على هذا الرابط وقبل فترة كتبت موضوع توقعت فيه ان تكون الغلبة في 2008 للاسهم على العقار
في الحقيقة للان لم يصدق التوقع ومثل قال اخي القدير مستثمر واقعي انتهى الشوط الاول لصالح العقار
وقبل يومين قراءت مقابلة مطولة للاستاذ فردان الفردان يتوقع ايضا مثل توقعي لانخفاض العائد العقاري ل 5 % مقابل 35 % عائد متوقع للاسهم
طيب خلال الفترة الماضية من اشتغل بالعقار حقق الملايين وعائد خيالي بينما المشتغل بالاسهم حاله تعبان
بعض المؤشرات التي تنذر بكارثة بعالم العقار والله اعلم :
– ان العائد الايجاري ضعيف جدا مقارنة بالعائد على البيع السريع والفارق مخيف
5 % بالتاجير واذا اشتريت وبعت بعد 6 شهور ربما تحقق عائد 100 % على المضاربة !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
عندما كنت احضر دورة تدريبة حول التطوير العقاري الناجح سالت الخبير القادم من شيكاغو
لماذا لا تفرق بين سيناريو التاجير وسيناريو البيع عند اعداد دراسة الجدوى او النموذج المالي كما نفعل بشركتنا عند تقييم اي فرصة استثمارية
فكان رده وربما نظري نوعا ما ” لان الاصل وبسوق مستقر ان تحصل على نفس النتيجة من حيث معدل العائد الداخلي IRR وصافي القيمة الحالية للتدفقات النقدية “
الفارق الان هائل ويشير الى :
اما العقار مبالغ بسعره جدا او الايجارات منخفضة جدا والاجابة لكم واضحة
– كل الخبراء او المشتغلين بالعقار المدافعين عن النشاط والذين لا يتوقعون اي تصحيح قبل 3 سنوان او 5 او 6 يتكلمون عن تزايد الطلب على العقار الذي لا يلبيه المعروض
ولكنهم لا يشيرون الى ان 90 % من هذا الطلب ومن الاشخاص الواقفين بالطابور هم ليسوا مشترين حقيقين لديهم الرغبة بشراء العقار بل مجرد مضاربين او قلابين Flippers اي يريدون قلب العقار وبيعه بربح بعد اشهر
تخيلوا موظف بسيط لديه طابف بالمارينا وطابف بالريم وفيلا بالراحة
عادي المدفوع فقط 10 او 5 % لحين التصريف
فمتى ستظهر مشكلة عدم وجود الساكن الاخير ؟؟؟
– حاول ان تزور احد اهم المواقع مثل ابراج ال GBR بالمارينا ليلا حيث يفترض ان يكون السكان على وشك النوم وكل السيارات بالمواقف بموقع تضاعف سعره واصبح ايجار الاستوديو به 120 الف !!
ماذا ستجد؟ مواقف خالية اي معظم المشترين مستثمرين وليسوا مستهلك اخير !!!
– ما حدث مؤخرا بابوظبي غريب جدا فقد بقيت العقارات المعروضة لفترة طويلة دون ارتفاع جوهري ربما لانها اصلا بدات باسعار مقاربة لما وصلت اليه دبي بعد سنوات وفجاة وبقدرة قادر ولعت الدنيا ابتداء من معرض ابوظبي الاخير والان الحديث الشائع ” اشتر اي شيىء بابو ظبي وباي ثمن وباسرع وقت !!!!!”
ولا اعلم من يروج ذلك ولكن بالتاكيد انها مضاربات اشعلها البعض وقد تصل لاوجها بمعرض ابو ظبي سيتي سكيب الشهر القادم ومن ثم تخمد او تهدا
– الكل يربح الان تماما كما كان الحال بالاسهم ب 2005 فهل تعتقدوا ان هذا سيستمر ؟
– ماذا يمكن ان يعني لنا هروب شركة مثل اعمار ب 70 % من محفظتها العقارية خارج الدولة بعد مشروع منطقة برج دبي !!! الاجابة لكم
فهل ما يجري بعالم العقار هو تصريف كبير يشبه التصريف الكبير للاسهم ب 2005 ؟
على العموم هنالك قاعدة مهمة جدا بالعقار
Location Location Location
ولهذا لا اتوقع تصحيح قاسي بالمناطق المهمة مثل برج دبي وبيزنس بيه وال دي اي اف سي
ولهذا ان كنت تحب الاستثمار بالعقار حاول ان تكون بالمناطق الرئيسيبة Prime Locations
ولكن الحذر مطلوب بشدة
مع التحية
………………………………………….. …
عجيب….! أصبح الحديث عن غسيل الأموال وتأثيره في التضخم الحاصل في السوق العقاري وغيره…خط أحمر
لا تعليق من أحد….!!!
موضوع جميل كالعادة،
تصحيح الأسواق العقارية دائما ما تستغرق وقت أطول بكثير من مثيلاتها من أسواق الأسهم… فلذلك يصعب تحديد بدايته .. وخوصوصا في أسواق تنعدم فيها الشفافية والكل يتاجر فيها من صغير الى كبير .. أي ان هنالك من له مصلحة بأبقاء الحقيقة مخفية ويملك الأدوات لتحقيق أغراضه.
أعتقد العائد الحالي على العقار المشترى بأسعار اليوم غير مجدي بتاتا … والسوق مغرية للمضاربين واللي عتقد غير محترفين ..
قد نكون بالفعل بلغنا قمة الهرم … فالمؤشر الأكيد والصريح هو العائد على الأستثمار دون النظر الى مغامرة أعادة البيع…
العقاااااار . الاسههههم
علامة استفهام ما بين الاثنين؟؟؟؟؟؟؟؟
شو الراي وين الافضل ؟ وين الاحسن ؟وين الربح؟
هلا بالصديق العزيز بوخالد …
قد يكون كلامك صحيح ولن أختلف معاك ولكن حتى اللحظه الواقع يقول العكس وتدري اخوك واقعي جدا !!
– قيمة الايجار في ارتفاع مستمر والمنطق يقول اذا كان المعروض كبير فمن المفترض أن ينخفض الايجار أو على الأقل يستقر …
الشقه التي ذكرتها لك في ال jbr كانت تتأجر بسعر 155 ألف قبل أربعة أشهر وبعد اختفاء المعروض ارتفعت القيمه الايجاريه الى 200 ألف !!!
– سعر بيع القدم المربع بواسطة المطور يكون أعلى عن سعر البيع في السوق الثانوي وهذا الأمر قد يكون مألوف ومتعارف عليه بالرغم من غرابته والسبب بسيط جدا :–
من يشتري من المطور يحصل على تسهيلات تصل حتى 97 % من قيمة العقار على عكس من يشتري من السوق الثانوي حيث يضطر لدفع البريميوم نقدا اضافه الى دفع نسبه عاليه كدفعه اولى ..
هذا الأمر حقق الكثير من الأرباح للمتداولين في العقار حيث يمكنهم شراء أكثر من وحده سكنيه من المطور الرئيسي حتى لو كانت الأسعار أعلى عن السوق الثانوي …
سرعان ما تختفي هذه الحاله بعد الانتهاء من بيع جميع الوحدات بواسطة المطور ويصبح هناك سعر واحد وبالطبع سيكون أعلى سعر تم بيعه بواسطة المطور اذا لم يكن أعلى …..
– ما زلنا بعيدين عن القمه بالنسبه لسعر القدم المربع في منطقة برج دبي .. والله أعلم …
– اذا أردت معرفة ساعة الصفر بالنسبه الى سوق العقار فسوف اخبرك ماذا تراقب عندما نلتقي ان شاء الله
عزيزي بوخالد اتركنا من سوق العقار ودعنا نراقب سوق الأسهم لمعرفة ساعة الصفر الحقيقيه للانطلاقه ان شاء الله …
تحياتي لك …
انهيار الاسهم ابتدا في الربع الاخير من 2005 واستمر في 2006 …….
والاسهم …….هناك من يعمل ليلا ونهار من اجل تخريب كل ارتفاع فيها ,,,,, وهم الشركات العقارية …. لن اي زخم في الاسهم راح يفقد العقار بريقه ….
بس بالعكس ,,,,, العقار هو الاستثمار الامن ,,,, ولكن الاسهم الاستثمار ذو ربحية عالية وتسييل سريع