنت المستورد خاصة من الأنواع الباكستاني والهندي والأوكراني حيث تراوحت أسعار الكيس بين 20 و22 درهماً حتى نهاية الربع الثالث من العام الماضي حسب جريدة الخليج الإقتصادي.
ارتفاع الخرسانة 40%
و أثرت ارتفاعات اسعار الاسمنت على اسعار الخرسانة الجاهزة التي ارتفعت بنسبة تصل إلى 40% منذ بداية 2008 وصولاً إلى 480 درهماً للمتر المربع بعدما كانت تدور الأسعار حول 370 و380 و400 درهم للمتر بداية 2008 واستقرت أسعار الخرسانة على ارتفاع حتى نهاية العام حول أسعار 400 و440 درهماً بنهاية الربع الأخير من 2008 .
أسعار الحديد .. قصةصعود و هبوط
وعلى مستوى حديد التسليح فقد شهدت أسعاره على مدار العام تذبذباً كبيراً ساهم في إحداث حالة متكررة من الإرباك وتحمل خسارة مادية كبيرة لشركات المقاولات تجاه تقديم عروض أسعارها في المناقصات حيث بلغ سعر الطن من الحديد التركي في يناير/ كانون الثاني من العام الماضي 2700 درهم ليرتفع إلى 3250 درهماً في فبراير/ شباط و3400 درهم في مارس/ آذار و4000 درهم في ابريل/ نيسان و5000 درهم في يونيو/ حزيران و6300 في يوليو/ تموز ثم بدأ منحنى الهبوط في أغسطس/ آب إلى 5200 درهم و3800 في سبتمبر/ أيلول و2500 درهم في اكتوبر/ تشرين الأول ثم هوى إلى 1800 درهم في نوفمبر/ تشرين الثاني لي
تحول الاسعار من تضخم الى انهيار
حتى جائت أزمة السيولة في كبح جماح قطار أسعار مواد البناء المتسارع منذ بداية 2008 حتى نهاية الربع الثالث من العام، حيث أثر شح السيولة الذي جاء بفعل التشدد الذي أظهرته جهات التمويل متركزة على المصارف تجاه تمويل مشروعات جديدة في تقليص عدد المشروعات المطروحة للتطوير وكذلك ترقب الملاك باتجاه مزيد من الانخفاض في أسعار المواد .
الأســمنـت : انخفضت وصولاً إلى مستوى 18 درهماً للنوع الباكستاني
الحـديــــــد : استقر عند حدود ال 2000 درهم حتى نهاية العام .
الخرســانة : استقرت أسعارها بنهاية العام حول 400 و440 درهماً بنهاية الربع الأخير من 2008 .
و قد تنبهت الدولة الى ما يحدث خارجياً في تلك الأثناء من انهيار كبرى الشركات و المؤسسات و قامت باصدار قانون بهدف حماية حقوق البنوك لدعم الشفافية.
أول قانون لتنظيم الإقراض العقاري .. و نمو الاقراض العقاري 55%
و قد قامت دبي بإصدار أول قانون لتنظيم الإقراض العقاري بتاريخ 20 أغسطس 2008 الذي يسعى لحماية حقوق البنوك والمقترضين ودعم الشفافية , حيث ينص على تسجيل عقود الإقراض العقاري
لدى إدارة الأراضي وتحديد حجم القرض وفترة السداد وقيمة العقار المرتبط به القرض.
يأتي ذلك بعد أظهر التقرير الفصلي للمصرف المركزي الإماراتي بنمو الإقراض العقاري بنسبة 55 % في مارس 2008.
قانون عقاري موحد
بالتنسيق بين الحكومات المحلية في الإمارات تعتزم الدولة إقرار قانون عقاري موحّد على مستوى الدولة، يشكل مرجعية لهذا القطاع، ويهدف إلى «تعزيز شفافية وصدقية السوق العقارية».
حيث ان المؤسسة ستتعاون مـع الجهات المتخصصـة في مختلف إمارات الدولة لتوحيد القوانين العقارية، تحت إشراف هيئة اتحادية للتنظيم العقاري، و إن «المؤسسة، ودائرة الأراضي والأملاك، تسعيان لأن تكونا مرجعية لدول المنطقة».
و أن «الاستثمار العقاري طويل الأجل، والطفرة التي حصلت استفاد منهما الجميع، وقد أصبحت دبي خيار المستثمرين الأجانب، خصوصاً مع قانون حساب الضمان والقوانين الأخرى».
وحول كيفية تأثر السوق الإماراتي بالأزمــة
فجائت من عدة جوانب أبزها أن الإمارات دولة محورية جاذبة للاستثمار الأجني و العربي, حيث تعتبر هي قبلة الاستثمارات الاجنبية في المنطقة , فكان التأثر الكبير جراء سحب الأجانب للعديد من استثماراتهم لتحسين أوضاعهم المالية في الخارج , هذا من جانب, و من جانب أخر تزامنت الأزمة مع حركة التصحيح الكبرى التي قد شهدتها اسواق المنطقة و العالمية في اسعار مواد البناء و النفط من مستويات الـ147 الى دون الـ40 دولار للبرميل .
ومن جانب أخر فمعظم دول الخليج تربط عملتها بالدولار الأمريكي , فأي اهتزاز في اقتصادها ينعكس على اقتصاديات المنطقة.
ترقب المصارف و أزمة الإئتمان
اظهرت الأزمة العالمية مشكلة جديدة هي الخوف من عدم تكملة المشاريع العقارية الكبرى من قبل المطورين العقاريين بسبب نقص التمويل اللازم و احجام المصارف بسبب نقص السيولة و ظهور مشكلة الإئتمان العالمية ,فمن تلك النقطة تبداء المشكلة من إحجام البنوك و المصارف عن تمويل القطاع العقارى , ليس في الإمارات وحدها , و لكن في جميع انحاء العالم , مما ادى الى اتجاه الدول لعمليات انقاذ و ضخ المليارات بالاسواق لتدوير العمليات الاساسية .
ارجاء عدة مشاريع و طرح فكرة الإندماج و تقليل العمالة .. حلول متاحة
و تأثرت المشروعات بنسب مختلفة , فالمشاريع التي تم البدء فيها و التعاقد عليها لم تشهد تأثراً , أما فيما يتعلق بالمشاريع التي يتم عرضها بصورة مستقبلية و لم يتم البدء بها , فهي التي شهدت تراجعاً كبيراً , و قامت العديد من شركات التطوير العقاري بعمل هيكلة جديدة لمشاريعها و إعادة تقييم لتطلعلتها المستقبلية بعد الدخول في معترك الأزمة و تأكد دخول العالم بأثره الى دوامة كساد قد تمتد الى نهاية العام المقبل.
و ظهرت في الأفق حلول تم طرحها لمواجهة الأزمة مثل خيارات الدمج و الإندماج و تسريح الموظفين لتقليل المصروفات .
انخفاض عقود التشييد بنسب 85% و تأجيل 10% من المشروعات
ذكرت نشرة (ميد) الاسبوعية أن قيمة عقود التشييد في دولة الامارات العربية المتحدة انخفضت 85 بالمئة في الربع الاخير من العام مقارنة مع الفترة ذاتها من العام الماضي.
وذكرت النشرة أنه جرى تأجيل مشروعات بقيمة حوالي 23.2 مليار دولار تمثل نحو عشرة بالمئة من مشروعات قيمتها 249.7 مليار دولار يجري تشييدها في الامارات.
و قامت العديد من شركات التطوير العقاري بإعادة تقييم لمشاريعها و إعادة هيكلة وضعها المالي لمواجهة الاعصار الذي ظهرت معالمه في الأفق.
توقعات القطاع العقاري لعام 2009
الطلب مستمر و انخفاض اسعار مواد البناء .. و الإجابة في الشهور القادمة
حيث يرى البعض ان القطاع سيتأثر بانخفاض الاسعار بحدود الـ15 – 20% و لكنه لن يؤثر على نمو القطاع ككل بالكامل , حيث ان بخروج المضاربين , سنجد ان الطلب على العقار سيكون للمستهلك النهائي الباحث عن السكن و ليس بغرض المضاربة.
حيث قد أكد البعض ان الأزمة خلقت فرص كبيرة في القطاع العقاري في أبوظبي على الرغم من الأزمة.
فحول تأثر مبيعات العقارات أفاد هاني الشماع الرئيس التنفيذي لاحدى الشركات العقارية
أن الطلـب على الوحــدات السكـنـية سيسـتمر في الارتفاع خلال فترة لن تقل عن خمس إلى سبع سنوات، ما يعطي ميزة كبيرة للقطاع العقاري في الدولة ويزيده صلابة.
و من جانب اسعار البناء , فنجد انخفاضها يأتي في مصلحة ارتفاع شهية المطورين العقاريين لانتهاز فرصة قد لا تتكرر.
على كل حال , فان الشهور القادمة تحمل في طياتها مؤشرات القطاع .
تأثر أسواق المال الإماراتية
دبي و أبوظبي منخفضين بنسب 72 – 48% .. و العقاري يتصدر الانخفاضات خلال العام 
و قد شهدت اسواق الإمارات – دبي و أبوظبي – انخفاضات بنسب 70 و 48% على التوالي.
و وضح تأثر دبي تأثراً كبيراً بالأزمة , بما يحتويه وزن المؤشر من عدة شركات تطوير عقاري , حيث يبلغ وزن سهم إعمار ( الذي شهد انخفاضاً بنسبة تفوق الـ 84% خلال العام ) في المؤشر العام للسوق نسبة 22٫69% و يبلغ وزن سهم ارابتك 4٫08% الذي شهد انخفاضاً بنسبة 50% و سهم الاتحاد العقارية الذي يبلغ وزنه النسبى في السوق 3٫97% منخفضاً بنسبة 84%
و سهم ديار للتطوير الذي شهد انخفاضاً بنسبة84% يبلغ وزنه النسبي في المؤشر العام لسوق دبي المالي 4٫32%
و في سوق أبوظبي تصدر سهم رأس الخيمة العقارية انخفاضات الاسهم بنسبة تفوق الـ78%
و جاء سهم صروح منخفضاً بنسبة 63%
فيما شهد سهم الدار العقارية انخفاضاً بنسبة 83%
دبي تأثرها أكبر بالأزمة
و وضح من الرسم انخفاض قطاع العقارات في دبي بنسب تفوق مثيله بأبوظبي,
حيث انخفض القطاع العقاري بدبي بنسب تفوق الـ82% , فيما شهد مثيله بأبوظبي انخفاض بنسبة 67% فقط بفارق 15% ,
و قد ؤعود هذا الفارق في الهبوط نظراً لتركز الاستثمارات الاجنبية على اسهم بعينها في سوق دبي مثل سهم اعمار الذي شهد موجات بيعية مكثفة بعد الأزمة في اشارة لخروج الااستثمارات الاجنبية من السوق ممثلة في القيادية منها , الذي يمثل بمفرده 22٫69% من وزن المؤشر.
و هناك العديد من عمليات المضاربات بسوفق دبي اكثر من سوق أبوظبي الي ادت الى ما نشاهده من انخفاض المؤشر بنسبة 72%
أما في سوق أبوظبي فالوضع يختلف من جانب تنوع انشطة الشركات من قطاعات الاتصالات و الطاقة.
و من جانب الوضع في اسعار العقارات , فاسعار العقارات في دبي شهدت عمليات مضاربة اكبر من إمارة أبوظبي ادت الى تحولها كالفقاعة التي انفجرت جراء الأزمة.
القطاع العقاري يتصدر الانخفاضات بنسب تفوق الـ81% , و استحواذه على قيم و أحجام التداولات للعام المنصرم
جاء القطاع العقاري بأحجام التداولات خلال 2008 بلغت 20٫8 مليار سهم بعد قطاع النقل الذي تصدر القائمة بحجم تعاملات بلغ 21٫4 مليار سهم خلال العام .
115 مليار قيم تداولات القطاع العقاري خلال العام
و تصدر القطاع العقاري قيم تعاملات العام بلغت 115 مليار درهم بفارق كبير , حيث كان اقرب القطاعات للعقاري هو قطاع البنوك بقيمة بلغت 65 مليار درهم بفارق 50 مليار درهم .
يأتي ذلك على الرغم من تصدر القطاع العقاري لانخفاضات القطاعات بنسبة تصل الى 81%.
و انخفاضه في سوق أبوظبي بنسبة 67%.
أداء شركات التطوير العقاري في أسواق المال الإماراتية
سوق دبي المالي
إعمار أكبر شركة تطوير عقاري في الوطن العربي
تعتبر إعمار من أكبر مطوري العقارات في دبي هي و نخيل و دبي القابضة , حيث تمتلك الشركات الثلاثة ما قيمته 70% من أعمال المنطقة من مشاريع عملاقة و طموحة.
و تمتلك الشركة استثمارات في أكثر من 30 شركة منتشرة بـ 17 سوق حسب ماصرح به العبار رئيس مجلس إدارة الشركة.
قبل الأزمة : تضخم الأسعار منتصف العام ..و عدم تأثر المبيعات
حيث ان قد ذكرت الشركة ان ارتفاع الاسعار بسبب التضخم في القطاع العقاري لن يؤثر (على الطلب) لأنه ظاهرة عالمية.” وكان يجيب على سؤال بشأن تأثير ارتفاع الأسعار على الطلب العقاري.
وترتفع أسعار العقارات في الإمارات مع عدم قدرة المعروض على مواكبة الطلب. وأطلقت دبي طفرة عقارية عندما سمحت للمرة الأولى للأجانب بالاستثمار في القطاع العقاري عام 2002.
الأزمة العالمية و إعادة تقييم المشاريع
افاد محمد العبار رئيس مجلس الإدارة مصرحاً بأن الشركة قد تأثرت بالأزمة جراء الأزمة العالمية بسبب تأثر جميع الاسواق التي تعمل بها الشركة ( الـ 17 سوق ) .و تأثرها جميعاً بظهور مؤشرات الكساد العالمي .حيث لم يستبعد إعادة تقييم لعدة مشروعات و قد يتم ارجاء التي لم يتم البدء فيها الى فترات قد تصل الى 6 أشهر.
انخفاض المبيعات
وقد تأثرت مبيعات العقارات بسبب انخفاض الطلب على العقارات و احجام العديد من المضاربين الذين يعتبروا من وضعو اساس الطلبات الوهمية, حيث ادت الأزمة العالمية الى أحجام الطلب على العقارات في الاقتصاد المحلي بنسب تتراوح بين الـ40% و 30 %. و قد نفت الشركة اي عمليات ارجاء لمشاريعها القائمة أو التي تم البدئ بها ,
حيث ادت الأزمة العالمية الى تبني الشركة عدة طرق لتنشيط المبيعات مثل برنامج «كي تتملك» المبتكر الذي يهدف إلى تزويد العملاء بخيارات أكثر سهولة لشراء العقارات في دبي.
6 مليار سيولة الشركة لمواجة الأزمة
وحول قدرة الشركة على الصمود أمام الأزمة , ذكر تقرير لفاينانشال تايمز ان الشركة تملك 6 مليارات سيولة لمواجهة الأزمة .
وان المشاريع العقارية التي بيعت ويتم الإعداد لإنشائها خلال الأشهر التسعة الماضية فقدت 30% من قيمتها لكن بما أن مجموع الدفعات النقدية الأولى خلال نفس الفترة تتراوح بين 10 و30% من قيمة تلك المشاريع، فإن تنصل المشترين من صفقات الشراء قد يبدو أمرا منطقيا لهم حتى وإن لم يحصلوا على النقد الذي دفعوه . لكن اعمار تقول إن حالات “النكوص في حدها الأدنى حتى الآن” .
وتقول اعمار إن عائدات محافظها الدولية المتنوعة من الهند الى المغرب سوف تعوض خسائرها في دبي خلال السنوات القليلة المقبلة .
السهم يصل الى ادنى سعر له منذ اربعة سنوات .. خاسراً 84%
%22٫69 الوزن النسبي في مؤشر السوق
لسهم إعمار ثقل كبير بالنسبة لمؤشر السوق المالي لما يمثله من 22.69%
من قيمة المؤشر و تصدره الدائم لمعظم جلسات التداولات من احجام و قيم و صفقات التداول.
حيث يعتبر السهم بمثابة قائد السوق و نسبة تغيره تؤثر على السوق إما باليجاب أو بالسلب.
وقد إنخفض سهم إعمار لمستويات الـ2.37 حتى منتصف التعاملات , مكملاً سلسلة انخفاضاته التي حققها في اخر اربعة جلسات . ونجد هناك فجوة سعرية بحدود 0.05 درهم بجلسة يوم أمس , حيث هبط سعر السهم بجلسة أمس عن خط الدعم الرئيسى للسهم 2.4 و وصل الى مستويات ال2.39 و 2.37 درهم . و شهد السهم انخفاضاً يوم أمس بنسبة 4.94% مغلقاً على 2.39 ,و اكمل انخفاضه بجلسة اليوم منخفضاً حتى منتصف التعاملات بنسبة 3.6% بحجم تداول بلغ 18.1 مليون سهم بقيمة 43.8 مليون درهم بعدد 622 صفقة.
و وضح على السهم ضعف احجام و قيم التداولات التي تأتي دائماً متصدرة احجام و تداولات السوق , التي تتراوح عادة بين 30 و 50 مليون سهم بقيم تفوق ال200 درهم .
و لكن مع انخفاض السهم دون خطوط الدعم و عدم وضوح الرؤية المستقبلية للسهم , فنجد ضعف الطلبات على السهم الى حدود 61 فقط أمر طبيعي بجانب انخفاض أحجام و قيم التداولات الى مستويات منخفضة.
محاولة انقاذ السهم .. و إرجاء الإدراج ببورصة لندن
و قد قامت الشركة بإعادة النظر بخطة إدراج أسهمها في بورصة لندن جراء الأزمة العالمية و انهيار البورصات و الاسواق العالمية و انهيار المصارف ( حيث ان بريطانيا تعتبر مركز مالي و مصرفي ذات ثقل كبير في الناحية المصرفية
و قامت بعملية شراء أسهم خزينة و لكن لم يتم التجاوب مع قرار الشركة من قبل السوق , حيث لم يشهد السهم بعد القرار ارتفاعاً في قيمة السهم و لكن جاء بنتيجة عكسية و لم تكمل
تراجع القيم العادلة من 18 درهم الى مستويات الـ3 دراهم
حيث تم تقييم سهم الشركة من قبل مؤسسة ميرل لنش , حيث تم تقييم السهم على سعر 3 بتاريخ 1 ديسمبر , فيما كانت تقييمات السهم من قبل لا تقل عن 9 درهم و تتراوح أغلبها على سعر 18 درهم للسهم مثل تقييمات هيرميس للسهم طوال العام 18٫5 درهم بتاريخ 20 /7 من 2008 و على نفس السعر في بداية الشهر ذاته.
الاتحاد العقارية
التغلب على مشاكل التمويل بإصدار سندات
حيث واجهت الشركة مشاكل الحصول على قروض باصدار سندات بعد الحصول على الموافقة من الجهات المتعددة .
يأتي هذا تزامناً مع إعلان العديد من الشركات سعيها لإصدار سندات قابلة للتحويل في ظل تطبيق البنوك في الامارات قيودا أكثر تشددا على الاقراض في اطار تعاملها مع الازمة المالية العالمية التي رفعت أسعار الفائدة على التعاملات فيما بين البنوك وتواجه المزيد من حالات التخلف عن السداد خلال فترة تصحيح تشهدها اسعار العقارات في دبي.
صافي الربح 471٫7 مليون درهم
أظهرت القوائم المالية عن فترة التسعة أشهر المنتهية في 30 سبتمبر 2008 لشركة الاتحاد العقارية تحقيقها صافي أرباح بلغ 801 مليون درهم بنسبة نمواً بلغت 70% عن نفس الفترة من العام 2007 والذي بلغ صافي الربح 471.7 مليون درهم .
فيما بلغ إجمالي أرباح التسعة أشهر ما قيمتة 301.8 مليون درهم بالمقارنة مع 399.8 مليون درهم في نفس الفترة من العام 2007 بنسبة تراجع بلغت 24% .
وذكرت الشركة أن نتائج التسعة أشهر تتضمن 153.9 مليون درهم أرباح بيع عقارات استثمارية تم بيعها تماشياً مع استراتيجية الشركة لتحديث عقارتها الاستثمارية وإعادة هيكلتها ، كما تتضمنت أيضاً 456.6 مليون درهم أرباح تقييم ناتجة عن التقييم الذي يتم إجراؤه بشكل دروي كل ستة أشهر طبقاً للسياسة المتبعة في الشركة إضافةً إلى أرباح ناتجة عن تقييم بعض قطع الأراضي قيد التطوير والتي سيتم الاحتفاظ بها لغرض إاضافتها إلى محفظة الشركة للعقارات الاستثمارية .
و يبلغ رأس مال الشركة 3 مليار درهم مقسمين على 3 مليار سهم بقيمة اسمية 1 درهم للسهم , و يبلغ القيمة الدفترية للسهم 1٫97 و مضاعف القيمة الدفترية 0٫37 و تبلغ ربحية السهم 0٫33 و مضاعف الربحية 2٫18 .
فيما يبلغ هامش الربحية 23٫42% و العائد على حقوق الملكية 13٫1% و العائد على الأصول 6٫17%
و يبلغ العائد على الاصول الثابتة 7٫77 و العائد على الاصول 0٫26 و تبلغ نسب السيولة 28٫88 و تم تقييم المقبوضات عند 366٫81.
و حول نسب السيولة, فتبلغ نسب السيولة الجارية 0٫96 و النسبة السريعة للسيولة 0٫93 ,فيما تبلغ نسبة إدارة الدين 52٫92%.
انخفاض 84% .. و السهم يتداول اسفل قيمته الاسمية
شهد السهم موجات من الارتفاع في النصف الأول من العام تحولت الى عمليات بيعية مكثفة هوت بالسهم الى ما دون مستويات القيمة الاسيمة, حيث اغلق السهم على سعر 0.72 درهم مبتعداً 28% عن قيمته الاسمية.
و يبلغ وزن السهم في مؤشر السوق نسبة 3٫97%
و قد شهد السهم أعلى مستوياته السعرية عند مستويات الـ 5.72 درهم منتصف العام بجلسة 24 يوليو . التي تعتبر الأعلى منذ 3 سنوات.
فيما قد شهد السهم أدنى سعر له عند مستويات الـ0.66 درهم بجلسة 29 ديسمبر.
و قد بداء السهم موجة انخفاضاته منذ نهاية شهر يوليو حتى نهاية العام , لينهي تعاملاته السنوية على انخفاض قدره 83%.
وقد كسر السهم جميع نقاط الدعم التاريخية كان أولها انخفاض السهم دون مستويات الـ14 درهم و تلاها كسر مستويات الـ12 – 10 دراهم
ثم جاء خط الدعم 5درهم ليتم كسره بجلسة 6 نوفمبر ليواصل السهم انخفاضه بعدها لـ8 جلسات على التوالي.
و ظل السهم متخذاً اتجاهه الهابط وصولاً الى 2٫19 درهم التى ارتد منها بقوة ليعود الى مستويات الـ2٫26 درهم بنهاية العام.
استطلاع: أسعار العقارات في دبي قد تنخفض 38% في 2009
15/03/2009
دبي (رويترز) – أظهر يوم الاحد استطلاع أجرته رويترز أن من المرجح أن تنخفض أسعار المساكن في دبي بنسبة 37.5 بالمئة في المتوسط هذا العام وان تفقد وحدات عقارية قيد الانشاء نصف قيمتها فيما تعاني الامارة الخليجية من تباطؤ اقتصادي.
واستبعد الاستطلاع – الذي شمل متوسط توقعات عشرة محللين في بنوك وشركات استثمار ومعاهد أبحاث – أن تنتعش أسعار العقارات السكنية في دبي التي تضم أطول برج في العالم ومنحدر تزلج مغلقا قبل 2011 .
وقال المحللون انه من المحتمل أن تبدأ الاسعار في التحسن بعد 2010 اذ ذكر سبعة من تسعة من بينهم ان تكاليف العقارات ستصل الى أدنى مستوياتها العام المقبل أو الذي يليه. وتوقعوا أن تتراجع الايجارات بنحو الثلث هذا العام.
وقال ساجير بابو محلل الاسهم في بنك أبوظبي الوطني الذي شارك في الاستطلاع الذي اجري بين 2 و12 مارس اذار “لا نتوقع أي انتعاش في الامد القريب في سوق العقارات السكنية بدبي.”
وأردف “الضوابط المشددة على التسهيلات الائتمانية وتراجع أسعار العقارات ستواصل ابقاء المشترين بعيدا عن السوق.”
وكان المحللون أكثر تشاؤما بصورة ملحوظة عن ديسمبر كانون الاول عندما أشار متوسط التوقعات الى تراجع الاسعار بنسبة 15 بالمئة في 2009 . وتوقع أربعة محللين في استطلاع مارس انهيار الاسعار بنسبة 50 بالمئة أو أكثر.
وتعاني اسعار قطاع العقارات في دبي ضغوطا منذ أواخر العام الماضي عندما أنهت الازمة المالية العالمية وتراجع أسعار النفط طفرة اقتصادية في منطقة الخليج.
ومنذ ذلك الحين ألغيت مشروعات للتوسع بمئات المليارات من الدولارات في دولة الامارات العربية المتحدة واستغنت شركات في دبي عن الاف الموظفين ورفضت البنوك منح المزيد من القروض العقارية.
وتوقع المحللون أن تواجه المشروعات العقارية قيد الانشاء انهيارا في الاسعار حيث توقع ستة في المتوسط ان تنخفض الاسعار بنسبة 50 بالمئة هذا العام وعشرة بالمئة في 2010 .
وقال بعض السماسرة ان الوحدات الفاخرة في نخلة الجميرة -وهي جزيرة صناعية على شكل نخلة- هوت بنسبة 40 بالمئة على الاقل منذ الخريف.
وأظهر الاستطلاع أن أسعار المساكن المكتملة البناء قد تنخفض 30 بالمئة في عام 2009 قبل أن ترتفع 10.5 بالمئة في العامين المقبلين.
ورغم الانخفاض الحاد الذي شهدته الاسعار في دبي مازال المحللون يعتبرون الاسعار مرتفعة اذا ما قيست بالعوامل الاساسية.
وقال روي تشيري نائب رئيس وحدة الابحاث في شعاع كابيتال “مع وجود نحو 80 الف وحدة تحت الانشاء خلال العامين المقبلين والنمو السلبي للسكان وعدم قدرة البنوك على الاقراض فمن غير المرجح أن تتكرر الذروة التي شهدتها الاسعار في 2008 لفترة طويلة.”
وكانت اسعار العقارات بدبي شهدت ارتفاعا هائلا بعد ان فتحت الامارة قطاع العقارات امام المستثمرين الاجانب في عام 2002 ومنحتهم حقوق الملكية في الكثير من مشروعات التنمية العقارية.
وتشير تقديرات مورجان ستانلي الى أنه منذ بداية 2007 الى منتصف 2008 قفزت الاسعار بنحو 80 بالمئة.
وتوقع أربعة محللين أن تنخفض الايجارات بما يصل الى 40 بالمئة في المتوسط قبل نهاية العام.
وأشار محللون الى أنه يجب على دبي أن توضح حقوق التوظيف والاقامة لملاك العقارات الاجانب حتى تتمكن من استعادة الثقة قبل استئناف عمليات الشراء.
عقارات رأس الخيمة تدخل مرحلة “ركود نسبي” والمطورون يناشدون الحكومة التحرك
الرؤية الاقتصادية /
15/03/2009
يبدو أن الأزمة المالية العالمية قد بدات تلقي بظلالها على قطاع رأس الخيمة العقاري. فقد تأثر القطاع سلباً، بعزوف البنوك عن تمويل عمليات شراء الوحدات التي يقوم بها الأفراد والشركات، وكذلك بإحجامها عن تقديم التمويلات اللازمة التي تحتاج إليها شركات التطوير لإقامة المشاريع العقارية، ليس في رأس الخيمة فحسب، بل وفي الإمارات الشمالية عموماً.
ينظر محمد القاضي، العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لشركة “رأس الخيمة العقارية” إلى العام 2008 على أنه أحد أفضل الأعوام بالنسبة لأداء الشركة التي تأسست في شهر مارس في العام 2005. أما اليوم، فهو يتطلع بحذر إلى ما ستحمله الأشهر المقبلة، ويقول “بداية العام لا تبشّر بالخير”. فالمشكلة الأبرز التي يواجهها المطورون اليوم بحسب القاضي تتمثل بعدم التزام المقاول بالموعد المحدد لتسليم المشروع، ما “يحمل المطور أعباء مالية إضافية، تعيده إلى الصفر”.
وكانت الشركة المدرجة في سوق أبوظبي للأوراق المالية قد أعلنت عن نتائجها المالية للعام 2008، قبل انتهاء الربع الاول من العام الحالي، حيث أشارت بيانات السوق إلى أن الشركة تمكنت من زيادة مبيعاتها أكثر من 3.07 مليار درهم تم تحقيقها مع نهاية الفترة المنتهية في 31 ديسمبر من العام الماضي، وبزيادة من حيث القيمة بلغت 988 مليون درهم، أي بنسبة 91% مقارنة بنفس الفترة المنتهية في من العام 2007.
“الصورة كانت مشرقة إلى وقت قريب، قبل أن تبدو تأثيرات أزمة المال العالمية على القطاع العقاري في الإمارات عموماً، ومن ضمنها السوق العقاري في رأس الخيمة. عمليات شراء الوحدات السكنية من قبل المستثمرين والمستخدمين النهائيين للوحدات السكنية، تكاد تكون متوقفة”، يقول القاضي.
تحديات مشتركة للشركات العقارية
تتشابه التحديات ما بين شركة وأخرى. فشركة (سبيكتروم للاستشارات)، وهي الشركة المطورة لمشروع “باب البحر” المتعدد الاستخدامات في إمارة رأس الخيمة، الذي تصل تكلفته إلى 1.2 مليار درهم، والذي من المقرر الانتهاء منه في منتصف العام 2010، تشكو كذلك من قلة السيولة والشروط الصارمة التي تفرضها البنوك لتمويل هذا القطاع. “لقد دخلنا مرحلة من الركود النسبي”، يقول وحيد عطاالله الرئيس التنفيذي للشركة، مضيفاً أن هذه العوامل أسهمت في إضفاء جو من الهدوء على عمليات بيع الوحدات السكنية، ودفعت بالمشترين القدامى إلى إيجاد “طرق لتأجيل الدفعات المستحقة عليهم للمطوريين.
وما يزيد الضغوط على شركات التطوير العقاري في الإمارة، هو أن معظم المشاريع المطروحة للبيع اليوم، جرى بناؤها بتكلفة عالية، ارتبطت بالصعود الحاد لأسعار مواد البناء في العام 2007. ذلك الصعود الذي رفع تكلفة إنشاء القدم المربعة الواحدة إلى حدود 480 درهماً. أما اليوم، فقد تراجعت هذه التكلفة إلى ما كانت عليه في العام 2005، عندما كانت تتراوح ما بين 300 – 350 درهماً. “أسعار الوحدات السكنية في طريقها إلى الهبوط. لكن أحداً لا يستطيع التنبؤ بالنسبة الحقيقية”، يعلّق عطاالله.
لكن يبقى انخفاض الأسعار، غير كاف لاجتذاب المشترين. الأهم هو توفير التمويل البنكي. يقول عطالله “كان بنك الاتحاد الوطني يقدم تسهيلات ائتمانية للراغبين في الشراء في مشروع (باب البحر)، بنسبة تصل إلى 80% من سعر الوحدة العقارية. واستمر ذلك حتى الربع الأخير من 2008، وتم بيع 60% من الوحدات السكنية في المشروع. أما اليوم فلا نعلم ما هي الخطوات الحالية التي ستقوم بها البنوك”.
وسيتم إنجاز مشروع “باب البحر” المتعدد الخدمات في امارة رأس الخيمة في يوليو 2010 بعدما كانت الشركة قد اعلنت عمد اطلاق المشروع، بأن اعمالة ستكتمل في نهاية 2009. ويشتمل المشروع على فندق من فئة أربع نجوم يضم 300 غرفة من ضمنها 120 شقة للتملك المشترك، بالإضافة إلى برج المكاتب والبيع بالتجزئة المكون من 25 طابقاً. وقد تم بيع 60% من الوحدات السكنية في المشروع والبالغ عددها 710 شقة في حين تنتظر النسبة المتبقية “ضخ السيولة المالية”.
في ظل هذه الظروف، لا يجد المسؤولون في الشركات العقارية وسيلة سوى دعوة الحكومة إلى ضخ السيولة في البنوك لتعود بدورها تقديم التسهيلات للراغبين في الشراء، لأن حل الأزمة كما يقول عطالله “أكبر من قدرة المطوريين أو الشركات”.
أما القاضي، فيرى بدوره أن الحل للخروج من أزمة الركود العقاري التي تشهدها السوق، هو في ضخ مبالغ مالية حكومية للبنوك، وإلزامها تقديم تسهيلات ائتمانية للأفراد والمشاريع، لتشجيع المستثمرين على الدخول في عمليات الشراء.
شروط تعجيزية
بعدما فرضت البنوك شروطاً تعجيزية على طالبي التمويل العقاري، شرعت إلى وضع مجموعة من المعايير التي على أساسها يقرر البنك الموافقة على الإقراض من عدمها، أهمها: نوع المشروع، وسمعة المطور، ومكان المشروع والإمارة.
في هذا السياق، يقول وائل محمد الشماع مدير فرع “الوفاق للتمويل” الذي يمتلك “بنك الاتحاد الوطني” 80% من رأسماله “إن معظم البنوك داخل الدولة عزفت عن تقديم خدمة تمويل العقارات في الإمارات الشمالية بالنسبة للمشاريع والأفراد على حد سواء”. ويضيف أن “الإمارات الشمالية تفتقر إلى قوانين تنظم عملية الرهن العقاري، وقد تنعدم في بعض هذه الإمارات، وبالتالي لا يمكن المجازفة في هذا الوقت بالذات”.
و النعم بالعقار و اهل العقار و لاكن نحن في وقت لانحسد عليه من الركود الاقتصادي بشكل عام.. من وجهة نظري الناشأه ارى ان هناك مقومات يجب على تجار العقار مراعاتها و اهمها سعر النفط فهوه المحرك الرئيسي للاقتصاد العام وهوه المصدر الوحيد لتوفير السيوله مقارنه بالمصادر الاخرى التي قد تتعرض الي هزه او كبوه قد لاتسمن و لاتغني منها. عندما بدأت الطفره العقاريه الاولى في الخليج كانت في دبي ودللك لوجود خطه اقتصاديه توجهت دبي لها و منها ( دبي للأنترنت + دبي الجامعيه + دبي للأعلام + و ووووو) فتللك الخطه اغرت الكثير من تجار العالم للأستثمار في دبي و كانت جمييييييييييييييييع الدول المحيطه تنظر لدبي بأنها تخوض مغامره و تحدي قد لا تنجح فيه و لاكن و بعد العمل الدؤب و التخطيط الناجه لدبي انتشرت الغيره لمعظم الدول المجاوره ف سلكو اتجاه دبي في التخطيطات الاقتصاديه بل استفادو من تجربه ناجحه على ارض الواقع.نرجع لدبي في دللك الوقت زاد عدد السكان بشكل سريع فهم المطورون بالمنافسه لتوفير السكن لجميع الفئات دون تنظيم عقاري او خطه عقاريه مدروسه تعتمد على العرض و الطلب زاد السكن على الناس و زادت المنافسه الداخليه (لامارات ) و الخارجيه (دول الخليج بشكل خاص و الوطن العربي بشكل عام ) بعد ان ارتفعت الاسعار بصوره خياليه فقد الاقتصاد اهميته و اعتاد الناس على الروتين لا شئ جديد في دبي لا مفاجأت نفس الجدول على مدار 3 سنوات تقريبا ازمه عالميه هبط النفط تراجع في اسعار العقار ديون و صعوبه في التمويل عدم ثقه اسفر على مانحن نواجهه في الوقت الحاظر و هي ليس الا بدايه و الله اعلم متى ستكون النهايه .. و لا بالله عليك ( ارض 150+150 سيح الله و كيللك مرتع للحنشان و العقارب ب 2000000 درهم و لا مزرعه مائها ماااااااااااااالح لا يسقي انس و لا جن حتى الحيوان مايشرب منه 45000 م ب 2500000 ) هل هدا واقع و لا حلم؟
مسؤول: التمويل الطاريء في دبي سيصبح متاحا قريبا
دبي (رويترز) – قال رئيس دائرة المالية في دبي ناصر الشيخ يوم الخميس ان تمويلا طارئا بقيمة عشرة مليارات دولار يستهدف مساعدة الشركات المثقلة بالديون في دبي سيصبح جاهزا للسحب منه خلال أسبوعين في صورة قروض أو من خلال البنوك.
وقال الشيخ في مؤتمر في دبي ان الشركات ستبدأ السحب من برنامج التمويل قريبا.
وأطلقت دبي خطة انقاذ بقيمة عشرة مليارات دولار في فبراير شباط يتم تمويلها من حصيلة سندات اشتراها مصرف الامارات المركزي في خطوة أشاد بها المستثمرون لإعادة الثقة في دبي التي تضررت بشدة من جراء الأزمة المالية.
وقال الشيخ ان الاموال ستستخدم في مساعدة الشركات على اعادة تمويل الالتزامات التي تستحق هذا العام أو العام المقبل وان الامر قد يتم في صورة ضخ سيولة عبر تقديم قروض أو من خلال النظام المصرفي.
وسيمثل الاطار الزمني أنباء سارة لبعض من أكبر المقترضين في دبي الذين يكافحون لإعادة تمويل ديون قصيرة الأجل مستحقة. وذكر الشيخ أن بعض الاموال ستكون متاحة للاعمال صغيرة ومتوسطة الحجم.
وقال ان مؤسسة مطارات دبي تواجه احتياجات اعادة تمويل بقيمة مليار دولار وان المفاوضات التي تقودها دائرة المالية في دبي تمضي بشكل ايجابي.
واضاف ان هيئة كهرباء ومياه دبي ستتولى بنفسها ترتيب اعادة تمويل التزاماتها. ووفقا لنشرة اي.اف.ار المالية المتخصصة فان الهيئة تسعى لإعادة تمويل التزامات اسلامية بقيمة 2.2 مليار دولار.
وفي الشهر الماضي قال الشيخ ان الشركات العقارية في دبي من بين المستفيدين الرئيسيين من المساعدات الحكومية. ويعاني القطاع العقاري في الامارة من تباطؤ حاد بعد طفرة قوية استمرت ست سنوات.
ناصر الشيخ: القطاع العقاري في دبي تضرر بشدة من جراء الازمة المالية …و انتعاشه يتطلب بعض الوقت
رويترز 12/03/2009
قال المدير العام للدائرة المالية في دبي يوم الخميس إن القطاع العقاري في الامارة تضرر بشدة من جراء الازمة المالية وسيستغرق انتعاشه بعض الوقت.
وقال ناصر الشيخ في مؤتمر في دبي “اننا نتحدث مع الشركات العقارية ليس لمجرد مساعدتها على سداد ديونها ولكن لمساعدتها على الحصول على السيولة الضرورية. وسيستغرق الامر بعض الوقت لكي ينتعش هذا القطاع.”
وتعاني سوق العقارات في دبي من تصحيح نزولي حاد في الاسعار وأضطر المطورون العقاريون الى الغاء أو تأجيل مشروعات كبيرة.
عيل وين اقتصادنا متين و قوي و محصن و بعيد عن التذبذبات العالميه و العقار في الامارات و مملوك للأغنياء و يختلف عن العقار في أمريكا و متماسك و غيرها من العبارات من كبار المسؤولين و العقاريين
الكلمه أمانه و سوف يحاسب عليها المرء ..