على هذا الرابط وقبل فترة كتبت موضوع توقعت فيه ان تكون الغلبة في 2008 للاسهم على العقار
في الحقيقة للان لم يصدق التوقع ومثل قال اخي القدير مستثمر واقعي انتهى الشوط الاول لصالح العقار
وقبل يومين قراءت مقابلة مطولة للاستاذ فردان الفردان يتوقع ايضا مثل توقعي لانخفاض العائد العقاري ل 5 % مقابل 35 % عائد متوقع للاسهم
طيب خلال الفترة الماضية من اشتغل بالعقار حقق الملايين وعائد خيالي بينما المشتغل بالاسهم حاله تعبان
بعض المؤشرات التي تنذر بكارثة بعالم العقار والله اعلم :
– ان العائد الايجاري ضعيف جدا مقارنة بالعائد على البيع السريع والفارق مخيف
5 % بالتاجير واذا اشتريت وبعت بعد 6 شهور ربما تحقق عائد 100 % على المضاربة !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
عندما كنت احضر دورة تدريبة حول التطوير العقاري الناجح سالت الخبير القادم من شيكاغو
لماذا لا تفرق بين سيناريو التاجير وسيناريو البيع عند اعداد دراسة الجدوى او النموذج المالي كما نفعل بشركتنا عند تقييم اي فرصة استثمارية
فكان رده وربما نظري نوعا ما ” لان الاصل وبسوق مستقر ان تحصل على نفس النتيجة من حيث معدل العائد الداخلي IRR وصافي القيمة الحالية للتدفقات النقدية “
الفارق الان هائل ويشير الى :
اما العقار مبالغ بسعره جدا او الايجارات منخفضة جدا والاجابة لكم واضحة
– كل الخبراء او المشتغلين بالعقار المدافعين عن النشاط والذين لا يتوقعون اي تصحيح قبل 3 سنوان او 5 او 6 يتكلمون عن تزايد الطلب على العقار الذي لا يلبيه المعروض
ولكنهم لا يشيرون الى ان 90 % من هذا الطلب ومن الاشخاص الواقفين بالطابور هم ليسوا مشترين حقيقين لديهم الرغبة بشراء العقار بل مجرد مضاربين او قلابين Flippers اي يريدون قلب العقار وبيعه بربح بعد اشهر
تخيلوا موظف بسيط لديه طابف بالمارينا وطابف بالريم وفيلا بالراحة
عادي المدفوع فقط 10 او 5 % لحين التصريف
فمتى ستظهر مشكلة عدم وجود الساكن الاخير ؟؟؟
– حاول ان تزور احد اهم المواقع مثل ابراج ال GBR بالمارينا ليلا حيث يفترض ان يكون السكان على وشك النوم وكل السيارات بالمواقف بموقع تضاعف سعره واصبح ايجار الاستوديو به 120 الف !!
ماذا ستجد؟ مواقف خالية اي معظم المشترين مستثمرين وليسوا مستهلك اخير !!!
– ما حدث مؤخرا بابوظبي غريب جدا فقد بقيت العقارات المعروضة لفترة طويلة دون ارتفاع جوهري ربما لانها اصلا بدات باسعار مقاربة لما وصلت اليه دبي بعد سنوات وفجاة وبقدرة قادر ولعت الدنيا ابتداء من معرض ابوظبي الاخير والان الحديث الشائع ” اشتر اي شيىء بابو ظبي وباي ثمن وباسرع وقت !!!!!”
ولا اعلم من يروج ذلك ولكن بالتاكيد انها مضاربات اشعلها البعض وقد تصل لاوجها بمعرض ابو ظبي سيتي سكيب الشهر القادم ومن ثم تخمد او تهدا
– الكل يربح الان تماما كما كان الحال بالاسهم ب 2005 فهل تعتقدوا ان هذا سيستمر ؟
– ماذا يمكن ان يعني لنا هروب شركة مثل اعمار ب 70 % من محفظتها العقارية خارج الدولة بعد مشروع منطقة برج دبي !!! الاجابة لكم
فهل ما يجري بعالم العقار هو تصريف كبير يشبه التصريف الكبير للاسهم ب 2005 ؟
على العموم هنالك قاعدة مهمة جدا بالعقار
Location Location Location
ولهذا لا اتوقع تصحيح قاسي بالمناطق المهمة مثل برج دبي وبيزنس بيه وال دي اي اف سي
ولهذا ان كنت تحب الاستثمار بالعقار حاول ان تكون بالمناطق الرئيسيبة Prime Locations
ولكن الحذر مطلوب بشدة
مع التحية
هلا بالصديق العزيز بوخالد …
قد يكون كلامك صحيح ولا اختلف معاك ولكن حتى الأن الواقع يقول العكس ..
قيمة الايجار في ارتفاع مستمر والمنطق يقول اذا كان المعروض كبير فمن المفترض أن تنخفض الايجارات أو تستقر على أقل تقدير …
الشقه التي ذكرتها لك كانت تتأجر بسعر 155 الف قبل أربعة أشهر واليوم وبعد اختفاء المعروض ارتفع الايجار الى 200 ألف !!!!
– نعم القدم المربع في السوق الثانوي يباع بأقل عن سعر الطور الرئيسي وهذه الحاله عامه لجميع المطورين والسبب بسيط جدا :–
من يشتري من المطور يحصل على تسهيلات من جهات التمويل تصل حتى 97 % عكس من يقوم بالشراء من السوق الثانوي حيث يضطر المستثمر لدفع البريميوم نقدا اضافه الى دفعه أولى كبيره …
وقد حقق المتداولين في العقار أرباح كبيره من خلال هذه العمليات بحيث يمكنهم شراء عدة وحدات سكنيه من المطور حتى لو كان السعر أعلى من السوق الثانوي
اذا الموضوع مؤقت حتى يتم الانتهاء من بيع الوحدات بواسطة المطور الرئيسي ثم تختفي هذه الظاهره ويصبح هاك سعر واحد ولكن بالتأكيد سيكون أعلى سعر تم بيعه بواسطة المطور اذا لم يكن أكثر …
– ما زلنا بعيدين عن القمه لسعر القدم المربع في منطقة برج دبي
– اذا أردت معرفة ساعة الصفر للعقار فسوف اخبرك ماذا تراقب ولكن عندما نلتقي ان شاء الله …
بوخالد اتركنا من سوق العقار ودعنا نراقب سوق الأسهم لمعرفة ساعة الصفر الحقيقيه للانطلاقه ان شاء الله …
تحياتي لك …
ولكن ليس كما تشير اليه
الاخ الغزيز بو شهاب
بصراحة لا اعرف ماذا تقصد من مشاركتك فالعنوان يشير الى شيء يخوف…. لكن انا اختلف معك اننا متجهون الى ساعة الصفر ….
دعنا نتشارك في بلعض العوامل
* الوضع في المنطقة مختلف .. لاحظ حجم السيولة المتزليدة يوميا و بمعدلات عالية لا حظ تقارير السيولة بالمملكة و التي تنشر بصورة دورية و السبب هو
* اسعار النفط بالامس كسرنا رقم قياسي117… الخبراء يشيرون الى 200 دولار … طالع لقاء الخبير العالمي طلال ابوغزالة مع البيان قبل عدة ايام
* انخفاض سعر الصرف لعملتنا الوطنية…. مما يجعل السوق عندنا مغر للمستثمرين الخارجين ( الغير دولارية)
* و البيئة الرائعة بالامارات و دبي
* الطلب الحقيقي المرتفع
* استثمارات الشركات العقارية العاملة بالامارات المتزايدة و هي شركات اصبحت عملاقة و بها كوادر متميزة و بعضها يتبع اكبر البنوك فهل تظنهم غافلون عن هذا
* و يمكن سرد الكثير من هذه العوامل ….. و لكن في المقابل … هناك تطخم مزعج … و الارتفاع المستمر للعقار منذ نحو عقد تقريبا
انا شخصيا اتمنى حدوث تصحيح معقول للمحافظة على هذه الثروة فهي جزء كبير من النمو الاقتصادي لدينا …
تسلم على الموضوع المميز
اخى بوشهاب لا اريد ان اكتب موضوع من مجلد ولكنى اختصر كل ذالك بكلمه واحده…. الدين…. فقط وحده كفيل بخلق المحبه الحقيقيه من القلب بين كل المسلمين وليس العرب فقط .